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Appartement 4 pièces 81 m²

VilleLuisant (28)
Surface81m²
Coût Total172 240€
Loyer Annuel11 074€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 641,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 81 m²

Luisant, à proximité de Chartres et de ses commerces. Votre agence LAFORET Chartres vous présente un appartement de 4 pièces situé au 2ème étage avec ascenseur comprenant entrée avec placards, débarras, cuisine récente, aménagée et équipée, un séjour salon de 30 m², deux chambres spacieuses, un WC indépendant et une salle de bains rénovée. Le bien dispose également d'un balcon exposé Sud-Ouest et sans vis à vis. En complément de l'appartement, une cave et un une place de parking en sous sol sécurisé sont vendus.

L'appartement à été rénové entièrement en 2020, y compris l'électricité !

A découvrir sans tarder !

Surface : 81 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 176 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/01/2026

Consommation énergie primaire : 172 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 168 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 130 € et 1 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Luisant
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28600
Coordonnées : 48.432175, 1.476300
Total : 172 240€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 28 600€
Valeur du bien : 161 600€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 11.39€/m²/mois
Fourchette : 9.26€ - 14.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11074€/an
Fourchette totale : 750€ - 1135€/mois
Fourchette annuelle : 9005€ - 13619€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 436,21 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 333 €
Prix d'achat :133 000 €
Décote à l'achat :-64 333€ (-32.6%)
Marge achat-revente :25 093€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :68,90€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 926,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 058,66€
Coût de l'assurance :20 668,80€
Taxe foncière : 1 107,39€/an
Soit par mois : 92,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 922,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D et le système de chauffage est conforme.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager un peu daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement éventuel des éléments sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou rafraîchissement du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie
ÉlectricitéOPTIONNEL
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de l'état de l'électricité, bien que rénovée en 2020.
Quantité: 1 installation
Raison: État général bon, mais vérification recommandée après rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 600 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le DPE est D et le système de chauffage est conforme: 0 × 0€/unité = 0€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€ = 7500€
  • Salle de bain:7 800€
    Rénovation salle de bain: 3000€, Éléments sanitaires: 800€, Main d'œuvre: 200€ = 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 400€ = 1600€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 300€ = 1500€
  • Électricité:300€
    Vérification électricité: 300€ = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luisant (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 074 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 867 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 240 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 827 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 107 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 401 €
Revenus locatifs : +11 074 €
Charges déductibles : -36 401 €
Résultat foncier Année 1 : -25 328 €(Déficit de 25 328 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 928 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 801 €/an
Revenus locatifs : +11 074 €
Charges déductibles : -7 801 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 272 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3927.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 074 €36 407 €5 873 €-25 333 €21 400 €3 933 €3 933 €
211 295 €7 652 €5 718 €3 643 €--290 €
311 521 €7 492 €5 558 €4 029 €---
411 752 €7 326 €5 392 €4 426 €---
511 987 €7 154 €5 220 €4 833 €---
612 226 €6 976 €5 042 €5 250 €---
712 471 €6 792 €4 858 €5 679 €---
812 720 €6 602 €4 668 €6 119 €---
912 975 €6 405 €4 471 €6 570 €---
1013 234 €6 201 €4 266 €7 034 €---
1113 499 €5 989 €4 055 €7 510 €---
1213 769 €5 771 €3 837 €7 998 €---
1314 044 €5 545 €3 610 €8 500 €---
1414 325 €5 310 €3 376 €9 015 €---
1514 612 €5 068 €3 134 €9 544 €---
1614 904 €4 817 €2 883 €10 087 €---
1715 202 €4 557 €2 623 €10 645 €---
1815 506 €4 289 €2 354 €11 217 €---
1915 816 €4 010 €2 076 €11 806 €---
2016 133 €3 722 €1 788 €12 410 €---
2116 455 €3 424 €1 490 €13 031 €---
2216 784 €3 116 €1 182 €13 668 €---
2317 120 €2 797 €862 €14 323 €---
2417 462 €2 466 €532 €14 996 €---
2517 812 €2 124 €190 €15 688 €---
TOTAL354 700 €162 012 €85 059 €192 687 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 687 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 326 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 326 €-6 420 €+8 746 €
2+2 326 €0 €+2 326 €
3+2 326 €+1 122 €+1 204 €
4+2 326 €+1 328 €+998 €
5+2 326 €+1 450 €+876 €
6+2 326 €+1 575 €+751 €
7+2 326 €+1 704 €+622 €
8+2 326 €+1 836 €+490 €
9+2 326 €+1 971 €+355 €
10+2 326 €+2 110 €+216 €
11+2 326 €+2 253 €+73 €
12+2 326 €+2 399 €-73 €
13+2 326 €+2 550 €-224 €
14+2 326 €+2 704 €-378 €
15+2 326 €+2 863 €-537 €
16+2 326 €+3 026 €-700 €
17+2 326 €+3 193 €-867 €
18+2 326 €+3 365 €-1 039 €
19+2 326 €+3 542 €-1 216 €
20+2 326 €+3 723 €-1 397 €
21+2 326 €+3 909 €-1 583 €
22+2 326 €+4 101 €-1 775 €
23+2 326 €+4 297 €-1 971 €
24+2 326 €+4 499 €-2 173 €
25+2 326 €+4 706 €-2 380 €
Total+58 150 €+57 806 €+344 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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