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Maison 5 pièces 98 m²

Bien expiré
VilleLouvigné-du-Désert (35)
Surface98m²
Coût Total130 088€
Loyer Annuel8 537€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 600 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 648,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 98 m²

REFERENCE ANNONCE : VM3950-50026 - LOUVIGNE DU DESERT, maison situé dans le bourg, à rénover entièrement comprenant au rez de chaussée une pièce de vie et une pièce à usage de cuisine, une salle de bain et un wc. Au 1er étage, deux chambres. Au 2nd étage, un grenier. Une cave au sous sol, et un garage attenant.

Chauffage électrique Tout à l'égout Jardin

Vous souhaitez en savoir plus ou programmer une visite ? L’office notarial SCP Thouroude, Vimond-Ory, Danjou – Granville se tient à votre disposition au [Coordonnées masquées] ou notre service négociation au [Coordonnées masquées].

Honoraires inclus de 6% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 60 000 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 4090.00 et 5560.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 98 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/07/2026

Consommation énergie primaire : 460.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 090 € et 5 560 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Louvigné-du-Désert
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35420
Coordonnées : 48.482224, -1.122754
Total : 130 088€
Prix d'acquisition : 63 600€
Travaux : 61 400€
Valeur du bien : 125 000€
Frais de notaire : 5 088€
Coût estimé : 5 088€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 9.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8537€/an
Fourchette totale : 561€ - 903€/mois
Fourchette annuelle : 6727€ - 10835€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 127,65 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 509 €
Prix d'achat :63 600 €
Décote à l'achat :-46 909€ (-42.4%)
Marge achat-revente :-19 579€ (-17.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 088€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,52€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 669,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 126,36€
Coût de l'assurance :9 756,60€
Taxe foncière : 853,73€/an
Soit par mois : 71,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 741,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 460 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris meubles, plan de travail, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, mise aux normes des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 400 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 900€
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 50€/m² = 4900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1250€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 500€
    Vérification et remplacement plomberie: 1 plomberie complète × 2500€ = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Louvigné-du-Désert (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 537 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 238 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 088 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 882 €
Revenus locatifs : +8 537 €
Charges déductibles : -66 882 €
Résultat foncier Année 1 : -58 344 €(Déficit de 58 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 944 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 482 €/an
Revenus locatifs : +8 537 €
Charges déductibles : -5 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 056 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36944.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 340 €(65% de 63 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 503 €/an
Calcul : 41 340 € × 3,636% = 1 503 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 537 €66 886 €4 242 €-58 348 €21 400 €36 948 €36 948 €
28 708 €5 372 €4 128 €3 336 €--33 612 €
38 882 €5 254 €4 010 €3 629 €--29 983 €
49 060 €5 132 €3 888 €3 928 €--26 055 €
59 241 €5 006 €3 762 €4 235 €--21 820 €
69 426 €4 875 €3 631 €4 550 €--17 269 €
79 614 €4 741 €3 497 €4 874 €--12 396 €
89 807 €4 602 €3 358 €5 205 €--7 191 €
910 003 €4 458 €3 214 €5 545 €--1 646 €
1010 203 €4 309 €3 065 €5 893 €---
1110 407 €4 156 €2 912 €6 251 €---
1210 615 €3 997 €2 753 €6 618 €---
1310 827 €3 833 €2 589 €6 994 €---
1411 044 €3 664 €2 420 €7 380 €---
1511 265 €3 488 €2 244 €7 776 €---
1611 490 €3 307 €2 063 €8 183 €---
1711 720 €3 120 €1 876 €8 600 €---
1811 954 €2 927 €1 683 €9 027 €---
1912 193 €2 727 €1 483 €9 466 €---
2012 437 €2 520 €1 276 €9 917 €---
2112 686 €2 307 €1 063 €10 379 €---
2212 940 €2 086 €842 €10 853 €---
2313 198 €1 858 €614 €11 340 €---
2413 462 €1 623 €379 €11 840 €---
2513 732 €1 379 €135 €12 353 €---
TOTAL273 451 €153 626 €61 126 €119 825 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 825 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 793 €-6 420 €+8 213 €
2+1 793 €0 €+1 793 €
3+1 793 €0 €+1 793 €
4+1 793 €0 €+1 793 €
5+1 793 €0 €+1 793 €
6+1 793 €0 €+1 793 €
7+1 793 €0 €+1 793 €
8+1 793 €0 €+1 793 €
9+1 793 €0 €+1 793 €
10+1 793 €+1 274 €+519 €
11+1 793 €+1 875 €-82 €
12+1 793 €+1 985 €-192 €
13+1 793 €+2 098 €-305 €
14+1 793 €+2 214 €-421 €
15+1 793 €+2 333 €-540 €
16+1 793 €+2 455 €-662 €
17+1 793 €+2 580 €-787 €
18+1 793 €+2 708 €-915 €
19+1 793 €+2 840 €-1 047 €
20+1 793 €+2 975 €-1 182 €
21+1 793 €+3 114 €-1 321 €
22+1 793 €+3 256 €-1 463 €
23+1 793 €+3 402 €-1 609 €
24+1 793 €+3 552 €-1 759 €
25+1 793 €+3 706 €-1 913 €
Total+44 825 €+35 948 €+8 877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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