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Maison de 52m2 à Laroche saint Cydroine

VilleLaroche-Saint-Cydroine (89)
Surface51m²
Coût Total82 090€
Loyer Annuel5 015€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 500 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 931,37 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 51 m², 2 pièces, Terrasse, 100 m² de terrain, Cave

Sur la commune de Laroche Saint Cydroine, logement locatif de 52 m2 comprenant de plain pied un salon salle à manger, une cuisine et un Wc. À l'étage une chambre avec salle d'eau. Une terrasse et une cave complètent ce logement. Le bien est actuellement loué 500 € par mois. Possibilité d'acquérir en supplément la maison voisine.

Ville : Laroche-Saint-Cydroine
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.970067, 3.495247
Total : 82 090€
Prix d'acquisition : 47 500€
Travaux : 30 790€
Valeur du bien : 78 290€
Frais de notaire : 3 800€
Coût estimé : 3 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 418€/mois
Loyer annuel estimé : 5015€/an
Fourchette totale : 334€ - 523€/mois
Fourchette annuelle : 4006€ - 6277€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 328,86 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 772 €
Prix d'achat :47 500 €
Décote à l'achat :-20 272€ (-29.9%)
Marge achat-revente :-14 318€ (-21.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :412,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :23,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 436,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 595,16€
Coût de l'assurance :7 182,88€
Taxe foncière : 501,48€/an
Soit par mois : 41,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 417,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 478,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 51 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 790 €(604 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 040€
    Isolation combles: 51 m² × 40€/m² = 2040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambre:1 050€
    Parquet flottant: 15 m² × 70€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laroche-Saint-Cydroine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 015 €/an
Calcul : 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 862 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 090 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 501 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 440 €
Revenus locatifs : +5 015 €
Charges déductibles : -34 440 €
Résultat foncier Année 1 : -29 426 €(Déficit de 29 426 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 026 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 650 €/an
Revenus locatifs : +5 015 €
Charges déductibles : -3 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 364 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8025.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 875 €(65% de 47 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 123 €/an
Calcul : 30 875 € × 3,636% = 1 123 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 015 €34 443 €2 864 €-29 428 €21 400 €8 028 €8 028 €
25 115 €3 578 €2 790 €1 537 €--6 491 €
35 217 €3 501 €2 712 €1 716 €--4 775 €
45 322 €3 421 €2 632 €1 901 €--2 874 €
55 428 €3 338 €2 549 €2 091 €--783 €
65 537 €3 252 €2 463 €2 285 €---
75 648 €3 162 €2 374 €2 485 €---
85 760 €3 070 €2 281 €2 690 €---
95 876 €2 974 €2 186 €2 901 €---
105 993 €2 875 €2 087 €3 118 €---
116 113 €2 773 €1 984 €3 340 €---
126 235 €2 666 €1 878 €3 569 €---
136 360 €2 556 €1 768 €3 804 €---
146 487 €2 442 €1 653 €4 045 €---
156 617 €2 324 €1 535 €4 293 €---
166 749 €2 202 €1 413 €4 548 €---
176 884 €2 075 €1 286 €4 809 €---
187 022 €1 943 €1 155 €5 078 €---
197 162 €1 807 €1 019 €5 355 €---
207 306 €1 666 €878 €5 639 €---
217 452 €1 520 €732 €5 931 €---
227 601 €1 369 €580 €6 232 €---
237 753 €1 213 €424 €6 540 €---
247 908 €1 050 €261 €6 858 €---
258 066 €882 €93 €7 184 €---
TOTAL160 627 €92 105 €41 595 €68 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 015 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 053 €-6 420 €+7 473 €
2+1 053 €0 €+1 053 €
3+1 053 €0 €+1 053 €
4+1 053 €0 €+1 053 €
5+1 053 €0 €+1 053 €
6+1 053 €+451 €+602 €
7+1 053 €+746 €+307 €
8+1 053 €+807 €+246 €
9+1 053 €+870 €+183 €
10+1 053 €+935 €+118 €
11+1 053 €+1 002 €+51 €
12+1 053 €+1 071 €-18 €
13+1 053 €+1 141 €-88 €
14+1 053 €+1 213 €-160 €
15+1 053 €+1 288 €-235 €
16+1 053 €+1 364 €-311 €
17+1 053 €+1 443 €-390 €
18+1 053 €+1 524 €-471 €
19+1 053 €+1 607 €-554 €
20+1 053 €+1 692 €-639 €
21+1 053 €+1 779 €-726 €
22+1 053 €+1 869 €-816 €
23+1 053 €+1 962 €-909 €
24+1 053 €+2 057 €-1 004 €
25+1 053 €+2 155 €-1 102 €
Total+26 325 €+20 556 €+5 769 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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