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Maison de bourg avec Grange

VilleViplaix (03)
Surface112
Coût Total131 500
Loyer Annuel7 906
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 691,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg avec Grange - Venez découvrir cette maison de bourg de 112 M², idéalement située dans un village paisible au cœur de l'Allier. A seulement 22 minutes de Boussac (Creuse) et à moins de 30 minutes de Montluçon, cette propriété offre un parfait mélange de tranquillité et de praticité. Sa pièce de vie avec poêle à bois et cuisine ouverte, idéale pour les moments chaleureux en famille. Une chambre parentale confortable avec sa propre salle d'eau attenante complète ce niveau. A l'étage , trois chambres avec de belles proportions, parfaites pour accueillir votre famille ou des invités. Une salle d'eau moderne avec cabine de douche vient parfaire cet espace nuit. Pour compléter, un terrain privé idéal pour les amateurs de jardinage ou simplement pour profiter de moments de détente en plein air. Avec ses 85 M² au sol et une toiture récente, une grange vous offres de multiples possibilités, que ce soit pour le stockage, un atelier ou même un projet de transformation. Vous rechercher votre projet de vie dans un cadre paisible ? alors ne manquez pas cette opportunité et contactez nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Mentions légales: Proposé à la vente au prix de 77 500 Euros (Honoraires à la charge du vendeur, Mandat 109383 Classe Energie E Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, sont disponible sur le site [URL masquée pour votre sécurité] « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Viplaix
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03370
Coordonnées : 46.460970, 2.380087
Total : 131 500
Prix d'acquisition : 77 500
Travaux : 47 800
Valeur du bien : 125 300
Frais de notaire : 6 200
Coût estimé : 6 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7906€/an
Fourchette totale : 485€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 5819€ - 10741€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :486,49 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :54 487
Prix d'achat :77 500
Décote à l'achat :+23 013 (+42.2%)
Marge achat-revente :-77 013€ (-141.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 679,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 163,30
Coût de l'assurance :11 177,50
Taxe foncière : 790,63€/an
Soit par mois : 65,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 658,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 960
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 80€/m² = 8960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 360✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 906 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 500 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 282
Revenus locatifs : +7 906
Charges déductibles : -53 282
Résultat foncier Année 1 : -45 376(Déficit de 45 376 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 976
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 482 €/an
Revenus locatifs : +7 906
Charges déductibles : -5 482
Résultat foncier Années 2+ : 2 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23975.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 90653 2864 249-45 38021 400 €23 980 €23 980 €
28 0645 3714 1342 693--21 287 €
38 2265 2534 0152 973--18 314 €
48 3905 1303 8933 260--15 054 €
58 5585 0043 7663 554--11 500 €
68 7294 8733 6353 856--7 644 €
78 9044 7383 5004 166--3 478 €
89 0824 5983 3604 484---
99 2634 4543 2164 810---
109 4494 3053 0675 144---
119 6384 1512 9135 487---
129 8303 9922 7545 839---
1310 0273 8272 5906 200---
1410 2283 6572 4206 570---
1510 4323 4822 2446 950---
1610 6413 3012 0637 340---
1710 8543 1131 8767 740---
1811 0712 9201 6828 151---
1911 2922 7201 4828 572---
2011 5182 5131 2759 005---
2111 7482 3001 0629 449---
2211 9832 0798419 904---
2312 2231 85161310 372---
2412 4671 61637810 852---
2512 7171 37313511 344---
TOTAL253 240139 90661 163113 33421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 334
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 660-6 420+8 080
2+1 6600+1 660
3+1 6600+1 660
4+1 6600+1 660
5+1 6600+1 660
6+1 6600+1 660
7+1 6600+1 660
8+1 660+302+1 358
9+1 660+1 443+217
10+1 660+1 543+117
11+1 660+1 646+14
12+1 660+1 752-92
13+1 660+1 860-200
14+1 660+1 971-311
15+1 660+2 085-425
16+1 660+2 202-542
17+1 660+2 322-662
18+1 660+2 445-785
19+1 660+2 572-912
20+1 660+2 701-1 041
21+1 660+2 835-1 175
22+1 660+2 971-1 311
23+1 660+3 112-1 452
24+1 660+3 255-1 595
25+1 660+3 403-1 743
Total+41 500+34 000+7 500
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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