vente - appartement

Bien expiré

VilleFréjus (83)

Surface134m²

Coût Total369 420€

Loyer Annuel23 542€

Rentabilité6.37%

Cashflow/mois-1 055€

Prix : 285 000 €

Surface : 134 m²

Prix au m² : 2 126,87 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 5

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Salle de bain, Petit prix

!!! Investissement locatif • vendu loué !!!

Type : Appartement (4 chambres) Surface carrez : 128.76m²

Type de location : un seul bail Type de bail : bail non meublé Paiement loyer : À jour

Analyse financière (frais de notaire inclus)

Rendement brut : 3.5%
Rendement net : 2.76%
TRI (5 ans) : 26.5% (avec 20% d'apport)

~ Analysé et certifié par des experts de l'immobilier ~ Locataire vérifié ~ Loyer CC : 892 €/mois

Plus de détails ou faire une offre : consultez le site web de Trackstone (Ref: BR7677BY-41)

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Ville : Fréjus

Département : Var

Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur

Code postal : 83600

Coordonnées : 43.431489, 6.736834

Total : 369 420€

Prix d'acquisition : 285 000€

Travaux : 61 620€

Valeur du bien : 346 620€

Frais de notaire : 22 800€

Coût estimé : 22 800€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 134m²

Loyer prédit : 14.64€/m²/mois

Fourchette : 11.48€ - 18.66€/m²/mois

Loyer total estimé : 1962€/mois

Loyer annuel estimé : 23542€/an

Fourchette totale : 1539€ - 2501€/mois

Fourchette annuelle : 18466€ - 30012€/an

Rentabilité brute :6.37%

Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.12%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :369 420€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 817,86€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.34%

Assurance emprunteur :110,83€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 1 928,68€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :175 936,64€

Coût de l'assurance :33 247,80€

Taxe foncière : 2 354,19€/an

Soit par mois : 196,18€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 892,00€/mois

Soit par an : 10 704,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 1 961,83€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 3 016,86€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-1 055,04€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 308 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 134 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique

Quantité: 1 système pour 134 m²

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 4 chambres

Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)

Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres

Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 25 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

Autres piècesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger

Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 620 €(460 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:4 500€
Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (installation incluse)
Menuiseries:16 800€
Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1200€ = 16800€ (installation incluse)
Eau chaude:3 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Cuisine:20 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
Salle de bain:10 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
Chambres - Revêtement sol:3 600€
Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (installation incluse)
Chambres - Peinture:1 920€
Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (installation incluse)
Salon - Peinture:1 000€
Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Autres pièces - Peinture:800€
Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fréjus (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 962 €/mois

Revenus locatifs annuels : 23 542 €/an

Calcul : 1 962 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 180 €/an

Base de calcul : Emprunt de 369 420 € à 3.34% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 330 €/an

Calcul : 111 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 354 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 10 704 €/an

Calcul : 892 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 620 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 188 €

Revenus locatifs : +23 542 €

Charges déductibles : -88 188 €

Résultat foncier Année 1 : -64 647 €(Déficit de 64 647 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 43 247 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 568 €/an

Revenus locatifs : +23 542 €

Charges déductibles : -26 568 €

Résultat foncier Années 2+ : -3 027 €/an(Déficit de 3 027 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43246.57 € reporté.

Prix d'achat du bien : 285 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 185 250 €(65% de 285 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 6 736 €/an

Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	23 542 €	88 200 €	12 192 €	-64 658 €	21 400 €	43 258 €	43 258 €
2	24 013 €	26 254 €	11 866 €	-2 241 €	2 241 €	-	43 258 €
3	24 493 €	25 917 €	11 528 €	-1 424 €	1 424 €	-	43 258 €
4	24 983 €	25 568 €	11 180 €	-585 €	585 €	-	43 258 €
5	25 483 €	25 207 €	10 819 €	275 €	-	-	42 983 €
6	25 992 €	24 834 €	10 446 €	1 158 €	-	-	41 825 €
7	26 512 €	24 449 €	10 060 €	2 063 €	-	-	39 761 €
8	27 042 €	24 050 €	9 662 €	2 992 €	-	-	36 769 €
9	27 583 €	23 638 €	9 250 €	3 945 €	-	-	32 824 €
10	28 135 €	23 212 €	8 823 €	4 923 €	-	-	27 900 €
11	28 697 €	22 771 €	8 383 €	5 926 €	-	-	21 974 €
12	29 271 €	22 315 €	7 927 €	6 956 €	-	-	-
13	29 857 €	21 844 €	7 456 €	8 012 €	-	-	-
14	30 454 €	21 358 €	6 969 €	9 096 €	-	-	-
15	31 063 €	20 854 €	6 466 €	10 209 €	-	-	-
16	31 684 €	20 333 €	5 945 €	11 351 €	-	-	-
17	32 318 €	19 795 €	5 407 €	12 523 €	-	-	-
18	32 964 €	19 239 €	4 851 €	13 726 €	-	-	-
19	33 624 €	18 663 €	4 275 €	14 960 €	-	-	-
20	34 296 €	18 069 €	3 681 €	16 228 €	-	-	-
21	34 982 €	17 454 €	3 065 €	17 528 €	-	-	-
22	35 682 €	16 818 €	2 430 €	18 864 €	-	-	-
23	36 395 €	16 160 €	1 772 €	20 235 €	-	-	-
24	37 123 €	15 480 €	1 092 €	21 643 €	-	-	-
25	37 866 €	14 778 €	390 €	23 088 €	-	-	-
TOTAL	754 055 €	597 259 €	175 937 €	156 795 €	25 650 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 695 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 795 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 542 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +4 944 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+4 944 €	-6 420 €	+11 364 €
2	+4 944 €	-672 €	+5 616 €
3	+4 944 €	-427 €	+5 371 €
4	+4 944 €	-175 €	+5 119 €
5	+4 944 €	0 €	+4 944 €
6	+4 944 €	0 €	+4 944 €
7	+4 944 €	0 €	+4 944 €
8	+4 944 €	0 €	+4 944 €
9	+4 944 €	0 €	+4 944 €
10	+4 944 €	0 €	+4 944 €
11	+4 944 €	0 €	+4 944 €
12	+4 944 €	+2 087 €	+2 857 €
13	+4 944 €	+2 404 €	+2 540 €
14	+4 944 €	+2 729 €	+2 215 €
15	+4 944 €	+3 063 €	+1 881 €
16	+4 944 €	+3 405 €	+1 539 €
17	+4 944 €	+3 757 €	+1 187 €
18	+4 944 €	+4 118 €	+826 €
19	+4 944 €	+4 488 €	+456 €
20	+4 944 €	+4 868 €	+76 €
21	+4 944 €	+5 259 €	-315 €
22	+4 944 €	+5 659 €	-715 €
23	+4 944 €	+6 071 €	-1 127 €
24	+4 944 €	+6 493 €	-1 549 €
25	+4 944 €	+6 926 €	-1 982 €
Total	+123 600 €	+53 631 €	+69 969 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

vente - appartement

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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