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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface75.3m²
Coût Total141 740€
Loyer Annuel7 798€
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-405€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 75.3 m²
Prix au m² : 1 567,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Ascenseur, 2 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Gardien

Découvrez cet agréable appartement T3 situé Boulevard de la Cité à Limoges, au troisième et dernier étage d'une résidence construite en 2004, avec ascenseur et gardien. L'appartement se compose d'une entrée avec placard, d'un séjour donnant accès à une terrasse, d'une cuisine indépendante, deux chambres, ainsi que d'une salle d'eau et de sanitaires accessibles aux PMR. Vous apprécierez également les nombreux rangements et placards, offrant un confort de vie appréciable au quotidien. Chauffage individuel électrique. Diagnostic électricité vierge. DPE C/B. RCS LIMOGES 482 544 392. M2593. Taxe foncière 2025 : 1 551 €. Charges de copropriété 4ème trimestre 2026 : 26 776 €. Charges de copropriété 2025 : 2 107,45 €. Nombre de lots principaux : 88 - Une procédure en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (7.27 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.829449, 1.266552
Total : 141 740€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 14 300€
Valeur du bien : 132 300€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.3m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7798€/an
Fourchette totale : 518€ - 815€/mois
Fourchette annuelle : 6215€ - 9784€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 661,11 €/m²
Basé sur :443 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 082 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-7 082€ (-5.7%)
Marge achat-revente :-16 658€ (-13.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :56,70€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 750,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 376,21€
Coût de l'assurance :17 008,80€
Taxe foncière : 1 551,00€/an
Soit par mois : 129,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 175,62€/mois
Soit par an : 2 107,44€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 649,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 055,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-405,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de base et peinture
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: salon complet (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 300 €(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 6 m² × 750€/m² = 4500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:3 600€
    Rafraîchissement salon: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 798 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 740 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 551 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 107 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 242 €
Revenus locatifs : +7 798 €
Charges déductibles : -23 242 €
Résultat foncier Année 1 : -15 444 €(Déficit de 15 444 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 744 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 942 €/an
Revenus locatifs : +7 798 €
Charges déductibles : -8 942 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 144 €/an(Déficit de 1 144 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4744.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 798 €23 246 €4 608 €-15 449 €10 700 €4 749 €4 749 €
27 954 €8 822 €4 483 €-869 €869 €-4 749 €
38 113 €8 694 €4 355 €-581 €581 €-4 749 €
48 275 €8 561 €4 222 €-286 €286 €-4 749 €
58 440 €8 424 €4 085 €16 €--4 733 €
68 609 €8 283 €3 944 €326 €--4 406 €
78 781 €8 136 €3 798 €645 €--3 761 €
88 957 €7 985 €3 646 €972 €--2 789 €
99 136 €7 829 €3 490 €1 307 €--1 482 €
109 319 €7 667 €3 329 €1 651 €---
119 505 €7 501 €3 162 €2 005 €---
129 695 €7 328 €2 989 €2 367 €---
139 889 €7 150 €2 811 €2 739 €---
1410 087 €6 966 €2 627 €3 121 €---
1510 289 €6 775 €2 437 €3 513 €---
1610 495 €6 579 €2 240 €3 916 €---
1710 704 €6 376 €2 037 €4 329 €---
1810 918 €6 166 €1 827 €4 753 €---
1911 137 €5 948 €1 610 €5 188 €---
2011 360 €5 724 €1 385 €5 635 €---
2111 587 €5 492 €1 154 €6 094 €---
2211 819 €5 253 €914 €6 566 €---
2312 055 €5 005 €667 €7 050 €---
2412 296 €4 750 €411 €7 546 €---
2512 542 €4 485 €146 €8 057 €---
TOTAL249 759 €189 146 €66 376 €60 613 €12 436 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 731 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 613 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 637 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 637 €-3 210 €+4 847 €
2+1 637 €-261 €+1 898 €
3+1 637 €-174 €+1 811 €
4+1 637 €-86 €+1 723 €
5+1 637 €0 €+1 637 €
6+1 637 €0 €+1 637 €
7+1 637 €0 €+1 637 €
8+1 637 €0 €+1 637 €
9+1 637 €0 €+1 637 €
10+1 637 €+51 €+1 586 €
11+1 637 €+601 €+1 036 €
12+1 637 €+710 €+927 €
13+1 637 €+822 €+815 €
14+1 637 €+936 €+701 €
15+1 637 €+1 054 €+583 €
16+1 637 €+1 175 €+462 €
17+1 637 €+1 299 €+338 €
18+1 637 €+1 426 €+211 €
19+1 637 €+1 557 €+80 €
20+1 637 €+1 691 €-54 €
21+1 637 €+1 828 €-191 €
22+1 637 €+1 970 €-333 €
23+1 637 €+2 115 €-478 €
24+1 637 €+2 264 €-627 €
25+1 637 €+2 417 €-780 €
Total+40 925 €+18 184 €+22 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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