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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface62m²
Coût Total123 240€
Loyer Annuel8 999€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 103 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 661,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, calme, Non meublé

quartier calme, expo Est Ouest, écoles diverses à proximité, tram, bus à 3' à pied, gare à 15' à pied, verdures (arbres et pelouse), menuiseries neuves (fenêtres double vitrage et volets roulants) de 2022;

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.384354, 0.698387
Total : 123 240€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 115 000€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 8999€/an
Fourchette totale : 593€ - 949€/mois
Fourchette annuelle : 7110€ - 11390€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 051,5 €/m²
Basé sur :532 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 193 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-86 193€ (-45.6%)
Marge achat-revente :65 953€ (34.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :46,22€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 646,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 930,55€
Coût de l'assurance :13 864,50€
Taxe foncière : 899,93€/an
Soit par mois : 74,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 749,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures légèrement datées et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec carrelage en bon état mais fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 999 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 240 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 408 €
Revenus locatifs : +8 999 €
Charges déductibles : -17 408 €
Résultat foncier Année 1 : -8 408 €(Déficit de 8 408 €)
Imputable sur revenu global : 8 408 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 408 €/an
Revenus locatifs : +8 999 €
Charges déductibles : -5 408 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 592 €/an
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 999 €17 412 €3 957 €-8 412 €8 412 €--
29 179 €5 304 €3 850 €3 875 €---
39 363 €5 194 €3 739 €4 169 €---
49 550 €5 079 €3 625 €4 471 €---
59 741 €4 961 €3 507 €4 780 €---
69 936 €4 839 €3 385 €5 097 €---
710 135 €4 713 €3 259 €5 422 €---
810 337 €4 583 €3 128 €5 755 €---
910 544 €4 448 €2 994 €6 096 €---
1010 755 €4 309 €2 855 €6 446 €---
1110 970 €4 166 €2 711 €6 804 €---
1211 190 €4 017 €2 563 €7 172 €---
1311 413 €3 864 €2 410 €7 549 €---
1411 642 €3 706 €2 251 €7 936 €---
1511 874 €3 542 €2 088 €8 332 €---
1612 112 €3 374 €1 919 €8 738 €---
1712 354 €3 199 €1 745 €9 155 €---
1812 601 €3 019 €1 564 €9 582 €---
1912 853 €2 833 €1 378 €10 020 €---
2013 110 €2 641 €1 186 €10 470 €---
2113 372 €2 442 €987 €10 931 €---
2213 640 €2 237 €782 €11 403 €---
2313 913 €2 025 €570 €11 888 €---
2414 191 €1 806 €351 €12 385 €---
2514 475 €1 580 €125 €12 895 €---
TOTAL288 250 €105 293 €56 931 €182 957 €8 412 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 524 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 957 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 999 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 890 €-2 524 €+4 414 €
2+1 890 €+1 162 €+728 €
3+1 890 €+1 251 €+639 €
4+1 890 €+1 341 €+549 €
5+1 890 €+1 434 €+456 €
6+1 890 €+1 529 €+361 €
7+1 890 €+1 626 €+264 €
8+1 890 €+1 726 €+164 €
9+1 890 €+1 829 €+61 €
10+1 890 €+1 934 €-44 €
11+1 890 €+2 041 €-151 €
12+1 890 €+2 152 €-262 €
13+1 890 €+2 265 €-375 €
14+1 890 €+2 381 €-491 €
15+1 890 €+2 500 €-610 €
16+1 890 €+2 621 €-731 €
17+1 890 €+2 746 €-856 €
18+1 890 €+2 875 €-985 €
19+1 890 €+3 006 €-1 116 €
20+1 890 €+3 141 €-1 251 €
21+1 890 €+3 279 €-1 389 €
22+1 890 €+3 421 €-1 531 €
23+1 890 €+3 566 €-1 676 €
24+1 890 €+3 716 €-1 826 €
25+1 890 €+3 869 €-1 979 €
Total+47 250 €+54 887 €+-7 637 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
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