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Achat maison

Bien expiré
VilleLinay (08)
Surface90m²
Coût Total80 640€
Loyer Annuel7 461€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 477,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 90 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Salle à manger, Calme

? À découvrir dans une rue calme ! Charmante maison à rénover entièrement, idéale pour un projet personnalisé ou pour un investisseur. Elle offre : ? RDC : salle à manger, cuisine, salle de bains avec WC ?? Étage : deux chambres ? Second étage : une pièce mansardée à aménager selon vos envies ? Remise attenante pour encore plus de potentiel

Une opportunité parfaite pour créer votre cocon ou réaliser un bel investissement dans un environnement tranquille ! ?

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1380.00 et 1910.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Linay
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08110
Coordonnées : 49.631390, 5.222660
Total : 80 640€
Prix d'acquisition : 43 000€
Travaux : 34 200€
Valeur du bien : 77 200€
Frais de notaire : 3 440€
Coût estimé : 3 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7461€/an
Fourchette totale : 482€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 5784€ - 9626€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 11.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :399,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 422,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 177,28€
Coût de l'assurance :6 854,40€
Taxe foncière : 746,13€/an
Soit par mois : 62,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 621,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 484,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :137,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveau carrelage et peinture
Quantité: 10 m² de carrelage, peinture complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire dans une chambre
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec nouveau carrelage et peinture
Quantité: 20 m² de carrelage, peinture complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC simple flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 200 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:1 500€
    Carrelage cuisine: 10 m² × 120€/m² = 1200€, Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 500€
    Parquet flottant: 31 m² × 60€/m² = 1860€, Main d'œuvre: 640€
  • Salon:3 000€
    Carrelage salon: 20 m² × 120€/m² = 2400€, Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
  • Ventilation:500€
    VMC simple flux: 1 système × 500€ = 500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 461 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 707 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 640 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 746 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 927 €
Revenus locatifs : +7 461 €
Charges déductibles : -37 927 €
Résultat foncier Année 1 : -30 466 €(Déficit de 30 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 727 €/an
Revenus locatifs : +7 461 €
Charges déductibles : -3 727 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 734 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9065.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 950 €(65% de 43 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 016 €/an
Calcul : 27 950 € × 3,636% = 1 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 461 €37 930 €2 709 €-30 469 €21 400 €9 069 €9 069 €
27 611 €3 658 €2 638 €3 953 €--5 116 €
37 763 €3 583 €2 563 €4 179 €--937 €
47 918 €3 506 €2 486 €4 412 €---
58 076 €3 427 €2 406 €4 650 €---
68 238 €3 344 €2 324 €4 893 €---
78 403 €3 259 €2 239 €5 144 €---
88 571 €3 171 €2 151 €5 400 €---
98 742 €3 080 €2 059 €5 662 €---
108 917 €2 985 €1 965 €5 932 €---
119 095 €2 888 €1 867 €6 208 €---
129 277 €2 787 €1 766 €6 491 €---
139 463 €2 682 €1 662 €6 781 €---
149 652 €2 574 €1 554 €7 078 €---
159 845 €2 462 €1 442 €7 383 €---
1610 042 €2 346 €1 326 €7 696 €---
1710 243 €2 227 €1 206 €8 016 €---
1810 448 €2 103 €1 082 €8 345 €---
1910 657 €1 975 €954 €8 682 €---
2010 870 €1 842 €822 €9 028 €---
2111 087 €1 705 €685 €9 382 €---
2211 309 €1 563 €543 €9 746 €---
2311 535 €1 416 €396 €10 119 €---
2411 766 €1 264 €244 €10 501 €---
2512 001 €1 107 €87 €10 894 €---
TOTAL238 987 €98 885 €39 177 €140 102 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 102 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 567 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 567 €-6 420 €+7 987 €
2+1 567 €0 €+1 567 €
3+1 567 €0 €+1 567 €
4+1 567 €+1 042 €+525 €
5+1 567 €+1 395 €+172 €
6+1 567 €+1 468 €+99 €
7+1 567 €+1 543 €+24 €
8+1 567 €+1 620 €-53 €
9+1 567 €+1 699 €-132 €
10+1 567 €+1 779 €-212 €
11+1 567 €+1 862 €-295 €
12+1 567 €+1 947 €-380 €
13+1 567 €+2 034 €-467 €
14+1 567 €+2 123 €-556 €
15+1 567 €+2 215 €-648 €
16+1 567 €+2 309 €-742 €
17+1 567 €+2 405 €-838 €
18+1 567 €+2 503 €-936 €
19+1 567 €+2 605 €-1 038 €
20+1 567 €+2 708 €-1 141 €
21+1 567 €+2 815 €-1 248 €
22+1 567 €+2 924 €-1 357 €
23+1 567 €+3 036 €-1 469 €
24+1 567 €+3 150 €-1 583 €
25+1 567 €+3 268 €-1 701 €
Total+39 175 €+42 031 €+-2 856 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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