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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSainte-Sigolène (43)
Surface44.2m²
Coût Total71 180€
Loyer Annuel4 965€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 45 000 €
Surface : 44.2 m²
Prix au m² : 1 018,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Toilettes séparées, Salon (total 13 m²), 1 chambre, Pas de balcon

Venez découvrir chez Alti’Immo cet appartement situé au 2ème étage sur la commune de Sainte-Sigolène, à proximité immédiate des commodités. Il se compose d’une chambre d’environ 11 m², d’une cuisine, d’un salon/séjour lumineux, ainsi que d’une salle d’eau avec WC. Cet appartement offre beaucoup de potentiel et de belles possibilités d’aménagement. Équipements : fenêtres en double vitrage, volets roulants manuels et chauffage électrique. L’immeuble, composé de 5 lots, dispose d’un accès à une cour commune. Travaux à prévoir ! Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à contacter votre agence Alti’Immo !

Ville : Sainte-Sigolène
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43600
Coordonnées : 45.244953, 4.225046
Total : 71 180€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 22 580€
Valeur du bien : 67 580€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.2m²
Loyer prédit : 9.36€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 12.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 414€/mois
Loyer annuel estimé : 4965€/an
Fourchette totale : 310€ - 553€/mois
Fourchette annuelle : 3716€ - 6633€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :971,89 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 957 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+2 043€ (+4.8%)
Marge achat-revente :-28 223€ (-65.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :347,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,47€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 376,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 107,25€
Coût de l'assurance :8 541,60€
Taxe foncière : 496,46€/an
Soit par mois : 41,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 413,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 417,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 676 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44.2 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine vétustes et réfection du sol en carrelage fissuré
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 580 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs salon: 15 m² × 40€ = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 40€ = 480€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 965 €/an
Calcul : 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 180 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 496 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 716 €
Revenus locatifs : +4 965 €
Charges déductibles : -25 716 €
Résultat foncier Année 1 : -20 751 €(Déficit de 20 751 €)
Imputable sur revenu global : 20 751 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 136 €/an
Revenus locatifs : +4 965 €
Charges déductibles : -3 136 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 829 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 965 €25 718 €2 300 €-20 753 €20 753 €--
25 064 €3 076 €2 238 €1 988 €---
35 165 €3 011 €2 173 €2 154 €---
45 268 €2 945 €2 107 €2 323 €---
55 374 €2 877 €2 039 €2 497 €---
65 481 €2 806 €1 968 €2 675 €---
75 591 €2 733 €1 895 €2 858 €---
85 703 €2 657 €1 819 €3 046 €---
95 817 €2 579 €1 741 €3 238 €---
105 933 €2 498 €1 660 €3 435 €---
116 052 €2 415 €1 577 €3 637 €---
126 173 €2 329 €1 491 €3 844 €---
136 296 €2 240 €1 402 €4 056 €---
146 422 €2 148 €1 310 €4 274 €---
156 551 €2 053 €1 215 €4 498 €---
166 682 €1 955 €1 117 €4 727 €---
176 815 €1 853 €1 015 €4 962 €---
186 952 €1 749 €910 €5 203 €---
197 091 €1 640 €802 €5 450 €---
207 232 €1 528 €690 €5 704 €---
217 377 €1 413 €575 €5 964 €---
227 525 €1 294 €455 €6 231 €---
237 675 €1 170 €332 €6 505 €---
247 829 €1 043 €205 €6 786 €---
257 985 €911 €73 €7 074 €---
TOTAL159 016 €76 640 €33 107 €82 376 €20 753 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 226 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 376 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 965 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 043 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 043 €-6 226 €+7 269 €
2+1 043 €+596 €+447 €
3+1 043 €+646 €+397 €
4+1 043 €+697 €+346 €
5+1 043 €+749 €+294 €
6+1 043 €+803 €+240 €
7+1 043 €+857 €+186 €
8+1 043 €+914 €+129 €
9+1 043 €+971 €+72 €
10+1 043 €+1 030 €+13 €
11+1 043 €+1 091 €-48 €
12+1 043 €+1 153 €-110 €
13+1 043 €+1 217 €-174 €
14+1 043 €+1 282 €-239 €
15+1 043 €+1 349 €-306 €
16+1 043 €+1 418 €-375 €
17+1 043 €+1 489 €-446 €
18+1 043 €+1 561 €-518 €
19+1 043 €+1 635 €-592 €
20+1 043 €+1 711 €-668 €
21+1 043 €+1 789 €-746 €
22+1 043 €+1 869 €-826 €
23+1 043 €+1 951 €-908 €
24+1 043 €+2 036 €-993 €
25+1 043 €+2 122 €-1 079 €
Total+26 075 €+24 713 €+1 362 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 129 jours
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