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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCergy (95)
Surface66m²
Coût Total181 720€
Loyer Annuel13 109€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 333,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Parking, Non meublé

CERGY - La SEBILLE

Bel appartement 3 pièces de 65,81 m2 (loi carrez) avec grande terrasse double de 18 m2 offrant une vue dégagée, loggia. Emplacement de parking privatif. L'appartement se compose d'une entrée, salon/séjour, cuisine, 2 chambres, un dressing, une salle de bains et un WC séparé.

Appartement Proche Cergy Saint Christophe avec accès direct à Paris par les ligne A et L du RER et du train. Proche aussi en voiture de l'autoroute A15 et de la Francilienne (N184).

Proche de toutes commodités (gare et marché de Cergy Saint-Christophe). Super Marché G20 et pharmacie au bout de la résidence et zone commerciale de la plaine des sports à 1,5 km (Leclerc, Décathlon, Electro Dépot, etc.)

Pas de travaux à prévoir et chaudière régulièrement entretenue. Ravalement effectué en 2016. Sécurisation récente avec système de vidéo surveillance.

DPE D

Date de réalisation du diagnostic : 16/07/2025

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 164 Charges prévisionnelles annuelles : 1656 euros

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 340 euros et 1 850 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Référence agence : 816

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95800
Coordonnées : 49.046138, 2.048478
Total : 181 720€
Prix d'acquisition : 154 000€
Travaux : 15 400€
Valeur du bien : 169 400€
Frais de notaire : 12 320€
Coût estimé : 12 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1092€/mois
Loyer annuel estimé : 13109€/an
Fourchette totale : 912€ - 1309€/mois
Fourchette annuelle : 10940€ - 15709€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 221,74 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 635 €
Prix d'achat :154 000 €
Décote à l'achat :-58 635€ (-27.6%)
Marge achat-revente :30 915€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 953,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 284,92€
Coût de l'assurance :15 900,50€
Taxe foncière : 1 310,93€/an
Soit par mois : 109,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 138,00€/mois
Soit par an : 1 656,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 092,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 200,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec peinture et éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 400 €(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 200€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 650€/m² = 5200€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (environ 6 m²) × 1000€/m² = 6000€ (incluant remplacement des sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation:4 200€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 210€/m² = 4200€ (incluant peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque estimation.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 092 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 109 €/an
Calcul : 1 092 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 311 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 656 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 103 €
Revenus locatifs : +13 109 €
Charges déductibles : -25 103 €
Résultat foncier Année 1 : -11 994 €(Déficit de 11 994 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 294 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 703 €/an
Revenus locatifs : +13 109 €
Charges déductibles : -9 703 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1293.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 154 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100 €(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 109 €25 109 €6 106 €-11 999 €10 700 €1 299 €1 299 €
213 371 €9 547 €5 944 €3 825 €---
313 639 €9 379 €5 776 €4 260 €---
413 912 €9 205 €5 602 €4 706 €---
514 190 €9 026 €5 423 €5 164 €---
614 474 €8 840 €5 237 €5 634 €---
714 763 €8 648 €5 045 €6 115 €---
815 058 €8 449 €4 846 €6 609 €---
915 360 €8 244 €4 641 €7 116 €---
1015 667 €8 031 €4 428 €7 636 €---
1115 980 €7 811 €4 208 €8 169 €---
1216 300 €7 583 €3 980 €8 717 €---
1316 626 €7 348 €3 745 €9 278 €---
1416 958 €7 104 €3 501 €9 854 €---
1517 297 €6 852 €3 249 €10 445 €---
1617 643 €6 591 €2 988 €11 052 €---
1717 996 €6 321 €2 718 €11 675 €---
1818 356 €6 042 €2 439 €12 314 €---
1918 723 €5 754 €2 151 €12 970 €---
2019 098 €5 455 €1 852 €13 643 €---
2119 480 €5 146 €1 543 €14 334 €---
2219 869 €4 826 €1 223 €15 043 €---
2320 267 €4 495 €892 €15 771 €---
2420 672 €4 153 €550 €16 519 €---
2521 086 €3 799 €196 €17 286 €---
TOTAL419 895 €193 759 €88 285 €226 136 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 136 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 753 €-3 210 €+5 963 €
2+2 753 €+758 €+1 995 €
3+2 753 €+1 278 €+1 475 €
4+2 753 €+1 412 €+1 341 €
5+2 753 €+1 549 €+1 204 €
6+2 753 €+1 690 €+1 063 €
7+2 753 €+1 835 €+918 €
8+2 753 €+1 983 €+770 €
9+2 753 €+2 135 €+618 €
10+2 753 €+2 291 €+462 €
11+2 753 €+2 451 €+302 €
12+2 753 €+2 615 €+138 €
13+2 753 €+2 783 €-30 €
14+2 753 €+2 956 €-203 €
15+2 753 €+3 134 €-381 €
16+2 753 €+3 316 €-563 €
17+2 753 €+3 502 €-749 €
18+2 753 €+3 694 €-941 €
19+2 753 €+3 891 €-1 138 €
20+2 753 €+4 093 €-1 340 €
21+2 753 €+4 300 €-1 547 €
22+2 753 €+4 513 €-1 760 €
23+2 753 €+4 731 €-1 978 €
24+2 753 €+4 956 €-2 203 €
25+2 753 €+5 186 €-2 433 €
Total+68 825 €+67 841 €+984 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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