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Détails du bien

VilleThéhillac (56)
Surface96.05m²
Coût Total113 400€
Loyer Annuel9 630€
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 500 €
Surface : 96.05 m²
Prix au m² : 963,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Bois, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

THEHILLAC- Maison en pierres à rénover à 20 mn de la gare SNCF de REDON, 30 kms de l'océan, sur terrain de 1 950m² sans vis -à vis comprenant : cuisine, pièce de vie avec cheminée, chambre, salle de bain, salle d'eau, 2 wc, dégagement. A l'étage 1 chambre, grenier avec accès par l'extérieur. Cave avec accès par l'extérieur. Assainissement non conforme. Absence de chauffage. Compromis de vente établi et signé à l'Agence sous huitaine. L'Agence assure un accompagnement complet du dossier jusqu'à la signature finale chez le notaire. - https://www.century21limmobilieredelouest.com/mentions_legales/

Ville : Théhillac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56130
Coordonnées : 47.575091, -2.128076
Total : 113 400€
Prix d'acquisition : 92 500€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 106 000€
Frais de notaire : 7 400€
Coût estimé : 7 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96.05m²
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9630€/an
Fourchette totale : 636€ - 1013€/mois
Fourchette annuelle : 7629€ - 12157€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 10.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 275,14 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 527 €
Prix d'achat :92 500 €
Décote à l'achat :-126 027€ (-57.7%)
Marge achat-revente :105 127€ (48.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,02€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 600,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 547,45€
Coût de l'assurance :10 206,00€
Taxe foncière : 963,03€/an
Soit par mois : 80,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 802,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et répondre aux normes
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'absence d'eau chaude
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour fournir de l'eau chaude sanitaire
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation et gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage fissuré et installations obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état visible parmi les pièces photographiées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état visible parmi les pièces photographiées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure visible nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien des autres pièces (salle à manger, buanderie)
Quantité: 28 m² (salle à manger et buanderie)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement non conforme
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour respecter les normes d'assainissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 630 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 768 €
Revenus locatifs : +9 630 €
Charges déductibles : -18 768 €
Résultat foncier Année 1 : -9 138 €(Déficit de 9 138 €)
Imputable sur revenu global : 9 138 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 268 €/an
Revenus locatifs : +9 630 €
Charges déductibles : -5 268 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 362 €/an
Prix d'achat du bien : 92 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 125 €(65% de 92 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 186 €/an
Calcul : 60 125 € × 3,636% = 2 186 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 630 €18 772 €3 900 €-9 141 €9 141 €--
29 823 €5 169 €3 798 €4 654 €---
310 019 €5 063 €3 692 €4 956 €---
410 220 €4 953 €3 582 €5 266 €---
510 424 €4 840 €3 468 €5 585 €---
610 633 €4 722 €3 351 €5 911 €---
710 845 €4 600 €3 229 €6 245 €---
811 062 €4 474 €3 102 €6 588 €---
911 283 €4 343 €2 972 €6 940 €---
1011 509 €4 208 €2 837 €7 301 €---
1111 739 €4 068 €2 696 €7 672 €---
1211 974 €3 923 €2 551 €8 051 €---
1312 214 €3 773 €2 401 €8 441 €---
1412 458 €3 617 €2 246 €8 841 €---
1512 707 €3 456 €2 085 €9 251 €---
1612 961 €3 289 €1 918 €9 672 €---
1713 220 €3 117 €1 746 €10 103 €---
1813 485 €2 938 €1 567 €10 547 €---
1913 754 €2 753 €1 382 €11 001 €---
2014 030 €2 562 €1 190 €11 468 €---
2114 310 €2 363 €992 €11 947 €---
2214 596 €2 158 €787 €12 438 €---
2314 888 €1 946 €574 €12 943 €---
2415 186 €1 726 €354 €13 460 €---
2515 490 €1 498 €126 €13 992 €---
TOTAL308 461 €104 329 €56 547 €204 132 €9 141 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 742 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 132 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 022 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 022 €-2 742 €+4 764 €
2+2 022 €+1 396 €+626 €
3+2 022 €+1 487 €+535 €
4+2 022 €+1 580 €+442 €
5+2 022 €+1 675 €+347 €
6+2 022 €+1 773 €+249 €
7+2 022 €+1 874 €+148 €
8+2 022 €+1 977 €+45 €
9+2 022 €+2 082 €-60 €
10+2 022 €+2 190 €-168 €
11+2 022 €+2 301 €-279 €
12+2 022 €+2 415 €-393 €
13+2 022 €+2 532 €-510 €
14+2 022 €+2 652 €-630 €
15+2 022 €+2 775 €-753 €
16+2 022 €+2 902 €-880 €
17+2 022 €+3 031 €-1 009 €
18+2 022 €+3 164 €-1 142 €
19+2 022 €+3 300 €-1 278 €
20+2 022 €+3 440 €-1 418 €
21+2 022 €+3 584 €-1 562 €
22+2 022 €+3 731 €-1 709 €
23+2 022 €+3 883 €-1 861 €
24+2 022 €+4 038 €-2 016 €
25+2 022 €+4 198 €-2 176 €
Total+50 550 €+61 240 €+-10 690 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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