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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMerville (59)
Surface309m²
Coût Total518 400€
Loyer Annuel48 731€
Rentabilité9.40%
Cashflow/mois+638€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 480 000 €
Surface : 309 m²
Prix au m² : 1 553,4 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Animaux domestiques sur demande, Cuisine équipée, Cave

Immeuble de 10 appartements en location meublée à vendre 30 m place de Merville ( Nord ) . Rentabilité très attractive 12.6 % brut Loyers 60480 charges comprises Charges ( eau , électricité ,gaz ) = 6300 euros Rentabilité nette : 11.2 % Taxe foncière : 2151 E 10 Appartements : 6 studios 3 T 2 1 T3 Diagnostics: 1 appartement DPE : C 7 appartements DPE : D 2 appartements DPE : E Travaux récents isolation , portes , cumulus , toiture … Rentabilité immédiate sans travaux !! Pas de frais d’agence

Ville : Merville
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59660
Coordonnées : 50.640487, 2.663343
Total : 518 400€
Prix d'acquisition : 480 000€
Valeur du bien : 480 000€
Frais de notaire : 38 400€
Coût estimé : 38 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 309m²
Loyer prédit : 13.14€/m²/mois
Fourchette : 10.62€ - 16.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 4061€/mois
Loyer annuel estimé : 48731€/an
Fourchette totale : 3283€ - 5023€/mois
Fourchette annuelle : 39395€ - 60280€/an
Rentabilité brute :9.40%
Fourchette de rentabilité :7.60% - 11.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 420,48 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :438 928 €
Prix d'achat :480 000 €
Décote à l'achat :+41 072€ (+9.4%)
Marge achat-revente :-79 472€ (-18.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :518 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 567,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :151,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 718,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :251 853,97€
Coût de l'assurance :45 360,00€
Taxe foncière : 2 151,00€/an
Soit par mois : 179,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 525,00€/mois
Soit par an : 6 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 060,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 422,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :637,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne bien entretenue.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de mobilier si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux bien entretenu.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite un léger rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de mobilier si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 061 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 731 €/an
Calcul : 4 061 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 518 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 814 €/an
Calcul : 151 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 151 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 300 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 27 667 €/an
Revenus locatifs : +48 731 €
Charges déductibles : -27 667 €
Résultat foncier : 21 064 €/an
Prix d'achat du bien : 480 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 312 000 €(65% de 480 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 345 €/an
Calcul : 312 000 € × 3,636% = 11 345 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 731 €27 684 €17 418 €21 047 €---
249 706 €27 221 €16 956 €22 485 €---
350 700 €26 743 €16 477 €23 957 €---
451 714 €26 248 €15 982 €25 466 €---
552 748 €25 736 €15 470 €27 013 €---
653 803 €25 206 €14 940 €28 597 €---
754 879 €24 658 €14 392 €30 221 €---
855 977 €24 091 €13 825 €31 886 €---
957 096 €23 504 €13 239 €33 592 €---
1058 238 €22 897 €12 632 €35 341 €---
1159 403 €22 270 €12 004 €37 133 €---
1260 591 €21 620 €11 355 €38 971 €---
1361 803 €20 948 €10 683 €40 855 €---
1463 039 €20 253 €9 988 €42 786 €---
1564 300 €19 534 €9 269 €44 766 €---
1665 586 €18 790 €8 525 €46 796 €---
1766 897 €18 020 €7 755 €48 877 €---
1868 235 €17 224 €6 959 €51 011 €---
1969 600 €16 401 €6 135 €53 199 €---
2070 992 €15 548 €5 283 €55 444 €---
2172 412 €14 667 €4 401 €57 745 €---
2273 860 €13 755 €3 489 €60 105 €---
2375 337 €12 811 €2 546 €62 526 €---
2476 844 €11 835 €1 570 €65 009 €---
2578 381 €10 825 €560 €67 555 €---
TOTAL1 560 871 €508 489 €251 854 €1 052 382 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 052 382 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 234 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 234 €+6 314 €+3 920 €
2+10 234 €+6 745 €+3 489 €
3+10 234 €+7 187 €+3 047 €
4+10 234 €+7 640 €+2 594 €
5+10 234 €+8 104 €+2 130 €
6+10 234 €+8 579 €+1 655 €
7+10 234 €+9 066 €+1 168 €
8+10 234 €+9 566 €+668 €
9+10 234 €+10 078 €+156 €
10+10 234 €+10 602 €-368 €
11+10 234 €+11 140 €-906 €
12+10 234 €+11 691 €-1 457 €
13+10 234 €+12 256 €-2 022 €
14+10 234 €+12 836 €-2 602 €
15+10 234 €+13 430 €-3 196 €
16+10 234 €+14 039 €-3 805 €
17+10 234 €+14 663 €-4 429 €
18+10 234 €+15 303 €-5 069 €
19+10 234 €+15 960 €-5 726 €
20+10 234 €+16 633 €-6 399 €
21+10 234 €+17 323 €-7 089 €
22+10 234 €+18 032 €-7 798 €
23+10 234 €+18 758 €-8 524 €
24+10 234 €+19 503 €-9 269 €
25+10 234 €+20 267 €-10 033 €
Total+255 850 €+315 715 €+-59 865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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