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Vente maison 7 pièces 148 m² Viviers (07220) - Superimmo

VilleViviers (07)
Surface148m²
Coût Total237 200€
Loyer Annuel17 633€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 1 047,3 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AGENCE SOLUTION IMMO vous invite à découvrir en Exclusivité cet immeuble de rapport composé de 3 logements vides avec un potentiel locatif de presque 1300 euros (un T3 en duplex de 68m² et 2 T2 de 32 m² et 48 m²). Double vitrage, couverture refaite, compteurs individuels EAU et EDF. Proche de toutes les commodités, idéal investisseurs ! Pour tous renseignements, contactez Noémie REGNIER au 06.75.36.10.68 ou par email à

Ville : Viviers
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07220
Coordonnées : 44.480769, 4.689431
Total : 237 200€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 69 800€
Valeur du bien : 224 800€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 13.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1469€/mois
Loyer annuel estimé : 17633€/an
Fourchette totale : 1088€ - 1985€/mois
Fourchette annuelle : 13050€ - 23824€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 459,85 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 058 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-61 058€ (-28.3%)
Marge achat-revente :-21 142€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 162,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :69,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 231,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 456,65€
Coût de l'assurance :20 755,00€
Taxe foncière : 1 763,28€/an
Soit par mois : 146,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 469,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 378,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.7/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 800 €(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 800€
    Isolation combles: 148 m² × 100€/m² = 14800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 20 m² × 500€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Viviers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 469 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 633 €/an
Calcul : 1 469 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 200 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 763 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 120 €
Revenus locatifs : +17 633 €
Charges déductibles : -80 120 €
Résultat foncier Année 1 : -62 487 €(Déficit de 62 487 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 087 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 320 €/an
Revenus locatifs : +17 633 €
Charges déductibles : -10 320 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 313 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41087.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 633 €80 128 €7 734 €-62 495 €21 400 €41 095 €41 095 €
217 985 €10 120 €7 526 €7 866 €--33 229 €
318 345 €9 904 €7 311 €8 441 €--24 788 €
418 712 €9 682 €7 089 €9 030 €--15 758 €
519 086 €9 452 €6 859 €9 634 €--6 124 €
619 468 €9 215 €6 621 €10 253 €---
719 857 €8 970 €6 376 €10 888 €---
820 255 €8 716 €6 122 €11 539 €---
920 660 €8 454 €5 860 €12 206 €---
1021 073 €8 183 €5 589 €12 890 €---
1121 494 €7 903 €5 309 €13 591 €---
1221 924 €7 614 €5 020 €14 311 €---
1322 363 €7 314 €4 721 €15 048 €---
1422 810 €7 005 €4 412 €15 805 €---
1523 266 €6 686 €4 092 €16 580 €---
1623 731 €6 356 €3 762 €17 376 €---
1724 206 €6 015 €3 421 €18 191 €---
1824 690 €5 662 €3 068 €19 028 €---
1925 184 €5 298 €2 704 €19 886 €---
2025 688 €4 921 €2 327 €20 767 €---
2126 201 €4 532 €1 938 €21 670 €---
2226 725 €4 129 €1 536 €22 596 €---
2327 260 €3 713 €1 120 €23 546 €---
2427 805 €3 284 €690 €24 521 €---
2528 361 €2 840 €246 €25 522 €---
TOTAL564 784 €246 094 €111 457 €318 690 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 690 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 633 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 703 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 703 €-6 420 €+10 123 €
2+3 703 €0 €+3 703 €
3+3 703 €0 €+3 703 €
4+3 703 €0 €+3 703 €
5+3 703 €0 €+3 703 €
6+3 703 €+1 239 €+2 464 €
7+3 703 €+3 266 €+437 €
8+3 703 €+3 462 €+241 €
9+3 703 €+3 662 €+41 €
10+3 703 €+3 867 €-164 €
11+3 703 €+4 077 €-374 €
12+3 703 €+4 293 €-590 €
13+3 703 €+4 514 €-811 €
14+3 703 €+4 741 €-1 038 €
15+3 703 €+4 974 €-1 271 €
16+3 703 €+5 213 €-1 510 €
17+3 703 €+5 457 €-1 754 €
18+3 703 €+5 708 €-2 005 €
19+3 703 €+5 966 €-2 263 €
20+3 703 €+6 230 €-2 527 €
21+3 703 €+6 501 €-2 798 €
22+3 703 €+6 779 €-3 076 €
23+3 703 €+7 064 €-3 361 €
24+3 703 €+7 356 €-3 653 €
25+3 703 €+7 656 €-3 953 €
Total+92 575 €+95 607 €+-3 032 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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