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Appartement à vendre

VilleChâteauroux (36)
Surface78
Coût Total132 880
Loyer Annuel7 929
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-26
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 269,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, calme, Pas de balcon, Non meublé

Venez découvrir ce charmant appartement T3 idéalement situé au coeur de Châteauroux, à deux pas de toutes les commodités (commerces, écoles, transports). Situé au 4 € étage avec ascenseur, il offre une belle entrée desservant un séjour spacieux et lumineux avec son coin salon, une cuisine séparée et aménagée, ainsi que deux chambres confortables. Vous apprécierez également sa salle de bains fonctionnelle et ses toilettes indépendantes. Pour plus de confort, le bien dispose d'une cave privative et d'une place de parking sécurisée. ? Atouts : Emplacement central Résidence calme avec ascenseur Belle luminosité Stationnement et cave inclus Une belle opportunité à ne pas manquer ! ? Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite. Cindy GANGNERON, , . Agent commercial, RSAC 832 375 182 EI de Châteauroux. Honoraires charge vendeur, plus d'informations sur notre site lifehome.fr. Chers confrères de l'immobilier, si vous avez des clients, je coopère !

Honoraires inclus de 10% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 90 000 euros. Dans une copropriété de 23 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller lifehome IMMO : Cindy GANGNERON Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 832 375 182. Chers confrères professionnels de l'immobilier, vous avez des clients ? Contactez-moi, je coopère.

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.816836, 1.678207
Total : 132 880
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 25 960
Valeur du bien : 124 960
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 661€/mois
Loyer annuel estimé : 7929€/an
Fourchette totale : 514€ - 849€/mois
Fourchette annuelle : 6167€ - 10194€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 391,75 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 557
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-9 557 (-8.8%)
Marge achat-revente :-24 323€ (-22.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 686,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 805,17
Coût de l'assurance :11 294,80
Taxe foncière : 1,00€/an
Soit par mois : 0,08€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 660,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine usés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement écaillée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 960(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 400
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:560
    Peinture salon: 20 m² × 28€/m² = 560€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Salle de bain:12 600
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 929 €/an
Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 289 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 880 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 702
Revenus locatifs : +7 929
Charges déductibles : -30 702
Résultat foncier Année 1 : -22 773(Déficit de 22 773 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 073
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 742 €/an
Revenus locatifs : +7 929
Charges déductibles : -4 742
Résultat foncier Années 2+ : 3 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12073.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 92930 7064 293-22 77710 700 €12 077 €12 077 €
28 0874 6304 1773 457--8 620 €
38 2494 5104 0573 739--4 881 €
48 4144 3863 9334 028--854 €
58 5824 2583 8064 324---
68 7544 1263 6734 628---
78 9293 9903 5374 939---
89 1073 8483 3965 259---
99 2903 7033 2505 587---
109 4753 5523 0995 923---
119 6653 3962 9446 268---
129 8583 2362 7836 622---
1310 0553 0702 6176 986---
1410 2562 8982 4457 359---
1510 4622 7212 2687 741---
1610 6712 5372 0858 133---
1710 8842 3481 8958 536---
1811 1022 1521 7008 949---
1911 3241 9501 4989 374---
2011 5501 7421 2899 809---
2111 7811 5261 07310 256---
2212 0171 30385010 714---
2312 2571 07362011 185---
2412 50383538211 668---
2512 75358913612 164---
TOTAL253 95499 08561 805154 86910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 869
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 665-3 210+4 875
2+1 6650+1 665
3+1 6650+1 665
4+1 6650+1 665
5+1 665+1 041+624
6+1 665+1 388+277
7+1 665+1 482+183
8+1 665+1 578+87
9+1 665+1 676-11
10+1 665+1 777-112
11+1 665+1 881-216
12+1 665+1 987-322
13+1 665+2 096-431
14+1 665+2 208-543
15+1 665+2 322-657
16+1 665+2 440-775
17+1 665+2 561-896
18+1 665+2 685-1 020
19+1 665+2 812-1 147
20+1 665+2 943-1 278
21+1 665+3 077-1 412
22+1 665+3 214-1 549
23+1 665+3 355-1 690
24+1 665+3 500-1 835
25+1 665+3 649-1 984
Total+41 625+46 461+-4 836
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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