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Maison de campagne exposée plein sud avec grande terrasse et jardin attenant

Bien expiré
VilleCressat (23)
Surface138m²
Coût Total145 960€
Loyer Annuel10 684€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 782,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de campagne exposée plein sud avec grande terrasse et jardin attenant - EN EXCLUSIVITE ! Dans un hameau calme situé à seulement 5 minutes de JARNAGES, une maison individuelle, construite en pierres, couverte en ardoises, d’environ 138m² habitables, avec au rez-de-chaussée : une cuisine aménagée d’environ 21m² avec un cellier/chaufferie d’environ 10m² sur l’arrière, une grande pièce de vie d’environ 48m² avec baie vitrée exposée plein Sud, une salle d’eau/WC carrelée d’environ 8m² ; au premier étage : un palier d’environ 11m² à usage de bureau, un dressing d’environ 10m², deux chambres d’environ 18m² et 15m² chacune, un grenier d’environ 32m² qui pourrait être aménagé en une autre ou deux autres chambres ; chauffage central au gaz ; menuiseries double vitrage bois ; Un garage en appentis couvert en tôles d’environ 56m² sur un côté de la maison ; Une grande terrasse sur le devant de la maison et un terrain attenant de plus de 1.000m².

Ville : Cressat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23140
Coordonnées : 46.157090, 2.109640
Total : 145 960€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 29 320€
Valeur du bien : 137 320€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10684€/an
Fourchette totale : 682€ - 1163€/mois
Fourchette annuelle : 8182€ - 13951€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 765,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 911,66€
Coût de l'assurance :12 771,50€
Taxe foncière : 1 068,37€/an
Soit par mois : 89,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 890,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage central au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que le système de chauffage est efficace et conforme
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage des murs et sol
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 21 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 320 €(212 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 520€
    Isolation toiture/combles: 138 m² × 40€/m² = 5520€ (main d'œuvre incluse)
  • Remplacement système chauffage:5 000€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain (8 m²): 900€/m² × 8 = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:6 600€
    Rénovation chambres (33 m²): Peinture murs/plafond 33 m² × 30€/m² = 990€, Revêtement sol (parquet flottant) 33 m² × 50€/m² = 1650€, Main d'œuvre: 3960€ (total 6600€)
  • Rafraîchissement cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine complète (21 m²): 3000€ (meubles et électroménager), 1000€ (peinture), Main d'œuvre: 2000€ (total 6000€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Cressat (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 520€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Remplacement système chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 684 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 900 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 960 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 068 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 799 €
Revenus locatifs : +10 684 €
Charges déductibles : -35 799 €
Résultat foncier Année 1 : -25 115 €(Déficit de 25 115 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 715 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 479 €/an
Revenus locatifs : +10 684 €
Charges déductibles : -6 479 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 205 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3715.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 684 €35 803 €4 904 €-25 120 €21 400 €3 720 €3 720 €
210 897 €6 353 €4 774 €4 544 €---
311 115 €6 219 €4 639 €4 897 €---
411 338 €6 079 €4 500 €5 258 €---
511 564 €5 935 €4 356 €5 629 €---
611 796 €5 786 €4 207 €6 010 €---
712 032 €5 632 €4 052 €6 400 €---
812 272 €5 472 €3 893 €6 800 €---
912 518 €5 307 €3 727 €7 211 €---
1012 768 €5 136 €3 557 €7 632 €---
1113 023 €4 959 €3 380 €8 064 €---
1213 284 €4 776 €3 197 €8 508 €---
1313 550 €4 587 €3 008 €8 962 €---
1413 821 €4 391 €2 812 €9 429 €---
1514 097 €4 189 €2 610 €9 908 €---
1614 379 €3 979 €2 400 €10 399 €---
1714 666 €3 763 €2 184 €10 904 €---
1814 960 €3 539 €1 959 €11 421 €---
1915 259 €3 307 €1 727 €11 952 €---
2015 564 €3 067 €1 487 €12 497 €---
2115 875 €2 818 €1 239 €13 057 €---
2216 193 €2 562 €982 €13 631 €---
2316 517 €2 296 €717 €14 221 €---
2416 847 €2 021 €442 €14 826 €---
2517 184 €1 737 €158 €15 447 €---
TOTAL342 202 €139 712 €70 912 €202 490 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 244 €-6 420 €+8 664 €
2+2 244 €+247 €+1 997 €
3+2 244 €+1 469 €+775 €
4+2 244 €+1 578 €+666 €
5+2 244 €+1 689 €+555 €
6+2 244 €+1 803 €+441 €
7+2 244 €+1 920 €+324 €
8+2 244 €+2 040 €+204 €
9+2 244 €+2 163 €+81 €
10+2 244 €+2 290 €-46 €
11+2 244 €+2 419 €-175 €
12+2 244 €+2 552 €-308 €
13+2 244 €+2 689 €-445 €
14+2 244 €+2 829 €-585 €
15+2 244 €+2 972 €-728 €
16+2 244 €+3 120 €-876 €
17+2 244 €+3 271 €-1 027 €
18+2 244 €+3 426 €-1 182 €
19+2 244 €+3 586 €-1 342 €
20+2 244 €+3 749 €-1 505 €
21+2 244 €+3 917 €-1 673 €
22+2 244 €+4 089 €-1 845 €
23+2 244 €+4 266 €-2 022 €
24+2 244 €+4 448 €-2 204 €
25+2 244 €+4 634 €-2 390 €
Total+56 100 €+60 747 €+-4 647 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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