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MAISON DE VILLE, 6 ch dont 1 parentale (+poss) + bureau + LO

Bien expiré
VilleSaint-Denis-la-Chevasse (85)
Surface221m²
Coût Total296 792€
Loyer Annuel22 263€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 900 €
Surface : 221 m²
Prix au m² : 1 008,6 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

En EXCLUSIVITE !! A 5 minutes de BELLEVILLE SUR VIE et de l'axe La Roche / Montaigu / Nantes, sur la commune de SAINT DENIS LA CHEVASSE, vaste maison de ville, NON MITOYENNE, de 221 m2 habitables, entièrement rénovée, centre bourg : tout à pieds ! au calme absolu sur + de 380 m2 de parcelle entièrement close :  vous trouverez de plain pied: - Hall d'entrée. - Salon séjour de 39 m2 avec poêle à bois 12 Kw  + cuisine A/E attenante de 16 m2, soit une pièce à vivre de + de 54 m2 ! - Buanderie / cellier de 6 m2. - Petit bureau. - Salle d'eau avec douche + meuble 1 vasque + w.c - Local commercial re-convertible, si besoin et envie, en SUITE PARENTALE ou S.D.J ou autre, de 32 m2. A l'étage: - Une suite parentale, de 19 m2, avec espace dressing et salle de bain. - Chambre 2 de 12 m2 avec placard A/E. - Chambre 3 de 14 m2 avec placards A/E. - Chambre 4 de 14 m2 avec placards A/E. - Chambre 5 de 14 m2 avec placards A/E. - Chambre 6 de 13 m2 avec placards A/E. - salle d'eau comprenant une douche + meuble 1 vasque + sèche serviettes, de 7 m2 - w.c indépendant. - Une dépendance en pierres indépendante, de 34 m2 au sol, étage même surface possible. - Un garage isolé, portail gde hauteur 2,40 m, Idéal stationnement petit Camping Car ou utilitaires,  de + de 34 m2.  - Un sous sol complet de 4 pièces soit 141 m2 au sol. Cour intérieure couverte, hyper lumineuse = pas de terrain à entretenir !!! Bon à savoir: - Chauffage électrique denière génération + poêle à bois central 12 KW. - Électricité & isolation aux normes actuelles (refaites en 2018)

  • Toitures tuiles Romane Canale NEUVE 2020. - Tout à l'égout & pluvial CONFORME. - Taxe foncière de 1374 euros.
  • Surface cadastrale de + de 380 m2. Prix : 222 900 EUR (dont honoraires de 6.14% à la charge des acquéreurs) A découvrir sans tarder !!! N'hésitez pas à me contacter pour de plus amples informations & éventuelles visites : Stéphane Mathé 06 70 61 76 97 / A.T.P Immobilier 02 51 46 47 20 RCS No389 715 145
  • https://atp-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Saint-Denis-la-Chevasse
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85170
Coordonnées : 46.818245, -1.361791
Total : 296 792€
Prix d'acquisition : 222 900€
Travaux : 56 060€
Valeur du bien : 278 960€
Frais de notaire : 17 832€
Coût estimé : 17 832€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 221m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1855€/mois
Loyer annuel estimé : 22263€/an
Fourchette totale : 1444€ - 2384€/mois
Fourchette annuelle : 17322€ - 28613€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 783 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :394 043 €
Prix d'achat :222 900 €
Décote à l'achat :-171 143€ (-43.4%)
Marge achat-revente :97 251€ (24.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 449,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :84,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 533,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 043,95€
Coût de l'assurance :25 227,32€
Taxe foncière : 1 374,00€/an
Soit par mois : 114,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 855,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 648,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :207,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 221 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 221 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 27 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 221 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (7 m²)
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes et amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 060 €(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:13 760€
    Isolation des combles: 221 m² × 60€/m² = 13260€, Main d'œuvre: 500€
  • Système de chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (installation incluse)
  • Remplacement des fenêtres:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:3 500€
    Rénovation complète salle de bain: 7 m² × 500€/m² = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol - Parquet flottant:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (pose incluse)
  • Peinture des chambres:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement de la cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-la-Chevasse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Système de chauffage, Remplacement des fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 263 €/an
Calcul : 1 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 792 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 009 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 374 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 022 €
Revenus locatifs : +22 263 €
Charges déductibles : -68 022 €
Résultat foncier Année 1 : -45 760 €(Déficit de 45 760 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 360 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 962 €/an
Revenus locatifs : +22 263 €
Charges déductibles : -11 962 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 300 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24359.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 222 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 885 €(65% de 222 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 269 €/an
Calcul : 144 885 € × 3,636% = 5 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 263 €68 032 €9 589 €-45 769 €21 400 €24 369 €24 369 €
222 708 €11 713 €9 330 €10 995 €--13 374 €
323 162 €11 445 €9 062 €11 717 €--1 656 €
423 626 €11 169 €8 786 €12 457 €---
524 098 €10 883 €8 500 €13 215 €---
624 580 €10 588 €8 205 €13 992 €---
725 072 €10 283 €7 900 €14 789 €---
825 573 €9 967 €7 584 €15 606 €---
926 085 €9 642 €7 259 €16 443 €---
1026 606 €9 305 €6 922 €17 301 €---
1127 138 €8 958 €6 575 €18 181 €---
1227 681 €8 599 €6 216 €19 082 €---
1328 235 €8 228 €5 845 €20 007 €---
1428 800 €7 844 €5 461 €20 955 €---
1529 376 €7 448 €5 065 €21 927 €---
1629 963 €7 039 €4 656 €22 924 €---
1730 562 €6 616 €4 233 €23 946 €---
1831 174 €6 179 €3 796 €24 994 €---
1931 797 €5 728 €3 345 €26 069 €---
2032 433 €5 262 €2 879 €27 171 €---
2133 082 €4 780 €2 397 €28 302 €---
2233 743 €4 282 €1 899 €29 461 €---
2334 418 €3 768 €1 385 €30 650 €---
2435 106 €3 236 €853 €31 870 €---
2535 809 €2 687 €304 €33 121 €---
TOTAL713 089 €253 681 €138 044 €459 408 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 459 408 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 675 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 675 €-6 420 €+11 095 €
2+4 675 €0 €+4 675 €
3+4 675 €0 €+4 675 €
4+4 675 €+3 240 €+1 435 €
5+4 675 €+3 965 €+710 €
6+4 675 €+4 198 €+477 €
7+4 675 €+4 437 €+238 €
8+4 675 €+4 682 €-7 €
9+4 675 €+4 933 €-258 €
10+4 675 €+5 190 €-515 €
11+4 675 €+5 454 €-779 €
12+4 675 €+5 725 €-1 050 €
13+4 675 €+6 002 €-1 327 €
14+4 675 €+6 287 €-1 612 €
15+4 675 €+6 578 €-1 903 €
16+4 675 €+6 877 €-2 202 €
17+4 675 €+7 184 €-2 509 €
18+4 675 €+7 498 €-2 823 €
19+4 675 €+7 821 €-3 146 €
20+4 675 €+8 151 €-3 476 €
21+4 675 €+8 491 €-3 816 €
22+4 675 €+8 838 €-4 163 €
23+4 675 €+9 195 €-4 520 €
24+4 675 €+9 561 €-4 886 €
25+4 675 €+9 936 €-5 261 €
Total+116 875 €+137 822 €+-20 947 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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