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Maison à vendre

VilleBonnat (23)
Surface120m²
Coût Total142 570€
Loyer Annuel9 273€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 512,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA BONNAT, AUGER Nadine (EI) ou , Agent commercial immatriculé au R.S.A.C de Guéret sous le numéro 795244763.EXCLUSIVITE.. Située dans un bourg, commerces, écoles..accessibles à pieds!RDC : entrée 4m2, cuisine 13m2, salle de bains + wc 6m2, salon 28m2, chambre 18m2, wc et une pièce de 22m2.Etage : 2 chambres de 17m2 chacune.Grenier, cave, garage (20m2) et atelier (15m2), terrain clos attenant (450m2) + terrain non attenant (918m2)Double vitrage, tout à égout, chauffage central au fuel. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Bonnat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23220
Coordonnées : 46.313330, 1.905580
Total : 142 570€
Prix d'acquisition : 61 500€
Travaux : 76 150€
Valeur du bien : 137 650€
Frais de notaire : 4 920€
Coût estimé : 4 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9273€/an
Fourchette totale : 607€ - 983€/mois
Fourchette annuelle : 7290€ - 11796€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :700 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :84 000 €
Prix d'achat :61 500 €
Décote à l'achat :-22 500€ (-26.8%)
Marge achat-revente :-58 570€ (-69.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 747,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 264,70€
Coût de l'assurance :12 474,87€
Taxe foncière : 927,33€/an
Soit par mois : 77,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 772,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant rénovation importante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: 28 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 51 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement important
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 120 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 150 €(635 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 50€/m² = 1400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 550€
    Peinture murs et plafonds: 51 m² × 50€/m² = 2550€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie:9 600€
    Mise aux normes plomberie: 120 m² × 80€/m² = 9600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonnat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 273 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 786 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 570 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 927 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 362 €
Revenus locatifs : +9 273 €
Charges déductibles : -82 362 €
Résultat foncier Année 1 : -73 089 €(Déficit de 73 089 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 689 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 212 €/an
Revenus locatifs : +9 273 €
Charges déductibles : -6 212 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51688.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 975 €(65% de 61 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 454 €/an
Calcul : 39 975 € × 3,636% = 1 454 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 273 €82 367 €4 790 €-73 093 €21 400 €51 693 €51 693 €
29 459 €6 089 €4 663 €3 369 €--48 324 €
39 648 €5 958 €4 532 €3 690 €--44 634 €
49 841 €5 822 €4 395 €4 019 €--40 615 €
510 038 €5 681 €4 255 €4 357 €--36 258 €
610 238 €5 535 €4 109 €4 703 €--31 555 €
710 443 €5 384 €3 958 €5 059 €--26 496 €
810 652 €5 229 €3 802 €5 423 €--21 073 €
910 865 €5 067 €3 641 €5 798 €--15 275 €
1011 082 €4 900 €3 474 €6 182 €--9 093 €
1111 304 €4 728 €3 301 €6 576 €--2 517 €
1211 530 €4 549 €3 123 €6 981 €---
1311 761 €4 364 €2 938 €7 396 €---
1411 996 €4 173 €2 747 €7 823 €---
1512 236 €3 975 €2 549 €8 260 €---
1612 481 €3 771 €2 344 €8 710 €---
1712 730 €3 559 €2 133 €9 171 €---
1812 985 €3 340 €1 914 €9 645 €---
1913 244 €3 114 €1 687 €10 131 €---
2013 509 €2 879 €1 453 €10 630 €---
2113 780 €2 637 €1 210 €11 143 €---
2214 055 €2 386 €960 €11 669 €---
2314 336 €2 126 €700 €12 210 €---
2414 623 €1 858 €432 €12 765 €---
2514 915 €1 580 €154 €13 335 €---
TOTAL297 025 €181 073 €69 265 €115 952 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 952 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 947 €-6 420 €+8 367 €
2+1 947 €0 €+1 947 €
3+1 947 €0 €+1 947 €
4+1 947 €0 €+1 947 €
5+1 947 €0 €+1 947 €
6+1 947 €0 €+1 947 €
7+1 947 €0 €+1 947 €
8+1 947 €0 €+1 947 €
9+1 947 €0 €+1 947 €
10+1 947 €0 €+1 947 €
11+1 947 €0 €+1 947 €
12+1 947 €+2 094 €-147 €
13+1 947 €+2 219 €-272 €
14+1 947 €+2 347 €-400 €
15+1 947 €+2 478 €-531 €
16+1 947 €+2 613 €-666 €
17+1 947 €+2 751 €-804 €
18+1 947 €+2 893 €-946 €
19+1 947 €+3 039 €-1 092 €
20+1 947 €+3 189 €-1 242 €
21+1 947 €+3 343 €-1 396 €
22+1 947 €+3 501 €-1 554 €
23+1 947 €+3 663 €-1 716 €
24+1 947 €+3 829 €-1 882 €
25+1 947 €+4 001 €-2 054 €
Total+48 675 €+35 541 €+13 134 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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