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Maison 5 pièces 98 m²

VilleLouvigné-du-Désert (35)
Surface98
Coût Total130 088
Loyer Annuel8 537
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 600 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 648,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 98 m²

REFERENCE ANNONCE : VM3950-50026 - LOUVIGNE DU DESERT, maison situé dans le bourg, à rénover entièrement comprenant au rez de chaussée une pièce de vie et une pièce à usage de cuisine, une salle de bain et un wc. Au 1er étage, deux chambres. Au 2nd étage, un grenier. Une cave au sous sol, et un garage attenant.

Chauffage électrique Tout à l'égout Jardin

Vous souhaitez en savoir plus ou programmer une visite ? L’office notarial SCP Thouroude, Vimond-Ory, Danjou – Granville se tient à votre disposition au [Coordonnées masquées] ou notre service négociation au [Coordonnées masquées].

Honoraires inclus de 6% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 60 000 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 4090.00 et 5560.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 98 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/07/2026

Consommation énergie primaire : 460.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 090 € et 5 560 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Louvigné-du-Désert
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35420
Coordonnées : 48.482224, -1.122754
Total : 130 088
Prix d'acquisition : 63 600
Travaux : 61 400
Valeur du bien : 125 000
Frais de notaire : 5 088
Coût estimé : 5 088
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 9.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8537€/an
Fourchette totale : 561€ - 903€/mois
Fourchette annuelle : 6727€ - 10835€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 127,65 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 509
Prix d'achat :63 600
Décote à l'achat :-46 909 (-42.4%)
Marge achat-revente :-19 579€ (-17.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 088
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,52€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 669,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 126,36
Coût de l'assurance :9 756,60
Taxe foncière : 853,73€/an
Soit par mois : 71,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 741,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 460 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris meubles, plan de travail, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, mise aux normes des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 400(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 900
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 50€/m² = 4900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1250€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 000
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:5 000
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 500
    Vérification et remplacement plomberie: 1 plomberie complète × 2500€ = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Louvigné-du-Désert (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 537 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 238 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 088 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 882
Revenus locatifs : +8 537
Charges déductibles : -66 882
Résultat foncier Année 1 : -58 344(Déficit de 58 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 944
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 482 €/an
Revenus locatifs : +8 537
Charges déductibles : -5 482
Résultat foncier Années 2+ : 3 056 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36944.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 340(65% de 63 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 503 €/an
Calcul : 41 340 € × 3,636% = 1 503
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 53766 8864 242-58 34821 400 €36 948 €36 948 €
28 7085 3724 1283 336--33 612 €
38 8825 2544 0103 629--29 983 €
49 0605 1323 8883 928--26 055 €
59 2415 0063 7624 235--21 820 €
69 4264 8753 6314 550--17 269 €
79 6144 7413 4974 874--12 396 €
89 8074 6023 3585 205--7 191 €
910 0034 4583 2145 545--1 646 €
1010 2034 3093 0655 893---
1110 4074 1562 9126 251---
1210 6153 9972 7536 618---
1310 8273 8332 5896 994---
1411 0443 6642 4207 380---
1511 2653 4882 2447 776---
1611 4903 3072 0638 183---
1711 7203 1201 8768 600---
1811 9542 9271 6839 027---
1912 1932 7271 4839 466---
2012 4372 5201 2769 917---
2112 6862 3071 06310 379---
2212 9402 08684210 853---
2313 1981 85861411 340---
2413 4621 62337911 840---
2513 7321 37913512 353---
TOTAL273 451153 62661 126119 82521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 825
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 793-6 420+8 213
2+1 7930+1 793
3+1 7930+1 793
4+1 7930+1 793
5+1 7930+1 793
6+1 7930+1 793
7+1 7930+1 793
8+1 7930+1 793
9+1 7930+1 793
10+1 793+1 274+519
11+1 793+1 875-82
12+1 793+1 985-192
13+1 793+2 098-305
14+1 793+2 214-421
15+1 793+2 333-540
16+1 793+2 455-662
17+1 793+2 580-787
18+1 793+2 708-915
19+1 793+2 840-1 047
20+1 793+2 975-1 182
21+1 793+3 114-1 321
22+1 793+3 256-1 463
23+1 793+3 402-1 609
24+1 793+3 552-1 759
25+1 793+3 706-1 913
Total+44 825+35 948+8 877
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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