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Maison à vendre

VilleMoussac (86)
Surface210m²
Coût Total208 320€
Loyer Annuel14 198€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 804,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 60 m²), 4 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Exposition est, Non meublé

MOUSSAC, A saisir rapidement, cette maison de 2005 avec 4 chambres et un sous sol intégral sur un terrain de 3223 m². Elle se compose au rez de chaussée d'un très grand séjour et sa cuisine ouverte donnant sur la vallée, de 4 chambres, une salle d'eau et un double garage. Elle se complète d'un sous-sol intégral avec une chaufferie, une cave, un garage, un wc, de 4 pièces de stockage ainsi qu'une salle de chasse. Vous apprécierez son grand terrain idéale pour de bon moment en famille. Une visite s'impose, alors appelez-moi. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 5,63% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°851 023 622 - Greffe de POITIERS) Julien BARRAULT Entrepreneur Individuel Réf.932456

Ville : Moussac
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86150
Coordonnées : 46.276164, 0.696290
Total : 208 320€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 25 800€
Valeur du bien : 194 800€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 5.63€/m²/mois
Fourchette : 4.27€ - 7.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1183€/mois
Loyer annuel estimé : 14198€/an
Fourchette totale : 896€ - 1562€/mois
Fourchette annuelle : 10757€ - 18741€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :778,69 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :163 525 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :+5 475€ (+3.3%)
Marge achat-revente :-44 795€ (-27.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :60,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 070,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 584,98€
Coût de l'assurance :18 228,00€
Taxe foncière : 1 419,84€/an
Soit par mois : 118,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 183,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 188,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour de la robinetterie et peinture
Quantité: salle de bain (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 800 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 950€/m² = 11400€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation légère salle de bain: 10 m² × 300€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 800€
    Parquet flottant 80 m²: 50€/m² × 80 = 4000€, Peinture 80 m²: 30€/m² × 80 = 2400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:2 100€
    Parquet flottant 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€, Peinture 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 100€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moussac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 183 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 198 €/an
Calcul : 1 183 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 320 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 729 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 420 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 528 €
Revenus locatifs : +14 198 €
Charges déductibles : -34 528 €
Résultat foncier Année 1 : -20 330 €(Déficit de 20 330 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 630 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 728 €/an
Revenus locatifs : +14 198 €
Charges déductibles : -8 728 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9629.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 198 €34 535 €6 586 €-20 336 €10 700 €9 636 €9 636 €
214 482 €8 555 €6 406 €5 927 €--3 709 €
314 772 €8 370 €6 221 €6 402 €---
415 067 €8 178 €6 029 €6 889 €---
515 369 €7 980 €5 831 €7 388 €---
615 676 €7 776 €5 627 €7 900 €---
715 990 €7 566 €5 417 €8 424 €---
816 309 €7 348 €5 199 €8 961 €---
916 636 €7 123 €4 974 €9 512 €---
1016 968 €6 891 €4 743 €10 077 €---
1117 308 €6 652 €4 503 €10 656 €---
1217 654 €6 405 €4 256 €11 249 €---
1318 007 €6 150 €4 001 €11 857 €---
1418 367 €5 886 €3 737 €12 481 €---
1518 734 €5 614 €3 465 €13 121 €---
1619 109 €5 333 €3 184 €13 776 €---
1719 491 €5 043 €2 894 €14 448 €---
1819 881 €4 743 €2 594 €15 138 €---
1920 279 €4 434 €2 285 €15 845 €---
2020 684 €4 115 €1 966 €16 569 €---
2121 098 €3 785 €1 636 €17 313 €---
2221 520 €3 445 €1 296 €18 075 €---
2321 950 €3 094 €945 €18 857 €---
2422 389 €2 731 €582 €19 658 €---
2522 837 €2 356 €207 €20 481 €---
TOTAL454 778 €174 109 €94 585 €280 669 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 198 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 982 €-3 210 €+6 192 €
2+2 982 €0 €+2 982 €
3+2 982 €+808 €+2 174 €
4+2 982 €+2 067 €+915 €
5+2 982 €+2 217 €+765 €
6+2 982 €+2 370 €+612 €
7+2 982 €+2 527 €+455 €
8+2 982 €+2 688 €+294 €
9+2 982 €+2 854 €+128 €
10+2 982 €+3 023 €-41 €
11+2 982 €+3 197 €-215 €
12+2 982 €+3 375 €-393 €
13+2 982 €+3 557 €-575 €
14+2 982 €+3 744 €-762 €
15+2 982 €+3 936 €-954 €
16+2 982 €+4 133 €-1 151 €
17+2 982 €+4 335 €-1 353 €
18+2 982 €+4 541 €-1 559 €
19+2 982 €+4 753 €-1 771 €
20+2 982 €+4 971 €-1 989 €
21+2 982 €+5 194 €-2 212 €
22+2 982 €+5 422 €-2 440 €
23+2 982 €+5 657 €-2 675 €
24+2 982 €+5 898 €-2 916 €
25+2 982 €+6 144 €-3 162 €
Total+74 550 €+84 201 €+-9 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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