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vente - appartement

VilleMarseille 11e (13)
Surface68.81
Coût Total172 800
Loyer Annuel12 119
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-147
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 68.81 m²
Prix au m² : 2 179,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Cave, Climatisation, Salle de bain, Petit prix

SOUS OFFRE !

ORPI / EXCLUSIVITE / TYPE 3 / EXPOSITION SUD

À VENDRE – Appartement Type 3 lumineux avec triple exposition – Dernier étage

Situé au 5e et dernier étage sans ascenseur d'une copropriété bien entretenue aux faibles charges, découvrez ce bel appartement de type 3 offrant des volumes agréables et une luminosité exceptionnelle grâce à sa triple exposition, dont un séjour plein sud.

L'appartement se compose d'un vaste séjour baigné de lumière, ouvert sur une cuisine fonctionnelle, créant un espace de vie convivial et moderne. Traversant, il bénéficie d'une excellente circulation de l'air et d'une luminosité optimale tout au long de la journée.

Côté nuit, vous trouverez deux grandes chambres confortables, chacune équipée d'un placard. Une salle de bains ainsi que des W.C séparés complètent l'ensemble.

Les extérieurs sont un véritable atout : une loggia , sans aucun vis-à-vis, idéale pour profiter des beaux jours, ainsi qu'un petit balcon filant exposé plein sud avec une superbe vue dégagée sur les collines

Une buanderie apporte un espace de rangement supplémentaire, et une cave en sous-sol vient compléter ce bien.

Les + : Triple exposition Séjour très lumineux exposé sud Appartement traversant Dernier étage (5/5) Copropriété en bon état Faibles charges Nombreux rangements Extérieurs agréables (loggia + balcon)

Idéal pour une résidence principale ou un investissement de qualité.

À visiter sans tarder ! Référence agence : 3219

Ville : Marseille 11e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13011
Coordonnées : 43.288597, 5.459780
Total : 172 800
Prix d'acquisition : 150 000
Travaux : 10 800
Valeur du bien : 160 800
Frais de notaire : 12 000
Coût estimé : 12 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.81
Loyer prédit : 14.68€/m²/mois
Fourchette : 11.31€ - 19.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12119€/an
Fourchette totale : 778€ - 1310€/mois
Fourchette annuelle : 9341€ - 15725€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 236,84 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 917
Prix d'achat :150 000
Décote à l'achat :-3 917 (-2.5%)
Marge achat-revente :-18 883€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 906,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 951,32
Coût de l'assurance :15 120,00
Taxe foncière : 1 211,94€/an
Soit par mois : 100,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 009,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 157,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire et vérification de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais peuvent nécessiter un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs, vérification de la robinetterie et des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800(157 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:4 200
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Vérification robinetterie: 1 intervention × 300€ = 300€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 100
    Peinture murs salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:2 400
    Peinture murs 2 chambres: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Vérification robinetterie: 1 intervention × 300€ = 300€, Main d'œuvre: 660€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:2 100
    Peinture murs salle de bain: 10 m² × 60€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 1 intervention × 300€ = 300€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour la main d'œuvre). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 119 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 800 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 217
Revenus locatifs : +12 119
Charges déductibles : -20 217
Résultat foncier Année 1 : -8 098(Déficit de 8 098 €)
Imputable sur revenu global : 8 098
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 417 €/an
Revenus locatifs : +12 119
Charges déductibles : -9 417
Résultat foncier Années 2+ : 2 702 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 11920 2235 806-8 1038 103 €--
212 3629 2695 6523 093---
312 6099 1095 4923 500---
412 8618 9445 3273 917---
513 1188 7735 1574 345---
613 3818 5974 9804 784---
713 6488 4144 7975 234---
813 9218 2254 6085 696---
914 2008 0304 4136 170---
1014 4847 8274 2116 656---
1114 7737 6184 0017 155---
1215 0697 4023 7857 667---
1315 3707 1783 5618 193---
1415 6786 9463 3298 732---
1515 9916 7063 0909 285---
1616 3116 4582 8429 853---
1716 6376 2022 58510 436---
1816 9705 9362 32011 034---
1917 3095 6622 04511 648---
2017 6565 3781 76112 278---
2118 0095 0841 46712 925---
2218 3694 7801 16313 589---
2318 7364 46584914 271---
2419 1114 14052314 971---
2519 4933 80318715 690---
TOTAL388 187185 17083 951203 0178 103Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 431
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 017
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 545-2 431+4 976
2+2 545+928+1 617
3+2 545+1 050+1 495
4+2 545+1 175+1 370
5+2 545+1 303+1 242
6+2 545+1 435+1 110
7+2 545+1 570+975
8+2 545+1 709+836
9+2 545+1 851+694
10+2 545+1 997+548
11+2 545+2 147+398
12+2 545+2 300+245
13+2 545+2 458+87
14+2 545+2 620-75
15+2 545+2 785-240
16+2 545+2 956-411
17+2 545+3 131-586
18+2 545+3 310-765
19+2 545+3 494-949
20+2 545+3 683-1 138
21+2 545+3 877-1 332
22+2 545+4 077-1 532
23+2 545+4 281-1 736
24+2 545+4 491-1 946
25+2 545+4 707-2 162
Total+63 625+60 905+2 720
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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