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Maison 6 pièce(s), MORÉAC

Bien expiré
VilleMoréac (56)
Surface205m²
Coût Total217 886€
Loyer Annuel23 080€
Rentabilité10.59%
Cashflow/mois+603€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 450 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 831,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Deux maisons mitoyennes de deux chambres dans un hameau près de Locminé. Excellent potentiel locatif. - Propriété composée de deux maisons jumelées similaires (faisant partie d'une rangée de trois), l'une de 104 m² et l'autre de 101 m². Chaque maison offre un espace de vie spacieux et lumineux de plus de 40 m² au rez-de-chaussée, avec poêles à bois et poutres apparentes, ainsi qu'une cuisine séparée avec coin repas. À l'étage, vous trouverez de grands paliers, deux grandes chambres et une salle de bains familiale avec WC. Idéal pour une famille ou un investissement locatif (ces maisons ont déjà été louées avec succès et la demande est forte dans le secteur). L'une des maisons donne accès à un jardin à l'arrière. À l'avant se trouve une cour commune, une dépendance attenante et un hangar ouvert en face, idéal pour garer des véhicules à l'abri. Située dans un hameau la propriété est à proximité des routes N24 et D767, offrant un accès facile à Locminé, Josselin, Pontivy, Vannes et Baud. Plus de 60 photos supplémentaires, dont une visite virtuelle 3D, sont disponibles sur demande. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Moréac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.934802, -2.802901
Total : 217 886€
Prix d'acquisition : 170 450€
Travaux : 33 800€
Valeur du bien : 204 250€
Frais de notaire : 13 636€
Coût estimé : 13 636€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1923€/mois
Loyer annuel estimé : 23080€/an
Fourchette totale : 1506€ - 2456€/mois
Fourchette annuelle : 18071€ - 29478€/an
Rentabilité brute :10.59%
Fourchette de rentabilité :8.29% - 13.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 795,18 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :368 011 €
Prix d'achat :170 450 €
Décote à l'achat :-197 561€ (-53.7%)
Marge achat-revente :150 125€ (40.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 886€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 127,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 343,17€
Coût de l'assurance :19 065,02€
Taxe foncière : 2 308,02€/an
Soit par mois : 192,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 923,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 319,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :603,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 127 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon, peinture si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 800 €(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 800€
    Cuisine complète rafraîchissement: 22 m² × 400€/m² = 8800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation 4 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moréac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 080 €/an
Calcul : 1 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 033 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 886 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 763 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 308 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 903 €
Revenus locatifs : +23 080 €
Charges déductibles : -43 903 €
Résultat foncier Année 1 : -20 823 €(Déficit de 20 823 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 123 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 103 €/an
Revenus locatifs : +23 080 €
Charges déductibles : -10 103 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10123.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 793 €(65% de 170 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 029 €/an
Calcul : 110 793 € × 3,636% = 4 029 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 080 €43 910 €7 040 €-20 830 €10 700 €10 130 €10 130 €
223 542 €9 920 €6 849 €13 622 €---
324 013 €9 723 €6 653 €14 289 €---
424 493 €9 520 €6 450 €14 972 €---
524 983 €9 311 €6 240 €15 672 €---
625 482 €9 094 €6 023 €16 388 €---
725 992 €8 870 €5 799 €17 122 €---
826 512 €8 639 €5 568 €17 873 €---
927 042 €8 400 €5 329 €18 643 €---
1027 583 €8 153 €5 082 €19 430 €---
1128 135 €7 897 €4 827 €20 237 €---
1228 697 €7 634 €4 563 €21 064 €---
1329 271 €7 361 €4 291 €21 910 €---
1429 857 €7 080 €4 009 €22 777 €---
1530 454 €6 789 €3 719 €23 665 €---
1631 063 €6 489 €3 418 €24 574 €---
1731 684 €6 178 €3 108 €25 506 €---
1832 318 €5 858 €2 787 €26 460 €---
1932 964 €5 526 €2 456 €27 438 €---
2033 623 €5 184 €2 113 €28 440 €---
2134 296 €4 830 €1 760 €29 466 €---
2234 982 €4 465 €1 394 €30 517 €---
2335 681 €4 087 €1 017 €31 594 €---
2436 395 €3 697 €626 €32 698 €---
2537 123 €3 294 €223 €33 829 €---
TOTAL739 265 €211 909 €101 343 €527 356 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 527 356 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 847 €-3 210 €+8 057 €
2+4 847 €+1 048 €+3 799 €
3+4 847 €+4 287 €+560 €
4+4 847 €+4 492 €+355 €
5+4 847 €+4 702 €+145 €
6+4 847 €+4 917 €-70 €
7+4 847 €+5 137 €-290 €
8+4 847 €+5 362 €-515 €
9+4 847 €+5 593 €-746 €
10+4 847 €+5 829 €-982 €
11+4 847 €+6 071 €-1 224 €
12+4 847 €+6 319 €-1 472 €
13+4 847 €+6 573 €-1 726 €
14+4 847 €+6 833 €-1 986 €
15+4 847 €+7 099 €-2 252 €
16+4 847 €+7 372 €-2 525 €
17+4 847 €+7 652 €-2 805 €
18+4 847 €+7 938 €-3 091 €
19+4 847 €+8 231 €-3 384 €
20+4 847 €+8 532 €-3 685 €
21+4 847 €+8 840 €-3 993 €
22+4 847 €+9 155 €-4 308 €
23+4 847 €+9 478 €-4 631 €
24+4 847 €+9 809 €-4 962 €
25+4 847 €+10 149 €-5 302 €
Total+121 175 €+158 207 €+-37 032 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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