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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleSaint-Céré (46)
Surface108m²
Coût Total134 638€
Loyer Annuel10 548€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 424 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 605,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble d'habitation avec un logement située dans le centre ville de Saint Céré. Cet ensemble composé de deux anciennes habitations rassemblées en une vous propose plusieurs projets possible. Composée de 3 chambres, des travaux seront à prévoir sur ce bien. N'attendez plus et contactez-nous pour plus de renseignements. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Céré
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46400
Coordonnées : 44.867310, 1.903020
Total : 134 638€
Prix d'acquisition : 65 424€
Travaux : 63 980€
Valeur du bien : 129 404€
Frais de notaire : 5 234€
Coût estimé : 5 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.14€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 879€/mois
Loyer annuel estimé : 10548€/an
Fourchette totale : 683€ - 1131€/mois
Fourchette annuelle : 8201€ - 13567€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 638€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :39,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 711,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 921,58€
Coût de l'assurance :11 780,83€
Taxe foncière : 1 054,80€/an
Soit par mois : 87,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 879,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 374 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (108 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation pour 108 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en état correct nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 980 €(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 680€
    Isolation toiture/combles: 108 m² × 43€/m² = 4644€, Main d'œuvre: 36€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, installation)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, installation)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Céré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 879 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 548 €/an
Calcul : 879 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 613 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 638 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 055 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 119 €
Revenus locatifs : +10 548 €
Charges déductibles : -70 119 €
Résultat foncier Année 1 : -59 571 €(Déficit de 59 571 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 171 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 139 €/an
Revenus locatifs : +10 548 €
Charges déductibles : -6 139 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 409 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38171.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 526 €(65% de 65 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 526 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 548 €70 124 €4 617 €-59 576 €21 400 €38 176 €38 176 €
210 759 €6 022 €4 496 €4 737 €--33 439 €
310 974 €5 896 €4 370 €5 078 €--28 361 €
411 194 €5 766 €4 240 €5 427 €--22 933 €
511 417 €5 631 €4 105 €5 786 €--17 147 €
611 646 €5 492 €3 966 €6 154 €--10 993 €
711 879 €5 347 €3 821 €6 531 €--4 462 €
812 116 €5 198 €3 672 €6 918 €---
912 359 €5 043 €3 517 €7 316 €---
1012 606 €4 883 €3 357 €7 723 €---
1112 858 €4 717 €3 191 €8 141 €---
1213 115 €4 545 €3 019 €8 570 €---
1313 377 €4 367 €2 841 €9 010 €---
1413 645 €4 183 €2 657 €9 462 €---
1513 918 €3 993 €2 467 €9 925 €---
1614 196 €3 795 €2 269 €10 401 €---
1714 480 €3 591 €2 065 €10 889 €---
1814 770 €3 380 €1 854 €11 390 €---
1915 065 €3 161 €1 635 €11 904 €---
2015 366 €2 934 €1 408 €12 432 €---
2115 674 €2 700 €1 174 €12 974 €---
2215 987 €2 457 €931 €13 530 €---
2316 307 €2 205 €679 €14 102 €---
2416 633 €1 945 €419 €14 688 €---
2516 966 €1 676 €150 €15 290 €---
TOTAL337 855 €169 052 €66 922 €168 803 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 803 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 548 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 215 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 215 €-6 420 €+8 635 €
2+2 215 €0 €+2 215 €
3+2 215 €0 €+2 215 €
4+2 215 €0 €+2 215 €
5+2 215 €0 €+2 215 €
6+2 215 €0 €+2 215 €
7+2 215 €0 €+2 215 €
8+2 215 €+737 €+1 478 €
9+2 215 €+2 195 €+20 €
10+2 215 €+2 317 €-102 €
11+2 215 €+2 442 €-227 €
12+2 215 €+2 571 €-356 €
13+2 215 €+2 703 €-488 €
14+2 215 €+2 838 €-623 €
15+2 215 €+2 978 €-763 €
16+2 215 €+3 120 €-905 €
17+2 215 €+3 267 €-1 052 €
18+2 215 €+3 417 €-1 202 €
19+2 215 €+3 571 €-1 356 €
20+2 215 €+3 730 €-1 515 €
21+2 215 €+3 892 €-1 677 €
22+2 215 €+4 059 €-1 844 €
23+2 215 €+4 230 €-2 015 €
24+2 215 €+4 406 €-2 191 €
25+2 215 €+4 587 €-2 372 €
Total+55 375 €+50 641 €+4 734 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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