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T3 rue Lepinseck

VilleForbach (57)
Surface62m²
Coût Total75 290€
Loyer Annuel6 049€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 61 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 983,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement T3 de 62 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 4 étages, à Forbach. Construite en 1990, cette propriété offre un espace de vie fonctionnel et bien aménagé. Cet appartement comprend 2 chambres et 1 salle de bain. La cuisine équipée, moderne et fonctionnelle, La salle de bain dispose d'une baignoire. L'appartement bénéficie d'une exposition sud, offrant une belle luminosité naturelle.

  • Très bon état général rénové en 2021
  • Balcon
  • 1 place de parking
  • Cave
  • Ascenseur
  • Interphone
  • Chauffage au sol

Chauffage au gaz. Classe énergie D - Classe climat E. À noter : bien vendu loué 560€ par mois. La toiture de l’immeuble est entièrement refaite. Les derniers travaux votés sont à ma charge. Syndicat de copropriétaires très dynamique. Disponibilité prévue en octobre 2026. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.195910, 6.896600
Total : 75 290€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 9 410€
Valeur du bien : 70 410€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 504€/mois
Loyer annuel estimé : 6049€/an
Fourchette totale : 399€ - 637€/mois
Fourchette annuelle : 4788€ - 7641€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :368,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :30,12€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 398,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 257,97€
Coût de l'assurance :9 034,80€
Taxe foncière : 604,86€/an
Soit par mois : 50,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 504,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 449,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais un rafraîchissement est conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais un léger rafraîchissement est conseillé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, peinture optionnelle pour moderniser

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 410 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 450€
    Rafraîchissement salle de bain: Robinetterie = 100€ (entrée de gamme) + Peinture 5 m² × 30€/m² = 150€ + Main d'œuvre: 950€ = 1200€
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forbach (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 049 €/an
Calcul : 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 290 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 410 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 821 €
Revenus locatifs : +6 049 €
Charges déductibles : -12 821 €
Résultat foncier Année 1 : -6 773 €(Déficit de 6 773 €)
Imputable sur revenu global : 6 773 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 411 €/an
Revenus locatifs : +6 049 €
Charges déductibles : -3 411 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 637 €/an
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 049 €12 824 €2 447 €-6 775 €6 775 €--
26 170 €3 348 €2 381 €2 822 €---
36 293 €3 280 €2 313 €3 013 €---
46 419 €3 209 €2 243 €3 210 €---
56 547 €3 136 €2 170 €3 411 €---
66 678 €3 061 €2 095 €3 617 €---
76 812 €2 983 €2 017 €3 828 €---
86 948 €2 903 €1 937 €4 045 €---
97 087 €2 820 €1 854 €4 267 €---
107 229 €2 734 €1 768 €4 494 €---
117 373 €2 646 €1 679 €4 727 €---
127 521 €2 554 €1 588 €4 967 €---
137 671 €2 459 €1 493 €5 212 €---
147 824 €2 362 €1 395 €5 463 €---
157 981 €2 261 €1 294 €5 720 €---
168 141 €2 156 €1 190 €5 984 €---
178 303 €2 048 €1 082 €6 255 €---
188 469 €1 937 €970 €6 533 €---
198 639 €1 821 €855 €6 818 €---
208 812 €1 702 €736 €7 109 €---
218 988 €1 579 €613 €7 409 €---
229 168 €1 452 €486 €7 716 €---
239 351 €1 320 €354 €8 031 €---
249 538 €1 184 €218 €8 354 €---
259 729 €1 044 €78 €8 685 €---
TOTAL193 737 €68 824 €35 258 €124 913 €6 775 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 033 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 049 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 270 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 270 €-2 033 €+3 303 €
2+1 270 €+847 €+423 €
3+1 270 €+904 €+366 €
4+1 270 €+963 €+307 €
5+1 270 €+1 023 €+247 €
6+1 270 €+1 085 €+185 €
7+1 270 €+1 148 €+122 €
8+1 270 €+1 213 €+57 €
9+1 270 €+1 280 €-10 €
10+1 270 €+1 348 €-78 €
11+1 270 €+1 418 €-148 €
12+1 270 €+1 490 €-220 €
13+1 270 €+1 563 €-293 €
14+1 270 €+1 639 €-369 €
15+1 270 €+1 716 €-446 €
16+1 270 €+1 795 €-525 €
17+1 270 €+1 877 €-607 €
18+1 270 €+1 960 €-690 €
19+1 270 €+2 045 €-775 €
20+1 270 €+2 133 €-863 €
21+1 270 €+2 223 €-953 €
22+1 270 €+2 315 €-1 045 €
23+1 270 €+2 409 €-1 139 €
24+1 270 €+2 506 €-1 236 €
25+1 270 €+2 605 €-1 335 €
Total+31 750 €+37 474 €+-5 724 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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