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Vend grand deux pièces 70 M2

VilleMarvejols (48)
Surface70m²
Coût Total106 800€
Loyer Annuel9 112€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 214,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend grand deux pièces 70 M2 - Grand T2 de 70 m² – Centre-ville de Marvejols – Idéal investisseur

À vendre, grand appartement T2 de 70 m², situé en rez-de-chaussée, en plein centre-ville de Marvejols, à seulement 5 minutes à pied des commerces, écoles et services.

Appartement spacieux, lumineux et fonctionnel, en très bon état, aucun travaux à prévoir.

✅ Locataire en place 💰 Loyer : 450 € / mois (5 400 € / an) 📈 Rentabilité locative brute : environ 6,4 %

Prix de vente : 85 000 €

Une belle opportunité pour un investissement locatif avec un revenu immédiat, dans un secteur recherché, proche de toutes les commodités.

📞 Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Marvejols
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48100
Coordonnées : 44.554230, 3.292600
Total : 106 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 15 000€
Valeur du bien : 100 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.45€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9112€/an
Fourchette totale : 592€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7102€ - 11692€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 125 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 750 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+6 250€ (+7.9%)
Marge achat-revente :-28 050€ (-35.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :40,05€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 560,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 336,12€
Coût de l'assurance :12 015,00€
Taxe foncière : 911,25€/an
Soit par mois : 75,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 759,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement pour rester fonctionnelle
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires (lavabo, douche/baignoire, WC) et carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 000 €(214 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 × 9000€ = 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 1 × 6000€ = 6000€ (incluant lavabo, douche/baignoire, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marvejols (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 112 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 800 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 818 €
Revenus locatifs : +9 112 €
Charges déductibles : -19 818 €
Résultat foncier Année 1 : -10 705 €(Déficit de 10 705 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 818 €/an
Revenus locatifs : +9 112 €
Charges déductibles : -4 818 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 295 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 112 €19 821 €3 429 €-10 709 €10 700 €9 €9 €
29 295 €4 728 €3 336 €4 566 €---
39 481 €4 632 €3 240 €4 848 €---
49 670 €4 533 €3 141 €5 137 €---
59 864 €4 431 €3 039 €5 433 €---
610 061 €4 325 €2 933 €5 736 €---
710 262 €4 216 €2 824 €6 046 €---
810 467 €4 103 €2 711 €6 365 €---
910 677 €3 986 €2 594 €6 690 €---
1010 890 €3 866 €2 474 €7 024 €---
1111 108 €3 741 €2 350 €7 367 €---
1211 330 €3 613 €2 221 €7 717 €---
1311 557 €3 480 €2 088 €8 077 €---
1411 788 €3 343 €1 951 €8 445 €---
1512 024 €3 201 €1 809 €8 822 €---
1612 264 €3 055 €1 663 €9 209 €---
1712 509 €2 904 €1 512 €9 606 €---
1812 760 €2 748 €1 356 €10 012 €---
1913 015 €2 586 €1 194 €10 429 €---
2013 275 €2 420 €1 028 €10 855 €---
2113 541 €2 248 €856 €11 293 €---
2213 811 €2 070 €678 €11 742 €---
2314 088 €1 886 €494 €12 202 €---
2414 369 €1 696 €305 €12 673 €---
2514 657 €1 500 €109 €13 156 €---
TOTAL291 875 €99 132 €49 336 €192 743 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 743 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 914 €-3 210 €+5 124 €
2+1 914 €+1 367 €+547 €
3+1 914 €+1 455 €+459 €
4+1 914 €+1 541 €+373 €
5+1 914 €+1 630 €+284 €
6+1 914 €+1 721 €+193 €
7+1 914 €+1 814 €+100 €
8+1 914 €+1 909 €+5 €
9+1 914 €+2 007 €-93 €
10+1 914 €+2 107 €-193 €
11+1 914 €+2 210 €-296 €
12+1 914 €+2 315 €-401 €
13+1 914 €+2 423 €-509 €
14+1 914 €+2 534 €-620 €
15+1 914 €+2 647 €-733 €
16+1 914 €+2 763 €-849 €
17+1 914 €+2 882 €-968 €
18+1 914 €+3 004 €-1 090 €
19+1 914 €+3 129 €-1 215 €
20+1 914 €+3 257 €-1 343 €
21+1 914 €+3 388 €-1 474 €
22+1 914 €+3 523 €-1 609 €
23+1 914 €+3 660 €-1 746 €
24+1 914 €+3 802 €-1 888 €
25+1 914 €+3 947 €-2 033 €
Total+47 850 €+57 823 €+-9 973 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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