Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble investissement locatif

VilleVilleneuve-l'Archevêque (89)
Surface170m²
Coût Total175 000€
Loyer Annuel13 939€
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 882,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend maison composé d’un local commercial d’environ 40m2 ainsi que de appartement du type f3 composés de 2 chambres salon salle de bain et cuisine.

Les deux appartements sont actuellement loués.

Très bon retour sur investissement appartement toujours loués.

N’hésitez pas pour plus de renseignements.

Ville : Villeneuve-l'Archevêque
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89190
Coordonnées : 48.235950, 3.558520
Total : 175 000€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 163 000€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13939€/an
Fourchette totale : 919€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 11033€ - 17611€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :779,22 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 467 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :+17 533€ (+13.2%)
Marge achat-revente :-42 533€ (-32.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 917,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 020,15€
Coût de l'assurance :15 312,50€
Taxe foncière : 1 393,90€/an
Soit par mois : 116,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 161,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 033,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 939 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 394 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 881 €
Revenus locatifs : +13 939 €
Charges déductibles : -20 881 €
Résultat foncier Année 1 : -6 942 €(Déficit de 6 942 €)
Imputable sur revenu global : 6 942 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 881 €/an
Revenus locatifs : +13 939 €
Charges déductibles : -7 881 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 058 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 939 €20 886 €5 880 €-6 947 €6 947 €--
214 218 €7 730 €5 724 €6 487 €---
314 502 €7 569 €5 562 €6 933 €---
414 792 €7 402 €5 395 €7 390 €---
515 088 €7 229 €5 222 €7 859 €---
615 390 €7 050 €5 044 €8 340 €---
715 698 €6 865 €4 859 €8 833 €---
816 011 €6 674 €4 667 €9 338 €---
916 332 €6 476 €4 469 €9 856 €---
1016 658 €6 271 €4 264 €10 388 €---
1116 992 €6 059 €4 052 €10 933 €---
1217 331 €5 839 €3 833 €11 492 €---
1317 678 €5 613 €3 606 €12 065 €---
1418 032 €5 378 €3 372 €12 654 €---
1518 392 €5 135 €3 129 €13 257 €---
1618 760 €4 884 €2 878 €13 876 €---
1719 135 €4 624 €2 618 €14 511 €---
1819 518 €4 356 €2 349 €15 162 €---
1919 908 €4 077 €2 071 €15 831 €---
2020 306 €3 790 €1 783 €16 517 €---
2120 713 €3 492 €1 486 €17 220 €---
2221 127 €3 184 €1 178 €17 942 €---
2321 549 €2 866 €859 €18 684 €---
2421 980 €2 536 €530 €19 444 €---
2522 420 €2 195 €189 €20 225 €---
TOTAL446 469 €148 180 €85 020 €298 289 €6 947 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 084 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 289 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 927 €-2 084 €+5 011 €
2+2 927 €+1 946 €+981 €
3+2 927 €+2 080 €+847 €
4+2 927 €+2 217 €+710 €
5+2 927 €+2 358 €+569 €
6+2 927 €+2 502 €+425 €
7+2 927 €+2 650 €+277 €
8+2 927 €+2 801 €+126 €
9+2 927 €+2 957 €-30 €
10+2 927 €+3 116 €-189 €
11+2 927 €+3 280 €-353 €
12+2 927 €+3 448 €-521 €
13+2 927 €+3 620 €-693 €
14+2 927 €+3 796 €-869 €
15+2 927 €+3 977 €-1 050 €
16+2 927 €+4 163 €-1 236 €
17+2 927 €+4 353 €-1 426 €
18+2 927 €+4 549 €-1 622 €
19+2 927 €+4 749 €-1 822 €
20+2 927 €+4 955 €-2 028 €
21+2 927 €+5 166 €-2 239 €
22+2 927 €+5 383 €-2 456 €
23+2 927 €+5 605 €-2 678 €
24+2 927 €+5 833 €-2 906 €
25+2 927 €+6 067 €-3 140 €
Total+73 175 €+89 487 €+-16 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →