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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCaen (14)
Surface59m²
Coût Total153 220€
Loyer Annuel10 846€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 830,51 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 1 chambre, Entrée séparée, calme

Nous vous proposons, EN EXCLUSIVITE, un appartement, situé rive droite, rue d'auge, proche de tous commerces, bus tram, gare. Avec son entrée privative, cet appartement lumineux et spacieux, vous accueille avec une grande entrée, un très grand séjour, une cuisine séparée, une chambre , une salle d'eau et toilette indépendante . Une place de parking devant l' entrée.

A votre disposition pour plus d'informations.

Conformément à la réglementation TRACFIN, une pièce d'identité sera demandée pour toute visite

Flo GUESNON EI rsac de caen 853479418

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

(3.65 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 17 lots - dont 9 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 644.44 euros. Florence GUESNON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 883 456 394 - CAEN.

Ville : Caen
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14000
Coordonnées : 49.174978, -0.349806
Total : 153 220€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 36 580€
Valeur du bien : 144 580€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 15.32€/m²/mois
Fourchette : 12.62€ - 18.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10846€/an
Fourchette totale : 745€ - 1097€/mois
Fourchette annuelle : 8938€ - 13160€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 584,35 €/m²
Basé sur :674 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 477 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-44 477€ (-29.2%)
Marge achat-revente :-743€ (-0.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,75€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 792,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 948,99€
Coût de l'assurance :10 725,40€
Taxe foncière : 1 084,57€/an
Soit par mois : 90,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 53,70€/mois
Soit par an : 644,44€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 903,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 937,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain usée nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de rangement, peinture et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (estimé à 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 1 appartement
Raison: Assurer la conformité des installations de plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 580 €(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète (8 m²): 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre (12 m²): 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon (20 m²): 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:1 500€
    Mise à jour plomberie: 1 appartement × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 846 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 113 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 220 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 085 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 851 €
Revenus locatifs : +10 846 €
Charges déductibles : -43 851 €
Résultat foncier Année 1 : -33 005 €(Déficit de 33 005 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 605 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 271 €/an
Revenus locatifs : +10 846 €
Charges déductibles : -7 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 575 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11605.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 846 €43 856 €5 118 €-33 010 €21 400 €11 610 €11 610 €
211 063 €7 139 €4 981 €3 923 €--7 687 €
311 284 €6 999 €4 841 €4 285 €--3 402 €
411 510 €6 853 €4 695 €4 657 €---
511 740 €6 702 €4 544 €5 038 €---
611 974 €6 546 €4 388 €5 428 €---
712 214 €6 385 €4 227 €5 829 €---
812 458 €6 218 €4 060 €6 240 €---
912 707 €6 045 €3 887 €6 662 €---
1012 962 €5 867 €3 709 €7 095 €---
1113 221 €5 682 €3 524 €7 539 €---
1213 485 €5 491 €3 333 €7 994 €---
1313 755 €5 294 €3 136 €8 461 €---
1414 030 €5 090 €2 932 €8 941 €---
1514 311 €4 878 €2 720 €9 432 €---
1614 597 €4 660 €2 502 €9 937 €---
1714 889 €4 434 €2 276 €10 455 €---
1815 187 €4 200 €2 042 €10 987 €---
1915 490 €3 958 €1 800 €11 532 €---
2015 800 €3 708 €1 550 €12 092 €---
2116 116 €3 449 €1 291 €12 667 €---
2216 438 €3 181 €1 023 €13 257 €---
2316 767 €2 905 €747 €13 863 €---
2417 103 €2 618 €460 €14 484 €---
2517 445 €2 322 €164 €15 122 €---
TOTAL347 390 €164 480 €73 949 €182 911 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 911 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 846 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 278 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 278 €-6 420 €+8 698 €
2+2 278 €0 €+2 278 €
3+2 278 €0 €+2 278 €
4+2 278 €+377 €+1 901 €
5+2 278 €+1 511 €+767 €
6+2 278 €+1 629 €+649 €
7+2 278 €+1 749 €+529 €
8+2 278 €+1 872 €+406 €
9+2 278 €+1 999 €+279 €
10+2 278 €+2 128 €+150 €
11+2 278 €+2 262 €+16 €
12+2 278 €+2 398 €-120 €
13+2 278 €+2 538 €-260 €
14+2 278 €+2 682 €-404 €
15+2 278 €+2 830 €-552 €
16+2 278 €+2 981 €-703 €
17+2 278 €+3 137 €-859 €
18+2 278 €+3 296 €-1 018 €
19+2 278 €+3 460 €-1 182 €
20+2 278 €+3 628 €-1 350 €
21+2 278 €+3 800 €-1 522 €
22+2 278 €+3 977 €-1 699 €
23+2 278 €+4 159 €-1 881 €
24+2 278 €+4 345 €-2 067 €
25+2 278 €+4 537 €-2 259 €
Total+56 950 €+54 873 €+2 077 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 156 jours
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