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Appartement 2 pièces 33 m²

Bien expiré
VilleSainte-Menehould (51)
Surface33
Coût Total61 340
Loyer Annuel3 931
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-394
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 878,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 33 m²

L'agence immobilière Laforêt Sainte-Ménehould vous présente cet appartement situé au coeur de Sainte-Ménehould, au deuxième et dernier étage d'un petit immeuble en copropriété.

Ce bien se compose de deux pièces comprenant un séjour avec kitchenette, une chambre ainsi qu'une salle de bains avec WC. L'appartement bénéficie d'un agencement fonctionnel et d'un espace de vie agréable.

Situé dans une copropriété de quatre lots dont trois à usage d'habitation, ce bien peut être loué environ 380 € charges comprises par mois. La taxe foncière pour l'année 2025 s'élève à 265 €.

Ce bien est exclusivement disponible à l'achat par l'intermédiaire de Laforêt, en mandat Favoriz. Contactez dès aujourd'hui notre agence Laforêt pour organiser une visite.

Surface : 33 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4

Consommation énergie primaire : 289 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 910 € et 1 260 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sainte-Menehould
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51800
Coordonnées : 49.090400, 4.893690
Total : 61 340
Prix d'acquisition : 29 000
Travaux : 30 020
Valeur du bien : 59 020
Frais de notaire : 2 320
Coût estimé : 2 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 328€/mois
Loyer annuel estimé : 3931€/an
Fourchette totale : 260€ - 413€/mois
Fourchette annuelle : 3121€ - 4951€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :788,57 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :26 023
Prix d'achat :29 000
Décote à l'achat :+2 977 (+11.4%)
Marge achat-revente :-35 317€ (-135.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :304,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :15,34€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 319,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 898,91
Coût de l'assurance :4 600,50
Taxe foncière : 265,00€/an
Soit par mois : 22,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 380,00€/mois
Soit par an : 4 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 327,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-393,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 020(910 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:2 100
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Menehould (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 328 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 931 €/an
Calcul : 328 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 340 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 184 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 265 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 560 €/an
Calcul : 380 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 094
Revenus locatifs : +3 931
Charges déductibles : -37 094
Résultat foncier Année 1 : -33 163(Déficit de 33 163 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 763
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 074 €/an
Revenus locatifs : +3 931
Charges déductibles : -7 074
Résultat foncier Années 2+ : -3 143 €/an(Déficit de 3 143 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11763.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 93137 0962 067-33 16521 400 €11 765 €11 765 €
24 0107 0212 012-3 0123 012 €-11 765 €
34 0906 9651 956-2 8752 875 €-11 765 €
44 1716 9061 897-2 7342 734 €-11 765 €
54 2556 8451 836-2 5902 590 €-11 765 €
64 3406 7821 773-2 4422 442 €-11 765 €
74 4276 7171 708-2 2912 291 €-11 765 €
84 5156 6501 641-2 1352 135 €-11 765 €
94 6066 5811 572-1 9751 975 €-11 765 €
104 6986 5091 500-1 8111 811 €-11 765 €
114 7926 4341 425-1 6421 642 €-11 765 €
124 8886 3571 348-1 4701 470 €--
134 9856 2771 268-1 2921 292 €--
145 0856 1951 186-1 1101 110 €--
155 1876 1101 101-923923 €--
165 2906 0211 012-731731 €--
175 3965 930921-534534 €--
185 5045 835826-331331 €--
195 6145 738729-123123 €--
205 7275 63662790---
215 8415 532523309---
225 9585 423414534---
236 0775 311302766---
246 1995 1961861 003---
256 3235 076671 247---
TOTAL125 908185 14429 899-59 23751 421Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 15 426
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -59 237
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+825-6 420+7 245
2+825-904+1 729
3+825-862+1 687
4+825-820+1 645
5+825-777+1 602
6+825-733+1 558
7+825-687+1 512
8+825-640+1 465
9+825-592+1 417
10+825-543+1 368
11+825-493+1 318
12+825-441+1 266
13+825-388+1 213
14+825-333+1 158
15+825-277+1 102
16+825-219+1 044
17+825-160+985
18+825-99+924
19+825-37+862
20+825+27+798
21+825+93+732
22+825+160+665
23+825+230+595
24+825+301+524
25+825+374+451
Total+20 625-14 241+34 866
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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