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Appartement 2 pièces 55 m²

VilleRebais (77)
Surface55m²
Coût Total108 390€
Loyer Annuel10 401€
Rentabilité9.60%
Cashflow/mois+212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 800 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 55 m²

Sur la commune de REBAIS en plein centre ville, appartement de type F2 au premier étage composé de : entrée, séjour-salon avec cuisine aménagée et équipée ouverte, salle d'eau, wc, une chambre.

Faibles charges de copropriété.

Pas de travaux à prévoir Idéal premier achat ou investisseur

Ville : Rebais
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77510
Coordonnées : 48.848850, 3.232630
Total : 108 390€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 1 470€
Valeur du bien : 100 470€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 15.76€/m²/mois
Fourchette : 13.07€ - 19.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10401€/an
Fourchette totale : 719€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 8624€ - 12546€/an
Rentabilité brute :9.60%
Fourchette de rentabilité :7.96% - 11.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 430,51 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :78 678 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+20 322€ (+25.8%)
Marge achat-revente :-29 712€ (-37.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 659,05€
Coût de l'assurance :9 484,12€
Taxe foncière : 1 040,14€/an
Soit par mois : 86,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :211,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le DPE est D et ne nécessite pas de travaux énergétiques.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la chambre avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre sans photo - nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, le salon est en bon état général.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 470 €(27 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le DPE est D et ne nécessite pas de travaux énergétiques.
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Remplacement robinetterie: 100€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:410€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 35€/m² = 210€, Remplacement robinetterie: 100€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Rafraîchissement:460€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Rafraîchissement léger:0€
    Aucune action nécessaire, le salon est en bon état général.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rebais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 401 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 638 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 390 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 528 €
Revenus locatifs : +10 401 €
Charges déductibles : -6 528 €
Résultat foncier Année 1 : 3 874 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 058 €/an
Revenus locatifs : +10 401 €
Charges déductibles : -5 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 344 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 401 €6 531 €3 642 €3 870 €---
210 609 €4 965 €3 545 €5 645 €---
310 822 €4 865 €3 445 €5 957 €---
411 038 €4 761 €3 342 €6 277 €---
511 259 €4 654 €3 235 €6 605 €---
611 484 €4 543 €3 124 €6 941 €---
711 714 €4 429 €3 009 €7 285 €---
811 948 €4 310 €2 891 €7 638 €---
912 187 €4 188 €2 768 €7 999 €---
1012 431 €4 061 €2 641 €8 370 €---
1112 679 €3 929 €2 510 €8 750 €---
1212 933 €3 794 €2 374 €9 139 €---
1313 192 €3 653 €2 234 €9 538 €---
1413 455 €3 508 €2 088 €9 948 €---
1513 724 €3 357 €1 938 €10 367 €---
1613 999 €3 202 €1 782 €10 797 €---
1714 279 €3 041 €1 621 €11 238 €---
1814 565 €2 875 €1 455 €11 690 €---
1914 856 €2 702 €1 283 €12 154 €---
2015 153 €2 524 €1 105 €12 629 €---
2115 456 €2 340 €920 €13 116 €---
2215 765 €2 149 €730 €13 616 €---
2316 080 €1 952 €532 €14 129 €---
2416 402 €1 748 €328 €14 654 €---
2516 730 €1 537 €117 €15 193 €---
TOTAL333 161 €89 617 €52 659 €243 545 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 545 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 184 €+1 161 €+1 023 €
2+2 184 €+1 693 €+491 €
3+2 184 €+1 787 €+397 €
4+2 184 €+1 883 €+301 €
5+2 184 €+1 981 €+203 €
6+2 184 €+2 082 €+102 €
7+2 184 €+2 185 €-1 €
8+2 184 €+2 291 €-107 €
9+2 184 €+2 400 €-216 €
10+2 184 €+2 511 €-327 €
11+2 184 €+2 625 €-441 €
12+2 184 €+2 742 €-558 €
13+2 184 €+2 862 €-678 €
14+2 184 €+2 984 €-800 €
15+2 184 €+3 110 €-926 €
16+2 184 €+3 239 €-1 055 €
17+2 184 €+3 371 €-1 187 €
18+2 184 €+3 507 €-1 323 €
19+2 184 €+3 646 €-1 462 €
20+2 184 €+3 789 €-1 605 €
21+2 184 €+3 935 €-1 751 €
22+2 184 €+4 085 €-1 901 €
23+2 184 €+4 239 €-2 055 €
24+2 184 €+4 396 €-2 212 €
25+2 184 €+4 558 €-2 374 €
Total+54 600 €+73 063 €+-18 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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