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Maison à vendre

VilleMontélimar (26)
Surface130m²
Coût Total192 640€
Loyer Annuel16 929€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 215,38 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 5 chambres, Terrasse

Centre Ville Montélimar, charmante maison de ville rénové d'environ 130 m² habitable composé de 5 chambres avec une belle terrasse. Elle se compose au Rdc, cuisine et séjour / salon. Au 1er étage, 3 chambres , une SDB et une buanderie. Au second étage, 2 chambres supplémentaires , une SDE et une belle terrasse. Possibilité de rapport locatif, actuellement loué en meublé en collocation , possibilité de 5 colocataires pour un loyer individuel de 395 € Charges Comprises. Beaucoup de charme, à visiter.

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.559653, 4.755042
Total : 192 640€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 22 000€
Valeur du bien : 180 000€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.44€ - 13.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1411€/mois
Loyer annuel estimé : 16929€/an
Fourchette totale : 1098€ - 1813€/mois
Fourchette annuelle : 13171€ - 21758€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 11.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 031,98 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :264 157 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :-106 157€ (-40.2%)
Marge achat-revente :71 517€ (27.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :940,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,58€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 995,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 600,75€
Coût de l'assurance :16 374,40€
Taxe foncière : 1 692,87€/an
Soit par mois : 141,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 395,00€/mois
Soit par an : 4 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 410,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 531,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 411 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 929 €/an
Calcul : 1 411 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 693 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 740 €/an
Calcul : 395 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 306 €
Revenus locatifs : +16 929 €
Charges déductibles : -35 306 €
Résultat foncier Année 1 : -18 377 €(Déficit de 18 377 €)
Imputable sur revenu global : 18 377 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 306 €/an
Revenus locatifs : +16 929 €
Charges déductibles : -13 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 623 €/an
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 929 €35 312 €6 224 €-18 383 €18 383 €--
217 267 €13 144 €6 056 €4 124 €---
317 613 €12 970 €5 882 €4 643 €---
417 965 €12 790 €5 702 €5 175 €---
518 324 €12 605 €5 517 €5 719 €---
618 691 €12 413 €5 325 €6 277 €---
719 064 €12 215 €5 127 €6 849 €---
819 446 €12 011 €4 923 €7 435 €---
919 835 €11 799 €4 711 €8 035 €---
1020 231 €11 581 €4 493 €8 650 €---
1120 636 €11 355 €4 268 €9 281 €---
1221 049 €11 122 €4 034 €9 926 €---
1321 470 €10 881 €3 794 €10 588 €---
1421 899 €10 633 €3 545 €11 266 €---
1522 337 €10 376 €3 288 €11 962 €---
1622 784 €10 110 €3 022 €12 674 €---
1723 239 €9 835 €2 748 €13 404 €---
1823 704 €9 552 €2 464 €14 152 €---
1924 178 €9 259 €2 171 €14 919 €---
2024 662 €8 956 €1 868 €15 706 €---
2125 155 €8 644 €1 556 €16 512 €---
2225 658 €8 320 €1 233 €17 338 €---
2326 171 €7 987 €899 €18 185 €---
2426 695 €7 642 €554 €19 053 €---
2527 229 €7 285 €197 €19 943 €---
TOTAL542 231 €288 797 €89 601 €253 434 €18 383 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 515 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 434 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 555 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 555 €-5 515 €+9 070 €
2+3 555 €+1 237 €+2 318 €
3+3 555 €+1 393 €+2 162 €
4+3 555 €+1 552 €+2 003 €
5+3 555 €+1 716 €+1 839 €
6+3 555 €+1 883 €+1 672 €
7+3 555 €+2 055 €+1 500 €
8+3 555 €+2 231 €+1 324 €
9+3 555 €+2 411 €+1 144 €
10+3 555 €+2 595 €+960 €
11+3 555 €+2 784 €+771 €
12+3 555 €+2 978 €+577 €
13+3 555 €+3 176 €+379 €
14+3 555 €+3 380 €+175 €
15+3 555 €+3 588 €-33 €
16+3 555 €+3 802 €-247 €
17+3 555 €+4 021 €-466 €
18+3 555 €+4 246 €-691 €
19+3 555 €+4 476 €-921 €
20+3 555 €+4 712 €-1 157 €
21+3 555 €+4 953 €-1 398 €
22+3 555 €+5 201 €-1 646 €
23+3 555 €+5 455 €-1 900 €
24+3 555 €+5 716 €-2 161 €
25+3 555 €+5 983 €-2 428 €
Total+88 875 €+76 030 €+12 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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