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Maison à vendre

VilleMoissac (82)
Surface96m²
Coût Total124 158€
Loyer Annuel9 768€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 424 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 681,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 3 chambres, Pas de cave

Maison de type 5, élevée sur trois niveaux, à rénover, comprenant deux cuisines, trois chambres, une salle de bain et deux salles d'eau dont une en attente. A visiter sans tarder.

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.100774, 1.095033
Total : 124 158€
Prix d'acquisition : 65 424€
Travaux : 53 500€
Valeur du bien : 118 924€
Frais de notaire : 5 234€
Coût estimé : 5 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9768€/an
Fourchette totale : 656€ - 1010€/mois
Fourchette annuelle : 7873€ - 12119€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 260,11 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 970 €
Prix d'achat :65 424 €
Décote à l'achat :-55 546€ (-45.9%)
Marge achat-revente :-3 188€ (-2.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 158€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :36,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 659,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 711,03€
Coût de l'assurance :10 863,82€
Taxe foncière : 976,83€/an
Soit par mois : 81,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 814,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent des travaux de finition
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture, revêtement sol, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation complète
EscalierRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation et finition de l'escalier en bois
Quantité: 1 escalier (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible - escalier nécessite travaux de finition

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 500 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 50€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€/fenêtre = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation lourde chambres: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Escalier:1 200€
    Rénovation escalier: 1 escalier × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 768 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 158 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 227 €
Revenus locatifs : +9 768 €
Charges déductibles : -59 227 €
Résultat foncier Année 1 : -49 459 €(Déficit de 49 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 059 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 727 €/an
Revenus locatifs : +9 768 €
Charges déductibles : -5 727 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 041 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28058.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 526 €(65% de 65 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 526 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 768 €59 231 €4 320 €-49 463 €21 400 €28 063 €28 063 €
29 964 €5 618 €4 207 €4 345 €--23 717 €
310 163 €5 501 €4 090 €4 662 €--19 056 €
410 366 €5 380 €3 969 €4 986 €--14 070 €
510 574 €5 255 €3 844 €5 319 €--8 751 €
610 785 €5 125 €3 714 €5 660 €--3 091 €
711 001 €4 990 €3 579 €6 010 €---
811 221 €4 851 €3 440 €6 370 €---
911 445 €4 707 €3 295 €6 738 €---
1011 674 €4 557 €3 146 €7 117 €---
1111 908 €4 402 €2 991 €7 505 €---
1212 146 €4 242 €2 831 €7 904 €---
1312 389 €4 076 €2 664 €8 313 €---
1412 636 €3 904 €2 492 €8 733 €---
1512 889 €3 726 €2 314 €9 164 €---
1613 147 €3 541 €2 130 €9 606 €---
1713 410 €3 350 €1 938 €10 060 €---
1813 678 €3 152 €1 740 €10 526 €---
1913 952 €2 946 €1 535 €11 005 €---
2014 231 €2 734 €1 323 €11 497 €---
2114 515 €2 514 €1 103 €12 001 €---
2214 806 €2 286 €875 €12 520 €---
2315 102 €2 050 €638 €13 052 €---
2415 404 €1 805 €394 €13 598 €---
2515 712 €1 552 €141 €14 160 €---
TOTAL312 883 €151 496 €62 711 €161 387 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 387 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 768 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 051 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 051 €-6 420 €+8 471 €
2+2 051 €0 €+2 051 €
3+2 051 €0 €+2 051 €
4+2 051 €0 €+2 051 €
5+2 051 €0 €+2 051 €
6+2 051 €0 €+2 051 €
7+2 051 €+876 €+1 175 €
8+2 051 €+1 911 €+140 €
9+2 051 €+2 022 €+29 €
10+2 051 €+2 135 €-84 €
11+2 051 €+2 252 €-201 €
12+2 051 €+2 371 €-320 €
13+2 051 €+2 494 €-443 €
14+2 051 €+2 620 €-569 €
15+2 051 €+2 749 €-698 €
16+2 051 €+2 882 €-831 €
17+2 051 €+3 018 €-967 €
18+2 051 €+3 158 €-1 107 €
19+2 051 €+3 302 €-1 251 €
20+2 051 €+3 449 €-1 398 €
21+2 051 €+3 600 €-1 549 €
22+2 051 €+3 756 €-1 705 €
23+2 051 €+3 916 €-1 865 €
24+2 051 €+4 080 €-2 029 €
25+2 051 €+4 248 €-2 197 €
Total+51 275 €+48 416 €+2 859 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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