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Appartement 4 pièces 86 m²

VillePerpignan (66)
Surface86m²
Coût Total173 092€
Loyer Annuel10 335€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 394,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 86 m²

Appartement type 4 à rénover avec loggias 5ème étage avec ascenseur,

Entrée, salon séjour, loggia, salle à manger, cuisine indépendante, loggia, salle de bains, chambre 1, WC indépendant, chambre 2.

La salle à manger peut être transformée en 3ème chambre.

ME CONTACTER O7 86 56 34 17

Votre conseiller IMMODREAM : Jules SOLANES Agent commercial (Entreprise individuelle) RCP SEGAP L'LOYD

Surface : 86 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 21 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/07/2026

Consommation énergie primaire : 150 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 147.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 249 € et 1 689 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.696766, 2.886736
Total : 173 092€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 43 600€
Valeur du bien : 163 500€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 861€/mois
Loyer annuel estimé : 10335€/an
Fourchette totale : 695€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 8343€ - 12803€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 537,63 €/m²
Basé sur :920 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 236 €
Prix d'achat :119 900 €
Décote à l'achat :-12 336€ (-9.3%)
Marge achat-revente :-40 856€ (-30.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,27€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 895,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 711,14€
Coût de l'assurance :12 981,90€
Taxe foncière : 1 033,52€/an
Soit par mois : 86,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 861,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 600 €(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 335 €/an
Calcul : 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 724 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 092 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 877 €
Revenus locatifs : +10 335 €
Charges déductibles : -50 877 €
Résultat foncier Année 1 : -40 542 €(Déficit de 40 542 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 142 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 277 €/an
Revenus locatifs : +10 335 €
Charges déductibles : -7 277 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 058 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19141.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 335 €50 883 €5 730 €-40 547 €21 400 €19 147 €19 147 €
210 542 €7 130 €5 577 €3 412 €--15 735 €
310 753 €6 971 €5 418 €3 782 €--11 954 €
410 968 €6 807 €5 255 €4 160 €--7 793 €
511 187 €6 638 €5 085 €4 549 €--3 244 €
611 411 €6 463 €4 910 €4 948 €---
711 639 €6 282 €4 729 €5 357 €---
811 872 €6 095 €4 542 €5 777 €---
912 109 €5 901 €4 348 €6 208 €---
1012 351 €5 701 €4 148 €6 651 €---
1112 599 €5 494 €3 941 €7 105 €---
1212 850 €5 280 €3 727 €7 571 €---
1313 107 €5 059 €3 506 €8 049 €---
1413 370 €4 830 €3 277 €8 540 €---
1513 637 €4 593 €3 040 €9 044 €---
1613 910 €4 349 €2 796 €9 561 €---
1714 188 €4 096 €2 543 €10 092 €---
1814 472 €3 834 €2 281 €10 638 €---
1914 761 €3 564 €2 011 €11 198 €---
2015 056 €3 284 €1 731 €11 773 €---
2115 358 €2 995 €1 442 €12 363 €---
2215 665 €2 696 €1 143 €12 969 €---
2315 978 €2 386 €834 €13 592 €---
2416 298 €2 067 €514 €14 231 €---
2516 623 €1 736 €183 €14 887 €---
TOTAL331 039 €165 131 €82 711 €165 908 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 170 €-6 420 €+8 590 €
2+2 170 €0 €+2 170 €
3+2 170 €0 €+2 170 €
4+2 170 €0 €+2 170 €
5+2 170 €0 €+2 170 €
6+2 170 €+511 €+1 659 €
7+2 170 €+1 607 €+563 €
8+2 170 €+1 733 €+437 €
9+2 170 €+1 862 €+308 €
10+2 170 €+1 995 €+175 €
11+2 170 €+2 131 €+39 €
12+2 170 €+2 271 €-101 €
13+2 170 €+2 415 €-245 €
14+2 170 €+2 562 €-392 €
15+2 170 €+2 713 €-543 €
16+2 170 €+2 868 €-698 €
17+2 170 €+3 028 €-858 €
18+2 170 €+3 191 €-1 021 €
19+2 170 €+3 359 €-1 189 €
20+2 170 €+3 532 €-1 362 €
21+2 170 €+3 709 €-1 539 €
22+2 170 €+3 891 €-1 721 €
23+2 170 €+4 077 €-1 907 €
24+2 170 €+4 269 €-2 099 €
25+2 170 €+4 466 €-2 296 €
Total+54 250 €+49 772 €+4 478 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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