Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement rdc 2 pièces 54 m2

VilleVierzon (18)
Surface54
Coût Total54 440
Loyer Annuel6 817
Rentabilité12.52%
Cashflow/mois+150
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 796,3 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel

Située sur la commune de Vierzon, à 2 pas du centre-ville et de la cité scolaire, Hélène Carre vous propose ce bel appartement de rez-de-chaussée sans travaux de 2 pièces, de 54m2 environ. Il se compose d'une cuisine équipée ouverte sur une belle pièce de vie, d'une belle chambre et d'une grande salle de bain. Le logement dispose d'une jolie cour commune et d'une cave. Facile d'accès pour se garer. Petite copropriété de 6 appartements, faibles charges, libre de toute location.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 12 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 976 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 43 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Hélène CARRE, Tél. : 0650739601, E-mail : helene.carre@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Bourges sous le numéro 949 203 772 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.227515, 2.067066
Total : 54 440
Prix d'acquisition : 43 000
Travaux : 8 000
Valeur du bien : 51 000
Frais de notaire : 3 440
Coût estimé : 3 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 10.52€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6817€/an
Fourchette totale : 447€ - 722€/mois
Fourchette annuelle : 5367€ - 8660€/an
Rentabilité brute :12.52%
Fourchette de rentabilité :9.86% - 15.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :804,93 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :43 466
Prix d'achat :43 000
Décote à l'achat :-466 (-1.1%)
Marge achat-revente :-10 974€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :54 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :266,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :13,61€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 280,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :25 580,52
Coût de l'assurance :4 083,00
Taxe foncière : 681,72€/an
Soit par mois : 56,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 81,33€/mois
Soit par an : 976,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 568,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 418,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :149,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 817 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 54 440 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 163 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 682 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 976 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 594
Revenus locatifs : +6 817
Charges déductibles : -11 594
Résultat foncier Année 1 : -4 777(Déficit de 4 777 €)
Imputable sur revenu global : 4 777
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 594 €/an
Revenus locatifs : +6 817
Charges déductibles : -3 594
Résultat foncier Années 2+ : 3 223 €/an
Prix d'achat du bien : 43 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 950(65% de 43 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 016 €/an
Calcul : 27 950 € × 3,636% = 1 016
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 81711 5961 775-4 7794 779 €--
26 9543 5481 7273 405---
37 0933 4991 6783 594---
47 2343 4481 6273 787---
57 3793 3951 5743 984---
67 5273 3411 5204 186---
77 6773 2841 4634 393---
87 8313 2261 4054 605---
97 9873 1661 3454 821---
108 1473 1041 2835 043---
118 3103 0401 2195 271---
128 4762 9731 1525 503---
138 6462 9051 0845 741---
148 8192 8341 0135 985---
158 9952 7609396 235---
169 1752 6858636 491---
179 3592 6067856 752---
189 5462 5257047 020---
199 7372 4426217 295---
209 9312 3555347 576---
2110 1302 2664457 864---
2210 3332 1743528 159---
2310 5392 0782578 461---
2410 7501 9791588 771---
2510 9651 878569 088---
TOTAL218 35779 10725 581139 2514 779Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 434
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 251
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 432-1 434+2 866
2+1 432+1 022+410
3+1 432+1 078+354
4+1 432+1 136+296
5+1 432+1 195+237
6+1 432+1 256+176
7+1 432+1 318+114
8+1 432+1 381+51
9+1 432+1 446-14
10+1 432+1 513-81
11+1 432+1 581-149
12+1 432+1 651-219
13+1 432+1 722-290
14+1 432+1 796-364
15+1 432+1 870-438
16+1 432+1 947-515
17+1 432+2 026-594
18+1 432+2 106-674
19+1 432+2 189-757
20+1 432+2 273-841
21+1 432+2 359-927
22+1 432+2 448-1 016
23+1 432+2 538-1 106
24+1 432+2 631-1 199
25+1 432+2 726-1 294
Total+35 800+41 775+-5 975
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →