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Détails du bien

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface48.58m²
Coût Total109 820€
Loyer Annuel8 258€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 48.58 m²
Prix au m² : 1 626,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Urbain, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

EVREUX À proximité immédiate de la zone commerciale Carrefour, votre agence Century21 Évreux vous propose à la vente ce charmant appartement 2 pièces situé au 3 étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur. Il se compose d'une entrée avec placard, d'un séjour lumineux avec cuisine ouverte aménagée et équipée, donnant accès à un agréable balcon. L'espace nuit comprend une chambre confortable ainsi qu'une salle d'eau fonctionnelle. Ce bien dispose également d'une place de parking privative et d'une cave, offrant un confort de vie appréciable au quotidien. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, cet appartement bénéficie d'un emplacement pratique, proche des commerces et des commodités. - https://www.century21-harmony-evreux.com/mentions_legales/

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.018925, 1.166974
Total : 109 820€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 24 500€
Valeur du bien : 103 500€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.58m²
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8258€/an
Fourchette totale : 573€ - 827€/mois
Fourchette annuelle : 6872€ - 9924€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 485,7 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 175 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+6 825€ (+9.5%)
Marge achat-revente :-37 645€ (-52.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 079,50€
Coût de l'assurance :9 609,25€
Taxe foncière : 825,80€/an
Soit par mois : 68,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 688,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 637,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48.58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite rafraîchissement du sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE E - Appartement - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie dans l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE E - Appartement - Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 500 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€ = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€ = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 800€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 1800€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 258 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 255 €
Revenus locatifs : +8 258 €
Charges déductibles : -29 255 €
Résultat foncier Année 1 : -20 997 €(Déficit de 20 997 €)
Imputable sur revenu global : 20 997 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 755 €/an
Revenus locatifs : +8 258 €
Charges déductibles : -4 755 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 503 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 258 €29 258 €3 548 €-21 000 €21 000 €--
28 423 €4 662 €3 452 €3 761 €---
38 592 €4 563 €3 353 €4 028 €---
48 764 €4 461 €3 251 €4 302 €---
58 939 €4 355 €3 145 €4 583 €---
69 118 €4 246 €3 036 €4 871 €---
79 300 €4 133 €2 923 €5 167 €---
89 486 €4 017 €2 806 €5 469 €---
99 676 €3 896 €2 686 €5 780 €---
109 869 €3 772 €2 561 €6 098 €---
1110 067 €3 643 €2 433 €6 424 €---
1210 268 €3 510 €2 300 €6 758 €---
1310 473 €3 373 €2 163 €7 100 €---
1410 683 €3 231 €2 021 €7 452 €---
1510 896 €3 084 €1 874 €7 812 €---
1611 114 €2 933 €1 723 €8 181 €---
1711 337 €2 777 €1 566 €8 560 €---
1811 563 €2 615 €1 405 €8 948 €---
1911 795 €2 448 €1 238 €9 347 €---
2012 030 €2 275 €1 065 €9 755 €---
2112 271 €2 097 €887 €10 174 €---
2212 516 €1 913 €703 €10 604 €---
2312 767 €1 723 €512 €11 044 €---
2413 022 €1 526 €316 €11 496 €---
2513 283 €1 323 €113 €11 960 €---
TOTAL264 508 €105 834 €51 079 €158 674 €21 000 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 300 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 734 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 734 €-6 300 €+8 034 €
2+1 734 €+1 128 €+606 €
3+1 734 €+1 208 €+526 €
4+1 734 €+1 291 €+443 €
5+1 734 €+1 375 €+359 €
6+1 734 €+1 461 €+273 €
7+1 734 €+1 550 €+184 €
8+1 734 €+1 641 €+93 €
9+1 734 €+1 734 €0 €
10+1 734 €+1 829 €-95 €
11+1 734 €+1 927 €-193 €
12+1 734 €+2 027 €-293 €
13+1 734 €+2 130 €-396 €
14+1 734 €+2 236 €-502 €
15+1 734 €+2 344 €-610 €
16+1 734 €+2 454 €-720 €
17+1 734 €+2 568 €-834 €
18+1 734 €+2 685 €-951 €
19+1 734 €+2 804 €-1 070 €
20+1 734 €+2 927 €-1 193 €
21+1 734 €+3 052 €-1 318 €
22+1 734 €+3 181 €-1 447 €
23+1 734 €+3 313 €-1 579 €
24+1 734 €+3 449 €-1 715 €
25+1 734 €+3 588 €-1 854 €
Total+43 350 €+47 602 €+-4 252 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 175 jours
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