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Appartement à vendre

VilleBourges (18)
Surface79m²
Coût Total127 865€
Loyer Annuel8 844€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 375 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 042,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Cave, 1 chambre, 1 parking: Garage, Balcon, Non meublé

EXCLUSIVITÉ APPARTEMENT AVEC BALCON ET GARAGE Situé au deuxième étage d'une résidence sécurisée, cet appartement nécessitant des travaux comprend entrée, cuisine, salon -salle à manger lumineux avec porte fenêtre pour l'accès au balcon, deux chambres, salle de bains, wc. Garage. Cave. Local à vélo.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.103469, 2.406824
Total : 127 865€
Prix d'acquisition : 82 375€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 121 275€
Frais de notaire : 6 590€
Coût estimé : 6 590€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 737€/mois
Loyer annuel estimé : 8844€/an
Fourchette totale : 561€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 6734€ - 11617€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :797,98 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 040 €
Prix d'achat :82 375 €
Décote à l'achat :+19 335€ (+30.7%)
Marge achat-revente :-64 825€ (-102.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 865€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :37,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 657,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 055,43€
Coût de l'assurance :11 188,19€
Taxe foncière : 884,42€/an
Soit par mois : 73,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 737,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé pour la cuisine - nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain, mise à jour de la plomberie et électricité, carrelage si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Remplacement du papier peint et peinture des murs, mise à jour du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - papier peint usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture et rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1400€/m² = 21000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant fixtures, plomberie, électricité, carrelage). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:8 400€
    Peinture et revêtement sol: 24 m² × 80€/m² = 1920€, Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1560€. Total = 4200€.
  • Salon:3 500€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Rafraîchissement carrelage: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 500€. Total = 1750€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 737 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 844 €/an
Calcul : 737 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 038 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 865 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 884 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 270 €
Revenus locatifs : +8 844 €
Charges déductibles : -44 270 €
Résultat foncier Année 1 : -35 426 €(Déficit de 35 426 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 24 726 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 370 €/an
Revenus locatifs : +8 844 €
Charges déductibles : -5 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 474 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 24725.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 375 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 544 €(65% de 82 375 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 947 €/an
Calcul : 53 544 € × 3,636% = 1 947 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 844 €44 274 €4 042 €-35 430 €10 700 €24 730 €24 730 €
29 021 €5 264 €3 932 €3 757 €--20 973 €
39 202 €5 150 €3 818 €4 051 €--16 921 €
49 386 €5 033 €3 701 €4 353 €--12 568 €
59 573 €4 911 €3 579 €4 662 €--7 906 €
69 765 €4 786 €3 454 €4 979 €--2 927 €
79 960 €4 657 €3 325 €5 303 €---
810 159 €4 523 €3 191 €5 636 €---
910 362 €4 385 €3 053 €5 977 €---
1010 570 €4 243 €2 911 €6 327 €---
1110 781 €4 096 €2 764 €6 685 €---
1210 997 €3 944 €2 612 €7 053 €---
1311 217 €3 787 €2 456 €7 429 €---
1411 441 €3 626 €2 294 €7 815 €---
1511 670 €3 459 €2 127 €8 211 €---
1611 903 €3 286 €1 954 €8 617 €---
1712 141 €3 108 €1 776 €9 033 €---
1812 384 €2 924 €1 592 €9 460 €---
1912 632 €2 735 €1 403 €9 897 €---
2012 884 €2 539 €1 207 €10 346 €---
2113 142 €2 336 €1 004 €10 806 €---
2213 405 €2 128 €796 €11 277 €---
2313 673 €1 912 €580 €11 761 €---
2413 946 €1 689 €357 €12 257 €---
2514 225 €1 459 €127 €12 766 €---
TOTAL283 283 €130 254 €58 055 €153 029 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 857 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 857 €-3 210 €+5 067 €
2+1 857 €0 €+1 857 €
3+1 857 €0 €+1 857 €
4+1 857 €0 €+1 857 €
5+1 857 €0 €+1 857 €
6+1 857 €0 €+1 857 €
7+1 857 €+713 €+1 144 €
8+1 857 €+1 691 €+166 €
9+1 857 €+1 793 €+64 €
10+1 857 €+1 898 €-41 €
11+1 857 €+2 006 €-149 €
12+1 857 €+2 116 €-259 €
13+1 857 €+2 229 €-372 €
14+1 857 €+2 345 €-488 €
15+1 857 €+2 463 €-606 €
16+1 857 €+2 585 €-728 €
17+1 857 €+2 710 €-853 €
18+1 857 €+2 838 €-981 €
19+1 857 €+2 969 €-1 112 €
20+1 857 €+3 104 €-1 247 €
21+1 857 €+3 242 €-1 385 €
22+1 857 €+3 383 €-1 526 €
23+1 857 €+3 528 €-1 671 €
24+1 857 €+3 677 €-1 820 €
25+1 857 €+3 830 €-1 973 €
Total+46 425 €+45 909 €+516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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