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Appartement 4 pièces 64m2

VilleToulouse (31)
Surface64m²
Coût Total108 140€
Loyer Annuel9 477€
Rentabilité8.76%
Cashflow/mois+144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 86 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 343,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appart. 4 pièces 64 m² dans résidence fermée et sécurisée, caméra, accessible par badge et interphone.

A 7,5 km du centre ville (15 min en voiture), dans le SECTEUR LAFOURGUETTE GIRONIS

Appartement refait, vidéo disponible

Appart. traversant très lumineux

double salon dont un avec balcon (possibilité de faire une 3em chambre)

  • 2 grandes chambres avec armoire intégrée
  • Cuisine américaine équipée
  • Salle de bain avec baignoire (murs entièrement carrelés)
  • WC indépendant
  • chaudière individuelle au gaz
  • double vitrage
  • cave et local vélo
  • 1 place de parking dans parking fermé + 2 parkings face à la résidence

Reste dans l'appartement, si souhaité, la cuisine équipée, four, chambre à coucher, bureau, meuble d'entrée pour chaussures, 2 fauteuils

proche de toutes commodités, Transports (bus, métro,la rocade Arc en Ciel à 3 min, A64 (à 1 km) Proche de plusieurs bassins d'emploi Appartement vendu libre.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.585560, 1.415250
Total : 108 140€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 15 260€
Valeur du bien : 101 260€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 790€/mois
Loyer annuel estimé : 9477€/an
Fourchette totale : 618€ - 1009€/mois
Fourchette annuelle : 7419€ - 12105€/an
Rentabilité brute :8.76%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 11.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 468,75 €/m²
Basé sur :555 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 000 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-72 000€ (-45.6%)
Marge achat-revente :49 860€ (31.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 567,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 537,59€
Coût de l'assurance :9 462,25€
Taxe foncière : 947,70€/an
Soit par mois : 78,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 789,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 646,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière individuelle au gaz
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique présent
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement cosmétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans les 2 chambres pour rafraîchir l'espace
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 260 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 300€
    Chaudière individuelle au gaz: 1 chaudière × 2200€ = 2200€, Main d'œuvre: 1100€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Carrelage: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 477 €/an
Calcul : 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 140 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 948 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 216 €
Revenus locatifs : +9 477 €
Charges déductibles : -20 216 €
Résultat foncier Année 1 : -10 739 €(Déficit de 10 739 €)
Imputable sur revenu global : 10 739 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 956 €/an
Revenus locatifs : +9 477 €
Charges déductibles : -4 956 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 521 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 477 €20 220 €3 633 €-10 743 €10 743 €--
29 667 €4 863 €3 537 €4 803 €---
39 860 €4 763 €3 437 €5 096 €---
410 057 €4 660 €3 334 €5 397 €---
510 258 €4 553 €3 227 €5 705 €---
610 463 €4 443 €3 117 €6 021 €---
710 673 €4 328 €3 002 €6 344 €---
810 886 €4 210 €2 884 €6 676 €---
911 104 €4 088 €2 762 €7 016 €---
1011 326 €3 961 €2 635 €7 365 €---
1111 552 €3 830 €2 504 €7 722 €---
1211 783 €3 695 €2 369 €8 089 €---
1312 019 €3 555 €2 228 €8 464 €---
1412 260 €3 410 €2 083 €8 850 €---
1512 505 €3 260 €1 933 €9 245 €---
1612 755 €3 104 €1 778 €9 650 €---
1713 010 €2 944 €1 618 €10 066 €---
1813 270 €2 778 €1 452 €10 492 €---
1913 536 €2 606 €1 280 €10 930 €---
2013 806 €2 428 €1 102 €11 378 €---
2114 082 €2 244 €918 €11 838 €---
2214 364 €2 054 €728 €12 310 €---
2314 651 €1 857 €531 €12 794 €---
2414 944 €1 654 €327 €13 291 €---
2515 243 €1 443 €117 €13 800 €---
TOTAL303 552 €100 952 €52 538 €202 599 €10 743 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 223 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 477 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 990 €-3 223 €+5 213 €
2+1 990 €+1 441 €+549 €
3+1 990 €+1 529 €+461 €
4+1 990 €+1 619 €+371 €
5+1 990 €+1 711 €+279 €
6+1 990 €+1 806 €+184 €
7+1 990 €+1 903 €+87 €
8+1 990 €+2 003 €-13 €
9+1 990 €+2 105 €-115 €
10+1 990 €+2 209 €-219 €
11+1 990 €+2 317 €-327 €
12+1 990 €+2 427 €-437 €
13+1 990 €+2 539 €-549 €
14+1 990 €+2 655 €-665 €
15+1 990 €+2 774 €-784 €
16+1 990 €+2 895 €-905 €
17+1 990 €+3 020 €-1 030 €
18+1 990 €+3 148 €-1 158 €
19+1 990 €+3 279 €-1 289 €
20+1 990 €+3 413 €-1 423 €
21+1 990 €+3 551 €-1 561 €
22+1 990 €+3 693 €-1 703 €
23+1 990 €+3 838 €-1 848 €
24+1 990 €+3 987 €-1 997 €
25+1 990 €+4 140 €-2 150 €
Total+49 750 €+60 780 €+-11 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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