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Détails du bien

VilleGorre (87)
Surface298
Coût Total264 800
Loyer Annuel30 254
Rentabilité11.43%
Cashflow/mois+901
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 298 m²
Prix au m² : 587,25 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Amoureux de charme et d'authenticité, découvrez cet ancien moulin de caractère, un bien rare offrant un potentiel exceptionnel.

Dans un environnement paisible et verdoyant, cette propriété vous séduira par son cadre naturel préservé et son atmosphère unique. Véritable havre de tranquillité, elle constitue une base idéale pour un projet de vie ou d'investissement.

Un fort potentiel à exploiter :

De beaux volumes à repenser entièrement selon vos envies De nombreux espaces à aménager et à valoriser Une structure saine et solide, parfaite pour un projet de rénovation ambitieux

Un projet à imaginer : Ce bien offre la possibilité de créer une résidence principale pleine de charme ou de développer une activité de chambres d'hôtes, grâce à ses espaces généreux et son cadre exceptionnel.

Un cadre naturel privilégié : Situé à proximité immédiate de la nature, ce moulin bénéficie d'un environnement calme et ressourçant, idéal pour les amoureux de grands espaces et de tranquillité.

Laissez libre cours à votre imagination pour redonner vie à ce lieu et en faire un bien unique à votre image.

Contactez-nous pour plus d'informations et venez découvrir ce lieu au potentiel rare. Autres photos et une visite virtuelle disponible après échange téléphonique.

Ville : Gorre
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87310
Total : 264 800
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 75 800
Valeur du bien : 250 800
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 298
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 2521€/mois
Loyer annuel estimé : 30254€/an
Fourchette totale : 1957€ - 3248€/mois
Fourchette annuelle : 23483€ - 38977€/an
Rentabilité brute :11.43%
Fourchette de rentabilité :8.87% - 14.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :654,77 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :195 120
Prix d'achat :175 000
Décote à l'achat :-20 120 (-10.3%)
Marge achat-revente :-69 680€ (-35.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 293,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :75,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 368,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 163,82
Coût de l'assurance :22 508,00
Taxe foncière : 3 025,41€/an
Soit par mois : 252,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 521,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 620,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :900,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 458 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 298 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 298 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 298 m²
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 800(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 200
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 600€ = 22200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:14 900
    Isolation combles: 298 m² × 50€/m² = 14900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gorre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 254 €/an
Calcul : 2 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 547 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 800 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 273
Revenus locatifs : +30 254
Charges déductibles : -88 273
Résultat foncier Année 1 : -58 018(Déficit de 58 018 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 618
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 473 €/an
Revenus locatifs : +30 254
Charges déductibles : -12 473
Résultat foncier Années 2+ : 17 782 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36618.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 25488 2818 555-58 02721 400 €36 627 €36 627 €
230 85912 2508 32418 609--18 018 €
331 47612 0118 08519 465---
432 10611 7647 83920 342---
532 74811 5097 58421 239---
633 40311 2467 32022 157---
734 07110 9747 04823 097---
834 75210 6936 76724 060---
935 44710 4026 47625 045---
1036 15610 1026 17626 054---
1136 8809 7925 86627 088---
1237 6179 4715 54628 146---
1338 3699 1405 21529 229---
1439 1378 7984 87330 339---
1539 9208 4454 51931 475---
1640 7188 0804 15432 638---
1741 5327 7033 77733 830---
1842 3637 3133 38735 050---
1943 2106 9102 98436 300---
2044 0746 4942 56837 580---
2144 9566 0642 13838 892---
2245 8555 6201 69440 235---
2346 7725 1611 23541 611---
2447 7084 68776143 021---
2548 6624 19727144 465---
TOTAL969 047297 107123 164671 94021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 671 940
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 353-6 420+12 773
2+6 3530+6 353
3+6 353+434+5 919
4+6 353+6 102+251
5+6 353+6 372-19
6+6 353+6 647-294
7+6 353+6 929-576
8+6 353+7 218-865
9+6 353+7 514-1 161
10+6 353+7 816-1 463
11+6 353+8 126-1 773
12+6 353+8 444-2 091
13+6 353+8 769-2 416
14+6 353+9 102-2 749
15+6 353+9 442-3 089
16+6 353+9 791-3 438
17+6 353+10 149-3 796
18+6 353+10 515-4 162
19+6 353+10 890-4 537
20+6 353+11 274-4 921
21+6 353+11 668-5 315
22+6 353+12 071-5 718
23+6 353+12 483-6 130
24+6 353+12 906-6 553
25+6 353+13 339-6 986
Total+158 825+201 582+-42 757
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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