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T2 lumineux proche axes

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface44m²
Coût Total91 900€
Loyer Annuel7 479€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 55 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au sein d'une résidence sécurisée, appartement de type deux pièces comprenant : entrée, cuisine, séjour lumineux, chambre, salle de bains, WC séparés. Une cave et une place de parking complètent ce bien.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 510 € et 2 080 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.018723, 1.157318
Total : 91 900€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 32 500€
Valeur du bien : 87 500€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 623€/mois
Loyer annuel estimé : 7479€/an
Fourchette totale : 519€ - 749€/mois
Fourchette annuelle : 6224€ - 8988€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :454,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 480,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 353,95€
Coût de l'assurance :8 041,25€
Taxe foncière : 747,95€/an
Soit par mois : 62,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 623,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 543,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre avec parquet, murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 500 €(739 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 479 €/an
Calcul : 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 748 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 636 €
Revenus locatifs : +7 479 €
Charges déductibles : -36 636 €
Résultat foncier Année 1 : -29 157 €(Déficit de 29 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 136 €/an
Revenus locatifs : +7 479 €
Charges déductibles : -4 136 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 343 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7756.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 479 €36 639 €3 070 €-29 160 €21 400 €7 760 €7 760 €
27 629 €4 057 €2 988 €3 572 €--4 188 €
37 782 €3 973 €2 903 €3 809 €--379 €
47 937 €3 885 €2 816 €4 052 €---
58 096 €3 795 €2 725 €4 301 €---
68 258 €3 702 €2 632 €4 556 €---
78 423 €3 605 €2 535 €4 818 €---
88 592 €3 505 €2 435 €5 087 €---
98 763 €3 401 €2 332 €5 362 €---
108 939 €3 294 €2 225 €5 645 €---
119 117 €3 183 €2 114 €5 934 €---
129 300 €3 069 €1 999 €6 231 €---
139 486 €2 950 €1 881 €6 535 €---
149 676 €2 828 €1 758 €6 848 €---
159 869 €2 701 €1 632 €7 168 €---
1610 066 €2 570 €1 500 €7 496 €---
1710 268 €2 434 €1 365 €7 833 €---
1810 473 €2 294 €1 225 €8 179 €---
1910 683 €2 149 €1 080 €8 533 €---
2010 896 €1 999 €930 €8 897 €---
2111 114 €1 844 €774 €9 270 €---
2211 336 €1 683 €614 €9 653 €---
2311 563 €1 517 €448 €10 046 €---
2411 794 €1 346 €276 €10 449 €---
2512 030 €1 168 €98 €10 862 €---
TOTAL239 571 €103 594 €44 354 €135 977 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 977 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 479 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 571 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 571 €-6 420 €+7 991 €
2+1 571 €0 €+1 571 €
3+1 571 €0 €+1 571 €
4+1 571 €+1 102 €+469 €
5+1 571 €+1 290 €+281 €
6+1 571 €+1 367 €+204 €
7+1 571 €+1 446 €+125 €
8+1 571 €+1 526 €+45 €
9+1 571 €+1 609 €-38 €
10+1 571 €+1 693 €-122 €
11+1 571 €+1 780 €-209 €
12+1 571 €+1 869 €-298 €
13+1 571 €+1 961 €-390 €
14+1 571 €+2 054 €-483 €
15+1 571 €+2 150 €-579 €
16+1 571 €+2 249 €-678 €
17+1 571 €+2 350 €-779 €
18+1 571 €+2 454 €-883 €
19+1 571 €+2 560 €-989 €
20+1 571 €+2 669 €-1 098 €
21+1 571 €+2 781 €-1 210 €
22+1 571 €+2 896 €-1 325 €
23+1 571 €+3 014 €-1 443 €
24+1 571 €+3 135 €-1 564 €
25+1 571 €+3 259 €-1 688 €
Total+39 275 €+40 793 €+-1 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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