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MAISON DE VILLE, 6 ch dont 1 parentale (+poss) + bureau + LO

VilleSaint-Denis-la-Chevasse (85)
Surface221
Coût Total296 792
Loyer Annuel22 263
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+207
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 900 €
Surface : 221 m²
Prix au m² : 1 008,6 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

En EXCLUSIVITE !! A 5 minutes de BELLEVILLE SUR VIE et de l'axe La Roche / Montaigu / Nantes, sur la commune de SAINT DENIS LA CHEVASSE, vaste maison de ville, NON MITOYENNE, de 221 m2 habitables, entièrement rénovée, centre bourg : tout à pieds ! au calme absolu sur + de 380 m2 de parcelle entièrement close :  vous trouverez de plain pied: - Hall d'entrée. - Salon séjour de 39 m2 avec poêle à bois 12 Kw  + cuisine A/E attenante de 16 m2, soit une pièce à vivre de + de 54 m2 ! - Buanderie / cellier de 6 m2. - Petit bureau. - Salle d'eau avec douche + meuble 1 vasque + w.c - Local commercial re-convertible, si besoin et envie, en SUITE PARENTALE ou S.D.J ou autre, de 32 m2. A l'étage: - Une suite parentale, de 19 m2, avec espace dressing et salle de bain. - Chambre 2 de 12 m2 avec placard A/E. - Chambre 3 de 14 m2 avec placards A/E. - Chambre 4 de 14 m2 avec placards A/E. - Chambre 5 de 14 m2 avec placards A/E. - Chambre 6 de 13 m2 avec placards A/E. - salle d'eau comprenant une douche + meuble 1 vasque + sèche serviettes, de 7 m2 - w.c indépendant. - Une dépendance en pierres indépendante, de 34 m2 au sol, étage même surface possible. - Un garage isolé, portail gde hauteur 2,40 m, Idéal stationnement petit Camping Car ou utilitaires,  de + de 34 m2.  - Un sous sol complet de 4 pièces soit 141 m2 au sol. Cour intérieure couverte, hyper lumineuse = pas de terrain à entretenir !!! Bon à savoir: - Chauffage électrique denière génération + poêle à bois central 12 KW. - Électricité & isolation aux normes actuelles (refaites en 2018)

  • Toitures tuiles Romane Canale NEUVE 2020. - Tout à l'égout & pluvial CONFORME. - Taxe foncière de 1374 euros.
  • Surface cadastrale de + de 380 m2. Prix : 222 900 EUR (dont honoraires de 6.14% à la charge des acquéreurs) A découvrir sans tarder !!! N'hésitez pas à me contacter pour de plus amples informations & éventuelles visites : Stéphane Mathé 06 70 61 76 97 / A.T.P Immobilier 02 51 46 47 20 RCS No389 715 145
  • https://atp-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Saint-Denis-la-Chevasse
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85170
Coordonnées : 46.818245, -1.361791
Total : 296 792
Prix d'acquisition : 222 900
Travaux : 56 060
Valeur du bien : 278 960
Frais de notaire : 17 832
Coût estimé : 17 832
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 221
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1855€/mois
Loyer annuel estimé : 22263€/an
Fourchette totale : 1444€ - 2384€/mois
Fourchette annuelle : 17322€ - 28613€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 783 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :394 043
Prix d'achat :222 900
Décote à l'achat :-171 143 (-43.4%)
Marge achat-revente :97 251€ (24.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 792
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 449,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :84,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 533,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 043,95
Coût de l'assurance :25 227,32
Taxe foncière : 1 374,00€/an
Soit par mois : 114,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 855,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 648,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :207,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 221 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 221 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 27 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 221 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (7 m²)
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes et amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 060(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:13 760
    Isolation des combles: 221 m² × 60€/m² = 13260€, Main d'œuvre: 500€
  • Système de chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (installation incluse)
  • Remplacement des fenêtres:16 200
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:3 500
    Rénovation complète salle de bain: 7 m² × 500€/m² = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol - Parquet flottant:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (pose incluse)
  • Peinture des chambres:2 700
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement de la cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-la-Chevasse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 460✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Système de chauffage, Remplacement des fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 263 €/an
Calcul : 1 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 792 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 009 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 374 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 060
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 022
Revenus locatifs : +22 263
Charges déductibles : -68 022
Résultat foncier Année 1 : -45 760(Déficit de 45 760 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 360
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 962 €/an
Revenus locatifs : +22 263
Charges déductibles : -11 962
Résultat foncier Années 2+ : 10 300 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24359.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 222 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 885(65% de 222 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 269 €/an
Calcul : 144 885 € × 3,636% = 5 269
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 26368 0329 589-45 76921 400 €24 369 €24 369 €
222 70811 7139 33010 995--13 374 €
323 16211 4459 06211 717--1 656 €
423 62611 1698 78612 457---
524 09810 8838 50013 215---
624 58010 5888 20513 992---
725 07210 2837 90014 789---
825 5739 9677 58415 606---
926 0859 6427 25916 443---
1026 6069 3056 92217 301---
1127 1388 9586 57518 181---
1227 6818 5996 21619 082---
1328 2358 2285 84520 007---
1428 8007 8445 46120 955---
1529 3767 4485 06521 927---
1629 9637 0394 65622 924---
1730 5626 6164 23323 946---
1831 1746 1793 79624 994---
1931 7975 7283 34526 069---
2032 4335 2622 87927 171---
2133 0824 7802 39728 302---
2233 7434 2821 89929 461---
2334 4183 7681 38530 650---
2435 1063 23685331 870---
2535 8092 68730433 121---
TOTAL713 089253 681138 044459 40821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 459 408
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 675 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 675-6 420+11 095
2+4 6750+4 675
3+4 6750+4 675
4+4 675+3 240+1 435
5+4 675+3 965+710
6+4 675+4 198+477
7+4 675+4 437+238
8+4 675+4 682-7
9+4 675+4 933-258
10+4 675+5 190-515
11+4 675+5 454-779
12+4 675+5 725-1 050
13+4 675+6 002-1 327
14+4 675+6 287-1 612
15+4 675+6 578-1 903
16+4 675+6 877-2 202
17+4 675+7 184-2 509
18+4 675+7 498-2 823
19+4 675+7 821-3 146
20+4 675+8 151-3 476
21+4 675+8 491-3 816
22+4 675+8 838-4 163
23+4 675+9 195-4 520
24+4 675+9 561-4 886
25+4 675+9 936-5 261
Total+116 875+137 822+-20 947
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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