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Maison Bourgeoise, centre bourg de Vallet

Bien expiré
VilleVallet (44)
Surface145m²
Coût Total232 020€
Loyer Annuel16 871€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 096,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 145 m², 6 pièces, 214 m² de terrain

Investisseurs ou Particuliers /Très beau potentiel de rénovation pour cette maison bourgeoise située en Coeur de bourg de Vallet. 145 m² habitable. Jardin. Grand garage. En Exclusivite à l'Agence des Forges : maison de caractère (murs en pierre, hauteur de plafond, moulures, cheminées, carreaux de ciments) comprenant : hall d'entrée distribuant un séjour, un grand salon, une cuisine donnant accès à une véranda et au jardin. Pièce de distribution vers une salle d'eau et un Wc. A l'étage : palier desservant deux chambres, un bureau, une salle de bains avec Wc et un grenier aménageable de 20 m² ( possible quatrième chambre). Grand garage attenant ( 35 m²) avec Wc . Jardin. Chauffage au fuel/ Ouvertures Pvc Double vitrage/ Tout à l'égout. Pour une visite, contactez Sophie Dronneau (agent commercial au numéro Rsac ) (6.00 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Vallet
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44330
Coordonnées : 47.165230, -1.267418
Total : 232 020€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 60 300€
Valeur du bien : 219 300€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.73€ - 12.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1406€/mois
Loyer annuel estimé : 16871€/an
Fourchette totale : 1120€ - 1764€/mois
Fourchette annuelle : 13444€ - 21172€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 146,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :67,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 214,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 980,45€
Coût de l'assurance :20 301,75€
Taxe foncière : 1 687,09€/an
Soit par mois : 140,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 405,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 354,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel actuel
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 145 m²
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 300 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise)
  • Isolation:5 800€
    Isolation combles: 145 m² × 40€/m² = 5800€ (pose comprise)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€ = 13500€ (pose comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (pose comprise)
  • Second œuvre - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€ (incluant tableau, prises, éclairage)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vallet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 406 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 871 €/an
Calcul : 1 406 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 020 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 812 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 687 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 541 €
Revenus locatifs : +16 871 €
Charges déductibles : -70 541 €
Résultat foncier Année 1 : -53 671 €(Déficit de 53 671 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 271 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 241 €/an
Revenus locatifs : +16 871 €
Charges déductibles : -10 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 629 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32270.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 871 €70 549 €7 750 €-53 678 €21 400 €32 278 €32 278 €
217 208 €10 043 €7 543 €7 166 €--25 112 €
317 552 €9 829 €7 330 €7 723 €--17 389 €
417 904 €9 608 €7 109 €8 295 €--9 094 €
518 262 €9 380 €6 881 €8 881 €--212 €
618 627 €9 144 €6 645 €9 483 €---
718 999 €8 900 €6 401 €10 100 €---
819 379 €8 647 €6 148 €10 732 €---
919 767 €8 386 €5 887 €11 381 €---
1020 162 €8 115 €5 616 €12 047 €---
1120 566 €7 836 €5 337 €12 730 €---
1220 977 €7 547 €5 048 €13 430 €---
1321 396 €7 248 €4 749 €14 149 €---
1421 824 €6 938 €4 439 €14 886 €---
1522 261 €6 618 €4 119 €15 642 €---
1622 706 €6 287 €3 788 €16 419 €---
1723 160 €5 945 €3 446 €17 215 €---
1823 623 €5 591 €3 092 €18 032 €---
1924 096 €5 225 €2 726 €18 871 €---
2024 578 €4 846 €2 347 €19 732 €---
2125 069 €4 454 €1 955 €20 615 €---
2225 571 €4 049 €1 550 €21 522 €---
2326 082 €3 630 €1 131 €22 452 €---
2426 604 €3 196 €697 €23 407 €---
2527 136 €2 748 €249 €24 388 €---
TOTAL540 379 €234 759 €111 980 €305 620 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 543 €-6 420 €+9 963 €
2+3 543 €0 €+3 543 €
3+3 543 €0 €+3 543 €
4+3 543 €0 €+3 543 €
5+3 543 €0 €+3 543 €
6+3 543 €+2 781 €+762 €
7+3 543 €+3 030 €+513 €
8+3 543 €+3 220 €+323 €
9+3 543 €+3 414 €+129 €
10+3 543 €+3 614 €-71 €
11+3 543 €+3 819 €-276 €
12+3 543 €+4 029 €-486 €
13+3 543 €+4 245 €-702 €
14+3 543 €+4 466 €-923 €
15+3 543 €+4 693 €-1 150 €
16+3 543 €+4 926 €-1 383 €
17+3 543 €+5 165 €-1 622 €
18+3 543 €+5 410 €-1 867 €
19+3 543 €+5 661 €-2 118 €
20+3 543 €+5 920 €-2 377 €
21+3 543 €+6 185 €-2 642 €
22+3 543 €+6 457 €-2 914 €
23+3 543 €+6 736 €-3 193 €
24+3 543 €+7 022 €-3 479 €
25+3 543 €+7 316 €-3 773 €
Total+88 575 €+91 686 €+-3 111 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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