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Détails du bien

Bien expiré
VillePuiseaux (45)
Surface238.9m²
Coût Total360 356€
Loyer Annuel31 943€
Rentabilité8.86%
Cashflow/mois+510€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 238.9 m²
Prix au m² : 1 088,32 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Central gaz de ville Gaz, Nombre de WC : 2, Jardin

A 82 KMS DE PARIS, PUISEAUX, à deux pas des commerces et des écoles, Maison de charme comprenant au rez-de-chaussée : une entrée, un vaste salon/salle à manger avec cheminée, une véranda avec poêle à bois, un WC, une chambre et une cuisine aménagée. A l'étage : un palier, 4 chambres, une salle d'eau avec WC et une salle de bains. Au dessus : un grenier aménagé avec poêle à bois d'environ 50 m². A l'extérieur : Une grange, une cave voutée et un garage avec deux greniers. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 3820.0 € et 5210.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-agence-de-malesherbes.com/mentions_legales/

Ville : Puiseaux
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45390
Coordonnées : 48.201930, 2.474678
Total : 360 356€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 79 556€
Valeur du bien : 339 556€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 238.9m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 14.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2662€/mois
Loyer annuel estimé : 31943€/an
Fourchette totale : 2055€ - 3448€/mois
Fourchette annuelle : 24662€ - 41373€/an
Rentabilité brute :8.86%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 11.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :360 356€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 780,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :105,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 886,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 919,60€
Coût de l'assurance :31 531,15€
Taxe foncière : 3 194,27€/an
Soit par mois : 266,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 661,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 152,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :509,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 238.9 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 238.9 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système pour 238.9 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 556 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:9 556€
    Isolation combles: 238.9 m² × 40€/m² = 9556€, Main d'œuvre: 4€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€/fenêtre = 18000€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:15 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 200€/m² = 15000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Puiseaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 056€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 943 €/an
Calcul : 2 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 360 356 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 261 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 194 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 556 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 036 €
Revenus locatifs : +31 943 €
Charges déductibles : -96 036 €
Résultat foncier Année 1 : -64 094 €(Déficit de 64 094 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 694 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 480 €/an
Revenus locatifs : +31 943 €
Charges déductibles : -16 480 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 462 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42693.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 943 €96 048 €12 036 €-64 105 €21 400 €42 705 €42 705 €
232 582 €16 171 €11 716 €16 410 €--26 295 €
333 233 €15 840 €11 384 €17 393 €--8 902 €
433 898 €15 497 €11 042 €18 401 €---
534 576 €15 143 €10 687 €19 433 €---
635 267 €14 776 €10 320 €20 492 €---
735 973 €14 396 €9 941 €21 576 €---
836 692 €14 004 €9 548 €22 688 €---
937 426 €13 598 €9 143 €23 828 €---
1038 174 €13 178 €8 723 €24 996 €---
1138 938 €12 744 €8 289 €26 194 €---
1239 717 €12 295 €7 840 €27 422 €---
1340 511 €11 831 €7 375 €28 681 €---
1441 321 €11 350 €6 895 €29 971 €---
1542 148 €10 853 €6 398 €31 295 €---
1642 991 €10 339 €5 884 €32 652 €---
1743 850 €9 807 €5 352 €34 043 €---
1844 728 €9 258 €4 802 €35 470 €---
1945 622 €8 689 €4 233 €36 933 €---
2046 534 €8 100 €3 645 €38 434 €---
2147 465 €7 492 €3 036 €39 973 €---
2248 414 €6 863 €2 407 €41 552 €---
2349 383 €6 212 €1 756 €43 171 €---
2450 370 €5 538 €1 083 €44 832 €---
2551 378 €4 842 €386 €46 536 €---
TOTAL1 023 134 €364 864 €173 920 €658 271 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 658 271 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 708 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 708 €-6 420 €+13 128 €
2+6 708 €0 €+6 708 €
3+6 708 €0 €+6 708 €
4+6 708 €+2 850 €+3 858 €
5+6 708 €+5 830 €+878 €
6+6 708 €+6 147 €+561 €
7+6 708 €+6 473 €+235 €
8+6 708 €+6 806 €-98 €
9+6 708 €+7 148 €-440 €
10+6 708 €+7 499 €-791 €
11+6 708 €+7 858 €-1 150 €
12+6 708 €+8 227 €-1 519 €
13+6 708 €+8 604 €-1 896 €
14+6 708 €+8 991 €-2 283 €
15+6 708 €+9 388 €-2 680 €
16+6 708 €+9 795 €-3 087 €
17+6 708 €+10 213 €-3 505 €
18+6 708 €+10 641 €-3 933 €
19+6 708 €+11 080 €-4 372 €
20+6 708 €+11 530 €-4 822 €
21+6 708 €+11 992 €-5 284 €
22+6 708 €+12 466 €-5 758 €
23+6 708 €+12 951 €-6 243 €
24+6 708 €+13 450 €-6 742 €
25+6 708 €+13 961 €-7 253 €
Total+167 700 €+197 481 €+-29 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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