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Appartement 2 pièces 33 m²

Bien expiré
VilleSainte-Menehould (51)
Surface33m²
Coût Total61 340€
Loyer Annuel3 931€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-394€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 878,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 33 m²

L'agence immobilière Laforêt Sainte-Ménehould vous présente cet appartement situé au coeur de Sainte-Ménehould, au deuxième et dernier étage d'un petit immeuble en copropriété.

Ce bien se compose de deux pièces comprenant un séjour avec kitchenette, une chambre ainsi qu'une salle de bains avec WC. L'appartement bénéficie d'un agencement fonctionnel et d'un espace de vie agréable.

Situé dans une copropriété de quatre lots dont trois à usage d'habitation, ce bien peut être loué environ 380 € charges comprises par mois. La taxe foncière pour l'année 2025 s'élève à 265 €.

Ce bien est exclusivement disponible à l'achat par l'intermédiaire de Laforêt, en mandat Favoriz. Contactez dès aujourd'hui notre agence Laforêt pour organiser une visite.

Surface : 33 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4

Consommation énergie primaire : 289 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 910 € et 1 260 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sainte-Menehould
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51800
Coordonnées : 49.090400, 4.893690
Total : 61 340€
Prix d'acquisition : 29 000€
Travaux : 30 020€
Valeur du bien : 59 020€
Frais de notaire : 2 320€
Coût estimé : 2 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 328€/mois
Loyer annuel estimé : 3931€/an
Fourchette totale : 260€ - 413€/mois
Fourchette annuelle : 3121€ - 4951€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :788,57 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :26 023 €
Prix d'achat :29 000 €
Décote à l'achat :+2 977€ (+11.4%)
Marge achat-revente :-35 317€ (-135.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :304,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :15,34€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 319,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 898,91€
Coût de l'assurance :4 600,50€
Taxe foncière : 265,00€/an
Soit par mois : 22,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 380,00€/mois
Soit par an : 4 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 327,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-393,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 020 €(910 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Menehould (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 328 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 931 €/an
Calcul : 328 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 340 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 184 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 265 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 560 €/an
Calcul : 380 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 094 €
Revenus locatifs : +3 931 €
Charges déductibles : -37 094 €
Résultat foncier Année 1 : -33 163 €(Déficit de 33 163 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 763 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 074 €/an
Revenus locatifs : +3 931 €
Charges déductibles : -7 074 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 143 €/an(Déficit de 3 143 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11763.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850 €(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 931 €37 096 €2 067 €-33 165 €21 400 €11 765 €11 765 €
24 010 €7 021 €2 012 €-3 012 €3 012 €-11 765 €
34 090 €6 965 €1 956 €-2 875 €2 875 €-11 765 €
44 171 €6 906 €1 897 €-2 734 €2 734 €-11 765 €
54 255 €6 845 €1 836 €-2 590 €2 590 €-11 765 €
64 340 €6 782 €1 773 €-2 442 €2 442 €-11 765 €
74 427 €6 717 €1 708 €-2 291 €2 291 €-11 765 €
84 515 €6 650 €1 641 €-2 135 €2 135 €-11 765 €
94 606 €6 581 €1 572 €-1 975 €1 975 €-11 765 €
104 698 €6 509 €1 500 €-1 811 €1 811 €-11 765 €
114 792 €6 434 €1 425 €-1 642 €1 642 €-11 765 €
124 888 €6 357 €1 348 €-1 470 €1 470 €--
134 985 €6 277 €1 268 €-1 292 €1 292 €--
145 085 €6 195 €1 186 €-1 110 €1 110 €--
155 187 €6 110 €1 101 €-923 €923 €--
165 290 €6 021 €1 012 €-731 €731 €--
175 396 €5 930 €921 €-534 €534 €--
185 504 €5 835 €826 €-331 €331 €--
195 614 €5 738 €729 €-123 €123 €--
205 727 €5 636 €627 €90 €---
215 841 €5 532 €523 €309 €---
225 958 €5 423 €414 €534 €---
236 077 €5 311 €302 €766 €---
246 199 €5 196 €186 €1 003 €---
256 323 €5 076 €67 €1 247 €---
TOTAL125 908 €185 144 €29 899 €-59 237 €51 421 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 15 426 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -59 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+825 €-6 420 €+7 245 €
2+825 €-904 €+1 729 €
3+825 €-862 €+1 687 €
4+825 €-820 €+1 645 €
5+825 €-777 €+1 602 €
6+825 €-733 €+1 558 €
7+825 €-687 €+1 512 €
8+825 €-640 €+1 465 €
9+825 €-592 €+1 417 €
10+825 €-543 €+1 368 €
11+825 €-493 €+1 318 €
12+825 €-441 €+1 266 €
13+825 €-388 €+1 213 €
14+825 €-333 €+1 158 €
15+825 €-277 €+1 102 €
16+825 €-219 €+1 044 €
17+825 €-160 €+985 €
18+825 €-99 €+924 €
19+825 €-37 €+862 €
20+825 €+27 €+798 €
21+825 €+93 €+732 €
22+825 €+160 €+665 €
23+825 €+230 €+595 €
24+825 €+301 €+524 €
25+825 €+374 €+451 €
Total+20 625 €-14 241 €+34 866 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 208 jours
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