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Appartement à vendre

VilleMontigny-en-Gohelle (62)
Surface65.8
Coût Total110 600
Loyer Annuel6 712
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-240
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 65.8 m²
Prix au m² : 1 519,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Pas de cave, Non meublé

Rare sur le secteur, situé au 3 rue du Cimetière en résidence récente sécurisée et calme, superbe appartement type 3 de 66m2 en dernier étage sans vis à vis. Appartement entièrement parqueté, coup de coeur au rdv, offrant une très grande pièce de vie de 38m2 avec cuisine ouverte, et donnant sur grande terrasse plein sud de 30m2 sans vis à vis. Hall avec dressing. Deux chambres agréables avec dressing. Les deux chambres accessibles par la terrasse. Salle de bains et wc séparés Place de parking privative en sous sol sécurisé. Charges annuelles de copropriété avec eau froide 1476e Taxe foncière 1080e Exclusivité Foncia. Prestations rares sur le secteur, pas de travaux à prévoir, appartement coup de coeur, idéalement situé, quartier calme et proche de toutes les commodités.

Ville : Montigny-en-Gohelle
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62640
Coordonnées : 50.424509, 2.930990
Total : 110 600
Prix d'acquisition : 100 000
Travaux : 2 600
Valeur du bien : 102 600
Frais de notaire : 8 000
Coût estimé : 8 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.8
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 559€/mois
Loyer annuel estimé : 6712€/an
Fourchette totale : 466€ - 672€/mois
Fourchette annuelle : 5587€ - 8063€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 227,36 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 760
Prix d'achat :100 000
Décote à l'achat :+19 240 (+23.8%)
Marge achat-revente :-29 840€ (-37.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 585,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 506,90
Coût de l'assurance :9 677,50
Taxe foncière : 1 080,00€/an
Soit par mois : 90,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 123,00€/mois
Soit par an : 1 476,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 559,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 798,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 600(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation partielle:800
    Carrelage: 5 m² × 40€/m² = 200€, Lavabo et robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montigny-en-Gohelle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 559 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 712 €/an
Calcul : 559 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 600 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 080 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 476 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 366
Revenus locatifs : +6 712
Charges déductibles : -9 366
Résultat foncier Année 1 : -2 654(Déficit de 2 654 €)
Imputable sur revenu global : 2 654
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 766 €/an
Revenus locatifs : +6 712
Charges déductibles : -6 766
Résultat foncier Années 2+ : -54 €/an(Déficit de 54 €)
Prix d'achat du bien : 100 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 7129 3693 826-2 6582 658 €--
26 8466 6693 726177---
36 9836 5653 622418---
47 1226 4583 515665---
57 2656 3463 403919---
67 4106 2313 2881 179---
77 5586 1123 1691 447---
87 7105 9883 0451 721---
97 8645 8602 9172 004---
108 0215 7272 7842 294---
118 1815 5902 6472 591---
128 3455 4482 5052 897---
138 5125 3012 3583 211---
148 6825 1482 2053 534---
158 8564 9902 0473 865---
169 0334 8271 8844 206---
179 2144 6581 7154 556---
189 3984 4821 5394 916---
199 5864 3011 3585 285---
209 7784 1131 1705 665---
219 9733 9189756 055---
2210 1733 7167736 456---
2310 3763 5085646 869---
2410 5843 2913487 292---
2510 7953 0671247 728---
TOTAL214 976131 68455 50783 2912 658Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 797
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 291
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 712 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 409 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 409-797+2 206
2+1 409+53+1 356
3+1 409+125+1 284
4+1 409+199+1 210
5+1 409+276+1 133
6+1 409+354+1 055
7+1 409+434+975
8+1 409+516+893
9+1 409+601+808
10+1 409+688+721
11+1 409+777+632
12+1 409+869+540
13+1 409+963+446
14+1 409+1 060+349
15+1 409+1 160+249
16+1 409+1 262+147
17+1 409+1 367+42
18+1 409+1 475-66
19+1 409+1 586-177
20+1 409+1 699-290
21+1 409+1 817-408
22+1 409+1 937-528
23+1 409+2 061-652
24+1 409+2 188-779
25+1 409+2 318-909
Total+35 225+24 987+10 238
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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