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Achat ferme 2 étages

Bien expiré
VilleNeuville-Day (08)
Surface160m²
Coût Total110 060€
Loyer Annuel11 889€
Rentabilité10.80%
Cashflow/mois+315€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 496,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 160 m², Bâtiment de 2 étages, 8 Pièces, 3 Chambres, Rangements, Terrain de 200 m², Travaux

iad France - Audrey Dumont vous propose: Au coeur d un hameau de quelques habitations , ancien corps de ferme à finir de rénover. Quelque soit votre projet, ce bien vous permettra d y aménager vos espaces selon vos envies Rdc composé d'une cuisine spacieuse à aménager avec placards, un salon rénové avec poêle à bois neuf, 1 salle de douche, wc, 1 pièce à aménager , 2 granges Au 1er : 3 chambres dont une à renover totalement. Jardin clos sans vis a vis avec petites dépendances

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 239 et classe CLIMAT B indice 10. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Audrey Dumont mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SEDAN sous le numéro 500362140, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Neuville-Day
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08130
Coordonnées : 49.493170, 4.695850
Total : 110 060€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 24 200€
Valeur du bien : 103 700€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 6.19€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 7.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11889€/an
Fourchette totale : 807€ - 1216€/mois
Fourchette annuelle : 9684€ - 14597€/an
Rentabilité brute :10.80%
Fourchette de rentabilité :8.80% - 13.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 576,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 470,39€
Coût de l'assurance :9 355,10€
Taxe foncière : 1 188,94€/an
Soit par mois : 99,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 990,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :315,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des installations de cuisine, y compris nouveaux placards et carrelage.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage fissuré et installations très datées.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage murs et sol.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète de la chambre à rénover, y compris revêtement de sol, peinture, électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des 2 autres chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC si absente.
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 200 €(151 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 900€/m² = 10800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambre - Rénovation lourde:3 000€
    Rénovation complète chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Ventilation:1 500€
    Installation VMC simple flux: 1 système × 1500€ = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuville-Day (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 889 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 060 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 458 €
Revenus locatifs : +11 889 €
Charges déductibles : -29 458 €
Résultat foncier Année 1 : -17 568 €(Déficit de 17 568 €)
Imputable sur revenu global : 17 568 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 258 €/an
Revenus locatifs : +11 889 €
Charges déductibles : -5 258 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 632 €/an
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 889 €29 461 €3 698 €-17 572 €17 572 €--
212 127 €5 163 €3 600 €6 964 €---
312 370 €5 061 €3 498 €7 308 €---
412 617 €4 956 €3 393 €7 661 €---
512 869 €4 848 €3 284 €8 022 €---
613 127 €4 735 €3 172 €8 392 €---
713 389 €4 619 €3 056 €8 771 €---
813 657 €4 498 €2 935 €9 159 €---
913 930 €4 374 €2 811 €9 557 €---
1014 209 €4 245 €2 682 €9 964 €---
1114 493 €4 112 €2 549 €10 381 €---
1214 783 €3 974 €2 411 €10 809 €---
1315 079 €3 831 €2 268 €11 247 €---
1415 380 €3 684 €2 120 €11 697 €---
1515 688 €3 531 €1 968 €12 157 €---
1616 002 €3 373 €1 810 €12 629 €---
1716 322 €3 210 €1 646 €13 112 €---
1816 648 €3 041 €1 477 €13 608 €---
1916 981 €2 866 €1 303 €14 115 €---
2017 321 €2 685 €1 122 €14 636 €---
2117 667 €2 498 €934 €15 169 €---
2218 020 €2 304 €741 €15 716 €---
2318 381 €2 104 €541 €16 277 €---
2418 748 €1 896 €333 €16 852 €---
2519 123 €1 682 €119 €17 441 €---
TOTAL380 822 €116 749 €53 470 €264 073 €17 572 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 272 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 073 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 497 €-5 272 €+7 769 €
2+2 497 €+2 089 €+408 €
3+2 497 €+2 193 €+304 €
4+2 497 €+2 298 €+199 €
5+2 497 €+2 407 €+90 €
6+2 497 €+2 518 €-21 €
7+2 497 €+2 631 €-134 €
8+2 497 €+2 748 €-251 €
9+2 497 €+2 867 €-370 €
10+2 497 €+2 989 €-492 €
11+2 497 €+3 114 €-617 €
12+2 497 €+3 243 €-746 €
13+2 497 €+3 374 €-877 €
14+2 497 €+3 509 €-1 012 €
15+2 497 €+3 647 €-1 150 €
16+2 497 €+3 789 €-1 292 €
17+2 497 €+3 934 €-1 437 €
18+2 497 €+4 082 €-1 585 €
19+2 497 €+4 235 €-1 738 €
20+2 497 €+4 391 €-1 894 €
21+2 497 €+4 551 €-2 054 €
22+2 497 €+4 715 €-2 218 €
23+2 497 €+4 883 €-2 386 €
24+2 497 €+5 056 €-2 559 €
25+2 497 €+5 232 €-2 735 €
Total+62 425 €+79 222 €+-16 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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