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Maison de bourg avec Grange

Bien expiré
VilleViplaix (03)
Surface112m²
Coût Total131 500€
Loyer Annuel7 906€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 691,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg avec Grange - Venez découvrir cette maison de bourg de 112 M², idéalement située dans un village paisible au cœur de l'Allier. A seulement 22 minutes de Boussac (Creuse) et à moins de 30 minutes de Montluçon, cette propriété offre un parfait mélange de tranquillité et de praticité. Sa pièce de vie avec poêle à bois et cuisine ouverte, idéale pour les moments chaleureux en famille. Une chambre parentale confortable avec sa propre salle d'eau attenante complète ce niveau. A l'étage , trois chambres avec de belles proportions, parfaites pour accueillir votre famille ou des invités. Une salle d'eau moderne avec cabine de douche vient parfaire cet espace nuit. Pour compléter, un terrain privé idéal pour les amateurs de jardinage ou simplement pour profiter de moments de détente en plein air. Avec ses 85 M² au sol et une toiture récente, une grange vous offres de multiples possibilités, que ce soit pour le stockage, un atelier ou même un projet de transformation. Vous rechercher votre projet de vie dans un cadre paisible ? alors ne manquez pas cette opportunité et contactez nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Mentions légales: Proposé à la vente au prix de 77 500 Euros (Honoraires à la charge du vendeur, Mandat 109383 Classe Energie E Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, sont disponible sur le site [URL masquée pour votre sécurité] « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Viplaix
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03370
Coordonnées : 46.460970, 2.380087
Total : 131 500€
Prix d'acquisition : 77 500€
Travaux : 47 800€
Valeur du bien : 125 300€
Frais de notaire : 6 200€
Coût estimé : 6 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7906€/an
Fourchette totale : 485€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 5819€ - 10741€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :486,49 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :54 487 €
Prix d'achat :77 500 €
Décote à l'achat :+23 013€ (+42.2%)
Marge achat-revente :-77 013€ (-141.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 679,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 163,30€
Coût de l'assurance :11 177,50€
Taxe foncière : 790,63€/an
Soit par mois : 65,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 658,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 960€
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 80€/m² = 8960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 906 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 282 €
Revenus locatifs : +7 906 €
Charges déductibles : -53 282 €
Résultat foncier Année 1 : -45 376 €(Déficit de 45 376 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 976 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 482 €/an
Revenus locatifs : +7 906 €
Charges déductibles : -5 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23975.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375 €(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 906 €53 286 €4 249 €-45 380 €21 400 €23 980 €23 980 €
28 064 €5 371 €4 134 €2 693 €--21 287 €
38 226 €5 253 €4 015 €2 973 €--18 314 €
48 390 €5 130 €3 893 €3 260 €--15 054 €
58 558 €5 004 €3 766 €3 554 €--11 500 €
68 729 €4 873 €3 635 €3 856 €--7 644 €
78 904 €4 738 €3 500 €4 166 €--3 478 €
89 082 €4 598 €3 360 €4 484 €---
99 263 €4 454 €3 216 €4 810 €---
109 449 €4 305 €3 067 €5 144 €---
119 638 €4 151 €2 913 €5 487 €---
129 830 €3 992 €2 754 €5 839 €---
1310 027 €3 827 €2 590 €6 200 €---
1410 228 €3 657 €2 420 €6 570 €---
1510 432 €3 482 €2 244 €6 950 €---
1610 641 €3 301 €2 063 €7 340 €---
1710 854 €3 113 €1 876 €7 740 €---
1811 071 €2 920 €1 682 €8 151 €---
1911 292 €2 720 €1 482 €8 572 €---
2011 518 €2 513 €1 275 €9 005 €---
2111 748 €2 300 €1 062 €9 449 €---
2211 983 €2 079 €841 €9 904 €---
2312 223 €1 851 €613 €10 372 €---
2412 467 €1 616 €378 €10 852 €---
2512 717 €1 373 €135 €11 344 €---
TOTAL253 240 €139 906 €61 163 €113 334 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 660 €-6 420 €+8 080 €
2+1 660 €0 €+1 660 €
3+1 660 €0 €+1 660 €
4+1 660 €0 €+1 660 €
5+1 660 €0 €+1 660 €
6+1 660 €0 €+1 660 €
7+1 660 €0 €+1 660 €
8+1 660 €+302 €+1 358 €
9+1 660 €+1 443 €+217 €
10+1 660 €+1 543 €+117 €
11+1 660 €+1 646 €+14 €
12+1 660 €+1 752 €-92 €
13+1 660 €+1 860 €-200 €
14+1 660 €+1 971 €-311 €
15+1 660 €+2 085 €-425 €
16+1 660 €+2 202 €-542 €
17+1 660 €+2 322 €-662 €
18+1 660 €+2 445 €-785 €
19+1 660 €+2 572 €-912 €
20+1 660 €+2 701 €-1 041 €
21+1 660 €+2 835 €-1 175 €
22+1 660 €+2 971 €-1 311 €
23+1 660 €+3 112 €-1 452 €
24+1 660 €+3 255 €-1 595 €
25+1 660 €+3 403 €-1 743 €
Total+41 500 €+34 000 €+7 500 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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