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Achat : Appartement (88600)

VilleBruyères (88)
Surface150m²
Coût Total145 610€
Loyer Annuel12 435€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 646,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 6 pièces, 5 chambres, 278 m² de terrain, 1 garage

TOPIMMO

En plein centre de Bruyères, immeuble de rapport composé de 3 appartements + 3 garages :

Au rez-de-chaussée gauche: par entrée individuelle, un T1 bis : non loué

Au rez-de chaussée face: un studio meublé : non loué

Au 1er étage : un T4 : non loué

Combles : aménageables - belles possibilités

VMC commune

  • 3 garages dont 1 loué (40 euros/mois)

Potentiel locatif hors garages : 1200 euros / mois net

Renseignements complémentaires en agence

Mandat 1089

mes-risques/connaitre-les-risques-pres-de-chez-moi/rapport2?form-adresse=trueetisCadastre=falseetcity=Bruy%C3%A8resettype=municipalityettypeForm=adresseetcodeInsee=88078etlon=6.71502etlat=etgo back=%2FetpropertiesType=municipalityetadresse=88600+Bruy%C3%A8res

Ville : Bruyères
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88600
Coordonnées : 48.211454, 6.719391
Total : 145 610€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 40 850€
Valeur du bien : 137 850€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1036€/mois
Loyer annuel estimé : 12435€/an
Fourchette totale : 830€ - 1294€/mois
Fourchette annuelle : 9959€ - 15527€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :766 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 899 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-17 899€ (-15.6%)
Marge achat-revente :-30 711€ (-26.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :58,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 770,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 188,52€
Coût de l'assurance :17 473,20€
Taxe foncière : 1 243,54€/an
Soit par mois : 103,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 036,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 3417 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: environ 22 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 850 €(272 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 050€
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage 5 m² × 50€/m² = 250€, Douche: 1500€, Lavabo: 500€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:1 100€
    Peinture et petits travaux cosmétiques: 22 m² × 50€/m² = 1100€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bruyères (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 036 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 435 €/an
Calcul : 1 036 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 610 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 699 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 244 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 001 €
Revenus locatifs : +12 435 €
Charges déductibles : -48 001 €
Résultat foncier Année 1 : -35 566 €(Déficit de 35 566 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 166 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 151 €/an
Revenus locatifs : +12 435 €
Charges déductibles : -7 151 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 284 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14165.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 435 €48 006 €4 733 €-35 570 €21 400 €14 170 €14 170 €
212 684 €7 028 €4 606 €5 656 €--8 515 €
312 938 €6 896 €4 474 €6 041 €--2 473 €
413 196 €6 760 €4 338 €6 436 €---
513 460 €6 619 €4 197 €6 841 €---
613 730 €6 474 €4 052 €7 256 €---
714 004 €6 324 €3 901 €7 681 €---
814 284 €6 168 €3 746 €8 116 €---
914 570 €6 008 €3 585 €8 562 €---
1014 861 €5 842 €3 419 €9 019 €---
1115 159 €5 671 €3 248 €9 488 €---
1215 462 €5 493 €3 071 €9 968 €---
1315 771 €5 310 €2 888 €10 461 €---
1416 086 €5 121 €2 699 €10 965 €---
1516 408 €4 926 €2 503 €11 483 €---
1616 736 €4 724 €2 301 €12 013 €---
1717 071 €4 515 €2 092 €12 556 €---
1817 412 €4 299 €1 877 €13 113 €---
1917 761 €4 076 €1 654 €13 685 €---
2018 116 €3 846 €1 423 €14 270 €---
2118 478 €3 608 €1 185 €14 871 €---
2218 848 €3 362 €939 €15 486 €---
2319 225 €3 107 €685 €16 118 €---
2419 609 €2 844 €422 €16 765 €---
2520 001 €2 573 €150 €17 429 €---
TOTAL398 308 €169 600 €68 189 €228 708 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 708 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 435 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 611 €-6 420 €+9 031 €
2+2 611 €0 €+2 611 €
3+2 611 €0 €+2 611 €
4+2 611 €+1 189 €+1 422 €
5+2 611 €+2 052 €+559 €
6+2 611 €+2 177 €+434 €
7+2 611 €+2 304 €+307 €
8+2 611 €+2 435 €+176 €
9+2 611 €+2 569 €+42 €
10+2 611 €+2 706 €-95 €
11+2 611 €+2 846 €-235 €
12+2 611 €+2 991 €-380 €
13+2 611 €+3 138 €-527 €
14+2 611 €+3 290 €-679 €
15+2 611 €+3 445 €-834 €
16+2 611 €+3 604 €-993 €
17+2 611 €+3 767 €-1 156 €
18+2 611 €+3 934 €-1 323 €
19+2 611 €+4 105 €-1 494 €
20+2 611 €+4 281 €-1 670 €
21+2 611 €+4 461 €-1 850 €
22+2 611 €+4 646 €-2 035 €
23+2 611 €+4 835 €-2 224 €
24+2 611 €+5 029 €-2 418 €
25+2 611 €+5 229 €-2 618 €
Total+65 275 €+68 612 €+-3 337 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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