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Vente appartement 4 pièces 77 m² Le Mée-sur-Seine (77350) - Superimmo

Bien expiré
VilleMée-sur-Seine (77)
Surface77m²
Coût Total153 400€
Loyer Annuel12 834€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 688,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement chaleureux situé au dernier étage d'un immeuble des années 70 d'une petite résidence sécurisé avec espaces verts au Mée-sur-Seine. Il offre 77 m² de surface habitable, répartis sur 4 pièces. Profitez d'une ambiance urbaine dynamique tout en bénéficiant de la tranquillité du quartier. Ce bien comprend un balcon et un parking privé, idéal pour une vie pratique. Inclus aussi une cave, un box de stockage privé et un local à vélo. Proche des transports, commerces et écoles, avec un accès facile aux commodités de la ville. Entrez dans une grande pièce de vie avec sa cuisine ouverte et équipée. A l'étage, un vrai espace cocooning de 3 chambres, une dalle d'eau et un WC séparé. Profitez du balcon bien exposé, accès par le salon. Travaux à prévoir: simple vitrage bois. Chauffage par géothermie collectif, dissolution du syndic bénévole en cours, vers syndic privé. Contactez CAMILLE KRAFT WOIRRET pour une visite. Chers collègues, le travail pour l'intérêt de mes clients est une priorité, c'est pourquoi je vous invite à me contacter sur vous souhaitez proposer ce bien à vos clients. Cette annonce référence 332331 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier CAMILLE KRAFT WOIRRET (EI) immatriculé au RSAC de MELUN (77000) sous le numéro 91739867900014. Prix du bien : 130 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frAfficher plus

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Total : 153 400€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 143 000€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1070€/mois
Loyer annuel estimé : 12834€/an
Fourchette totale : 872€ - 1312€/mois
Fourchette annuelle : 10459€ - 15749€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 708,79 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 576 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-1 576€ (-1.2%)
Marge achat-revente :-21 824€ (-16.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 792,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 349,43€
Coût de l'assurance :13 039,00€
Taxe foncière : 1 283,44€/an
Soit par mois : 106,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 069,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 899,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Immeuble des années 70, généralement classé E ou D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage par un système plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, car le chauffage par géothermie collectif peut être insuffisant.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par des fenêtres à double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres avec du parquet flottant.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu usée dans une chambre
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour un rafraîchissement.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais un rafraîchissement est souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle de bain pour un rafraîchissement.
Quantité: 5 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne, rafraîchissement cosmétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour un rafraîchissement.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais un rafraîchissement est souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 070 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 834 €/an
Calcul : 1 070 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 756 €
Revenus locatifs : +12 834 €
Charges déductibles : -19 756 €
Résultat foncier Année 1 : -6 922 €(Déficit de 6 922 €)
Imputable sur revenu global : 6 922 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 756 €/an
Revenus locatifs : +12 834 €
Charges déductibles : -6 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 078 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 834 €19 761 €4 956 €-6 927 €6 927 €--
213 091 €6 627 €4 822 €6 464 €---
313 353 €6 489 €4 684 €6 864 €---
413 620 €6 346 €4 541 €7 274 €---
513 892 €6 198 €4 393 €7 694 €---
614 170 €6 046 €4 241 €8 125 €---
714 454 €5 888 €4 083 €8 566 €---
814 743 €5 725 €3 920 €9 018 €---
915 038 €5 557 €3 752 €9 481 €---
1015 338 €5 383 €3 578 €9 955 €---
1115 645 €5 203 €3 398 €10 442 €---
1215 958 €5 018 €3 213 €10 940 €---
1316 277 €4 826 €3 021 €11 451 €---
1416 603 €4 628 €2 823 €11 975 €---
1516 935 €4 423 €2 618 €12 512 €---
1617 273 €4 211 €2 406 €13 062 €---
1717 619 €3 993 €2 188 €13 626 €---
1817 971 €3 767 €1 962 €14 204 €---
1918 331 €3 534 €1 729 €14 797 €---
2018 697 €3 293 €1 488 €15 404 €---
2119 071 €3 044 €1 239 €16 027 €---
2219 453 €2 787 €982 €16 666 €---
2319 842 €2 521 €716 €17 321 €---
2420 239 €2 246 €441 €17 993 €---
2520 643 €1 962 €157 €18 681 €---
TOTAL411 090 €129 474 €71 349 €281 615 €6 927 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 078 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 695 €-2 078 €+4 773 €
2+2 695 €+1 939 €+756 €
3+2 695 €+2 059 €+636 €
4+2 695 €+2 182 €+513 €
5+2 695 €+2 308 €+387 €
6+2 695 €+2 437 €+258 €
7+2 695 €+2 570 €+125 €
8+2 695 €+2 705 €-10 €
9+2 695 €+2 844 €-149 €
10+2 695 €+2 987 €-292 €
11+2 695 €+3 133 €-438 €
12+2 695 €+3 282 €-587 €
13+2 695 €+3 435 €-740 €
14+2 695 €+3 592 €-897 €
15+2 695 €+3 754 €-1 059 €
16+2 695 €+3 919 €-1 224 €
17+2 695 €+4 088 €-1 393 €
18+2 695 €+4 261 €-1 566 €
19+2 695 €+4 439 €-1 744 €
20+2 695 €+4 621 €-1 926 €
21+2 695 €+4 808 €-2 113 €
22+2 695 €+5 000 €-2 305 €
23+2 695 €+5 196 €-2 501 €
24+2 695 €+5 398 €-2 703 €
25+2 695 €+5 604 €-2 909 €
Total+67 375 €+84 485 €+-17 110 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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