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Appartement - 4 pièce(s) - 97 m²

Bien expiré
VilleÉpinal (88)
Surface97m²
Coût Total168 629€
Loyer Annuel10 419€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 990 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 257,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le quartier de Bénaveau à Épinal, découvrez cet appartement de 93 m² avec un jardin, comprenant 3 chambres et 2 salles de bains. Le salon-séjour et la cuisine sont conçus pour offrir un espace de vie convivial.

Situé à proximité de plusieurs commerces, dont des supermarchés, et bénéficiant d'une desserte en transports en commun avec des arrêts de bus à quelques minutes à pied. Une cave est également disponible pour un supplément de stockage. Le bien représente un investissement intéressant, le loyer moyen dans le secteur pouvant atteindre 730€ par mois (710€ de loyer + 20€ de charges).

Pour plus d'information, n'hésitez pas à nous contacter. Prix : 121990.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 3 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 10.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1720.0 € et 2390.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Hugo SEGOVIA EI, agent commercial (RSAC 953055571)

Surface Loi Carrez : 92

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Total : 168 629€
Prix d'acquisition : 121 990€
Travaux : 36 880€
Valeur du bien : 158 870€
Frais de notaire : 9 759€
Coût estimé : 9 759€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10419€/an
Fourchette totale : 679€ - 1110€/mois
Fourchette annuelle : 8149€ - 13321€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 317,15 €/m²
Basé sur :292 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 763 €
Prix d'achat :121 990 €
Décote à l'achat :-5 773€ (-4.5%)
Marge achat-revente :-40 866€ (-32.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 629€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 872,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 578,52€
Coût de l'assurance :12 647,18€
Taxe foncière : 1 041,89€/an
Soit par mois : 86,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,83€/mois
Soit par an : 10,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 868,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 960,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 97 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Peinture légèrement écaillée, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Parquet récent, mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 880 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:5 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 419 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 629 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 506 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 042 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 10 €/an
Calcul : 1 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 014 €
Revenus locatifs : +10 419 €
Charges déductibles : -44 014 €
Résultat foncier Année 1 : -33 596 €(Déficit de 33 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 196 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 134 €/an
Revenus locatifs : +10 419 €
Charges déductibles : -7 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 284 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12195.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 294 €(65% de 121 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 883 €/an
Calcul : 79 294 € × 3,636% = 2 883 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 419 €44 020 €5 582 €-33 601 €21 400 €12 201 €12 201 €
210 627 €6 991 €5 433 €3 637 €--8 564 €
310 840 €6 836 €5 279 €4 003 €--4 561 €
411 057 €6 677 €5 119 €4 380 €--181 €
511 278 €6 512 €4 954 €4 766 €---
611 503 €6 341 €4 784 €5 162 €---
711 733 €6 165 €4 607 €5 568 €---
811 968 €5 983 €4 425 €5 985 €---
912 207 €5 794 €4 236 €6 413 €---
1012 452 €5 599 €4 041 €6 853 €---
1112 701 €5 397 €3 840 €7 303 €---
1212 955 €5 189 €3 631 €7 766 €---
1313 214 €4 973 €3 415 €8 240 €---
1413 478 €4 750 €3 193 €8 728 €---
1513 748 €4 520 €2 962 €9 228 €---
1614 022 €4 281 €2 724 €9 741 €---
1714 303 €4 035 €2 477 €10 268 €---
1814 589 €3 780 €2 222 €10 809 €---
1914 881 €3 517 €1 959 €11 364 €---
2015 178 €3 244 €1 686 €11 934 €---
2115 482 €2 962 €1 405 €12 519 €---
2215 792 €2 671 €1 113 €13 120 €---
2316 107 €2 370 €812 €13 738 €---
2416 430 €2 058 €501 €14 371 €---
2516 758 €1 736 €179 €15 022 €---
TOTAL333 721 €156 403 €80 579 €177 318 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 318 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 419 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 188 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 188 €-6 420 €+8 608 €
2+2 188 €0 €+2 188 €
3+2 188 €0 €+2 188 €
4+2 188 €0 €+2 188 €
5+2 188 €+1 375 €+813 €
6+2 188 €+1 549 €+639 €
7+2 188 €+1 671 €+517 €
8+2 188 €+1 796 €+392 €
9+2 188 €+1 924 €+264 €
10+2 188 €+2 056 €+132 €
11+2 188 €+2 191 €-3 €
12+2 188 €+2 330 €-142 €
13+2 188 €+2 472 €-284 €
14+2 188 €+2 618 €-430 €
15+2 188 €+2 768 €-580 €
16+2 188 €+2 922 €-734 €
17+2 188 €+3 080 €-892 €
18+2 188 €+3 243 €-1 055 €
19+2 188 €+3 409 €-1 221 €
20+2 188 €+3 580 €-1 392 €
21+2 188 €+3 756 €-1 568 €
22+2 188 €+3 936 €-1 748 €
23+2 188 €+4 121 €-1 933 €
24+2 188 €+4 311 €-2 123 €
25+2 188 €+4 507 €-2 319 €
Total+54 700 €+53 195 €+1 505 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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