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Maison - 6 pièce(s) - 168 m²

Bien expiré
VilleValpuiseaux (91)
Surface168m²
Coût Total309 530€
Loyer Annuel22 463€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 1 309,52 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Eve Colobert vous propose: Située à Valpuiseaux à 15 min de Milly-la-Forêt/15min d'Étampes, dans un secteur calme cette propriété de 168 m2, offre un cadre spacieux et agréable pour toute la famille.

La maison principale se compose d'une entrée type véranda, d'une cuisine, d'un séjour, de deux chambres et d'un bureau avec un étage qui dévoile une chambre et un spacieux palier pouvant facilement devenir une chambre supplémentaire.

Un logement indépendant, avec entrée privative, propose une cuisine, une salle de bain et une chambre, parfait pour accueillir famille, amis ou envisager une location.

Parcelle de 1000 m2 à l'avant, une cour permet de garer plusieurs véhicules et à l'arrière, un magnifique jardin invite à la détente et aux moments en plein air.

À l'extérieur, vous disposerez également de garages, d'un appentis, d'un bûcher et d'une cave, offrant de nombreuses possibilités pour vos projets. Certes, quelques travaux sont à prévoir, mais c'est justement ce qui permet de révéler tout le potentiel de la maison : réaménagement des espaces, création de chambres supplémentaires ou projet familial sur mesure.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations. Visite 7jours/7

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 359 et classe CLIMAT F indice 74. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Eve Colobert mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de EVRY sous le numéro 903694867, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 168
  • Superficie terrain : 1000
  • Nbre. de chambres : 5
  • Nb. de pièces : 6
  • Nb. Parking : 3
  • Cave
Ville : Valpuiseaux
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91720
Coordonnées : 48.402917, 2.297559
Total : 309 530€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 71 930€
Valeur du bien : 291 930€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 14.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1872€/mois
Loyer annuel estimé : 22463€/an
Fourchette totale : 1445€ - 2425€/mois
Fourchette annuelle : 17343€ - 29095€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 666,67 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :448 001 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-228 001€ (-50.9%)
Marge achat-revente :138 471€ (30.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :309 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 549,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :90,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 639,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 344,04€
Coût de l'assurance :27 083,87€
Taxe foncière : 2 246,28€/an
Soit par mois : 187,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 871,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 827,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 168 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 930 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 080€
    Isolation toiture/combles: 168 m² × 60€/m² = 10080€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:15 750€
    21 fenêtres: 21 × 750€ = 15750€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:12 000€
    Salle de bain complète: 12000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valpuiseaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 330€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 463 €/an
Calcul : 1 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 309 530 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 083 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 246 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 957 €
Revenus locatifs : +22 463 €
Charges déductibles : -85 957 €
Résultat foncier Année 1 : -63 495 €(Déficit de 63 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 027 €/an
Revenus locatifs : +22 463 €
Charges déductibles : -14 027 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 435 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42094.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 463 €85 967 €10 708 €-63 505 €21 400 €42 105 €42 105 €
222 912 €13 757 €10 427 €9 155 €--32 949 €
323 370 €13 466 €10 137 €9 904 €--23 046 €
423 838 €13 166 €9 836 €10 672 €--12 373 €
524 315 €12 854 €9 524 €11 460 €--913 €
624 801 €12 531 €9 202 €12 269 €---
725 297 €12 197 €8 868 €13 099 €---
825 803 €11 851 €8 522 €13 951 €---
926 319 €11 493 €8 164 €14 826 €---
1026 845 €11 122 €7 792 €15 723 €---
1127 382 €10 738 €7 408 €16 644 €---
1227 930 €10 340 €7 010 €17 590 €---
1328 488 €9 928 €6 598 €18 560 €---
1429 058 €9 501 €6 172 €19 557 €---
1529 639 €9 059 €5 730 €20 580 €---
1630 232 €8 602 €5 272 €21 630 €---
1730 837 €8 128 €4 798 €22 709 €---
1831 453 €7 637 €4 308 €23 816 €---
1932 082 €7 129 €3 800 €24 953 €---
2032 724 €6 603 €3 273 €26 121 €---
2133 379 €6 058 €2 728 €27 321 €---
2234 046 €5 494 €2 164 €28 552 €---
2334 727 €4 909 €1 580 €29 818 €---
2435 422 €4 304 €974 €31 118 €---
2536 130 €3 677 €348 €32 453 €---
TOTAL719 492 €310 515 €155 344 €408 977 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 408 977 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 717 €-6 420 €+11 137 €
2+4 717 €0 €+4 717 €
3+4 717 €0 €+4 717 €
4+4 717 €0 €+4 717 €
5+4 717 €0 €+4 717 €
6+4 717 €+3 407 €+1 310 €
7+4 717 €+3 930 €+787 €
8+4 717 €+4 185 €+532 €
9+4 717 €+4 448 €+269 €
10+4 717 €+4 717 €0 €
11+4 717 €+4 993 €-276 €
12+4 717 €+5 277 €-560 €
13+4 717 €+5 568 €-851 €
14+4 717 €+5 867 €-1 150 €
15+4 717 €+6 174 €-1 457 €
16+4 717 €+6 489 €-1 772 €
17+4 717 €+6 813 €-2 096 €
18+4 717 €+7 145 €-2 428 €
19+4 717 €+7 486 €-2 769 €
20+4 717 €+7 836 €-3 119 €
21+4 717 €+8 196 €-3 479 €
22+4 717 €+8 566 €-3 849 €
23+4 717 €+8 945 €-4 228 €
24+4 717 €+9 335 €-4 618 €
25+4 717 €+9 736 €-5 019 €
Total+117 925 €+122 693 €+-4 768 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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