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Vente appartement 4 pièces 77 m² Le Mée-sur-Seine (77350) - Superimmo

VilleMée-sur-Seine (77)
Surface77
Coût Total153 400
Loyer Annuel12 834
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+170
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 688,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement chaleureux situé au dernier étage d'un immeuble des années 70 d'une petite résidence sécurisé avec espaces verts au Mée-sur-Seine. Il offre 77 m² de surface habitable, répartis sur 4 pièces. Profitez d'une ambiance urbaine dynamique tout en bénéficiant de la tranquillité du quartier. Ce bien comprend un balcon et un parking privé, idéal pour une vie pratique. Inclus aussi une cave, un box de stockage privé et un local à vélo. Proche des transports, commerces et écoles, avec un accès facile aux commodités de la ville. Entrez dans une grande pièce de vie avec sa cuisine ouverte et équipée. A l'étage, un vrai espace cocooning de 3 chambres, une dalle d'eau et un WC séparé. Profitez du balcon bien exposé, accès par le salon. Travaux à prévoir: simple vitrage bois. Chauffage par géothermie collectif, dissolution du syndic bénévole en cours, vers syndic privé. Contactez CAMILLE KRAFT WOIRRET pour une visite. Chers collègues, le travail pour l'intérêt de mes clients est une priorité, c'est pourquoi je vous invite à me contacter sur vous souhaitez proposer ce bien à vos clients. Cette annonce référence 332331 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier CAMILLE KRAFT WOIRRET (EI) immatriculé au RSAC de MELUN (77000) sous le numéro 91739867900014. Prix du bien : 130 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frAfficher plus

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Total : 153 400
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 143 000
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1070€/mois
Loyer annuel estimé : 12834€/an
Fourchette totale : 872€ - 1312€/mois
Fourchette annuelle : 10459€ - 15749€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 708,79 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 576
Prix d'achat :130 000
Décote à l'achat :-1 576 (-1.2%)
Marge achat-revente :-21 824€ (-16.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 792,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 349,43
Coût de l'assurance :13 039,00
Taxe foncière : 1 283,44€/an
Soit par mois : 106,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 069,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 899,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Immeuble des années 70, généralement classé E ou D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage par un système plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, car le chauffage par géothermie collectif peut être insuffisant.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par des fenêtres à double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres avec du parquet flottant.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu usée dans une chambre
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour un rafraîchissement.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais un rafraîchissement est souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle de bain pour un rafraîchissement.
Quantité: 5 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne, rafraîchissement cosmétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour un rafraîchissement.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais un rafraîchissement est souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 070 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 834 €/an
Calcul : 1 070 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 400 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 756
Revenus locatifs : +12 834
Charges déductibles : -19 756
Résultat foncier Année 1 : -6 922(Déficit de 6 922 €)
Imputable sur revenu global : 6 922
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 756 €/an
Revenus locatifs : +12 834
Charges déductibles : -6 756
Résultat foncier Années 2+ : 6 078 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 83419 7614 956-6 9276 927 €--
213 0916 6274 8226 464---
313 3536 4894 6846 864---
413 6206 3464 5417 274---
513 8926 1984 3937 694---
614 1706 0464 2418 125---
714 4545 8884 0838 566---
814 7435 7253 9209 018---
915 0385 5573 7529 481---
1015 3385 3833 5789 955---
1115 6455 2033 39810 442---
1215 9585 0183 21310 940---
1316 2774 8263 02111 451---
1416 6034 6282 82311 975---
1516 9354 4232 61812 512---
1617 2734 2112 40613 062---
1717 6193 9932 18813 626---
1817 9713 7671 96214 204---
1918 3313 5341 72914 797---
2018 6973 2931 48815 404---
2119 0713 0441 23916 027---
2219 4532 78798216 666---
2319 8422 52171617 321---
2420 2392 24644117 993---
2520 6431 96215718 681---
TOTAL411 090129 47471 349281 6156 927Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 078
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 615
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 695-2 078+4 773
2+2 695+1 939+756
3+2 695+2 059+636
4+2 695+2 182+513
5+2 695+2 308+387
6+2 695+2 437+258
7+2 695+2 570+125
8+2 695+2 705-10
9+2 695+2 844-149
10+2 695+2 987-292
11+2 695+3 133-438
12+2 695+3 282-587
13+2 695+3 435-740
14+2 695+3 592-897
15+2 695+3 754-1 059
16+2 695+3 919-1 224
17+2 695+4 088-1 393
18+2 695+4 261-1 566
19+2 695+4 439-1 744
20+2 695+4 621-1 926
21+2 695+4 808-2 113
22+2 695+5 000-2 305
23+2 695+5 196-2 501
24+2 695+5 398-2 703
25+2 695+5 604-2 909
Total+67 375+84 485+-17 110
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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