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Appartement 3 pièces 58 m²

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface58m²
Coût Total123 520€
Loyer Annuel7 978€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 706,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 58 m²

Situé sur un axe principal de Draguignan, cet appartement de trois pièces se compose d'une entrée, un salon lumineux, une cuisine aménagée à part, deux chambres confortables pour votre repos, une salle de douche moderne et un WC. L'appartement comporte également une loggia où vous prendrez sûrement plaisir à passez vos moments de détente.

Surface : 58 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/10/2019

Consommation énergie primaire : 193 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.538976, 6.466850
Total : 123 520€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 16 600€
Valeur du bien : 115 600€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7978€/an
Fourchette totale : 540€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6481€ - 9820€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :36,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 652,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 395,40€
Coût de l'assurance :10 808,00€
Taxe foncière : 797,76€/an
Soit par mois : 66,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 664,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 718,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 193 kWh/m²/an, classée D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des meubles usés si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur les meubles.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des fixtures si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage légèrement usé et fixtures datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger possible.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et réparation des murs écaillés.
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible - usure visible et peinture écaillée.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 600 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€
  • Entrée - Rafraîchissement:150€
    Peinture murs 5 m²: 50€/m² × 5 = 250€, Réparation murs: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 978 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 232 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 520 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 062 €
Revenus locatifs : +7 978 €
Charges déductibles : -22 062 €
Résultat foncier Année 1 : -14 085 €(Déficit de 14 085 €)
Imputable sur revenu global : 14 085 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 462 €/an
Revenus locatifs : +7 978 €
Charges déductibles : -5 462 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 515 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 978 €22 066 €4 236 €-14 089 €14 089 €--
28 137 €5 355 €4 125 €2 782 €---
38 300 €5 239 €4 009 €3 060 €---
48 466 €5 120 €3 890 €3 346 €---
58 635 €4 996 €3 766 €3 639 €---
68 808 €4 868 €3 638 €3 940 €---
78 984 €4 736 €3 506 €4 248 €---
89 164 €4 599 €3 369 €4 565 €---
99 347 €4 457 €3 227 €4 890 €---
109 534 €4 310 €3 080 €5 224 €---
119 725 €4 158 €2 927 €5 567 €---
129 919 €4 000 €2 770 €5 919 €---
1310 118 €3 837 €2 607 €6 281 €---
1410 320 €3 668 €2 438 €6 652 €---
1510 526 €3 493 €2 263 €7 033 €---
1610 737 €3 312 €2 082 €7 425 €---
1710 952 €3 125 €1 895 €7 827 €---
1811 171 €2 931 €1 701 €8 240 €---
1911 394 €2 730 €1 500 €8 664 €---
2011 622 €2 522 €1 292 €9 100 €---
2111 854 €2 307 €1 077 €9 548 €---
2212 091 €2 084 €854 €10 007 €---
2312 333 €1 853 €623 €10 480 €---
2412 580 €1 614 €384 €10 965 €---
2512 832 €1 367 €137 €11 464 €---
TOTAL255 526 €108 748 €61 395 €146 779 €14 089 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 227 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 779 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 675 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 675 €-4 227 €+5 902 €
2+1 675 €+835 €+840 €
3+1 675 €+918 €+757 €
4+1 675 €+1 004 €+671 €
5+1 675 €+1 092 €+583 €
6+1 675 €+1 182 €+493 €
7+1 675 €+1 274 €+401 €
8+1 675 €+1 370 €+305 €
9+1 675 €+1 467 €+208 €
10+1 675 €+1 567 €+108 €
11+1 675 €+1 670 €+5 €
12+1 675 €+1 776 €-101 €
13+1 675 €+1 884 €-209 €
14+1 675 €+1 996 €-321 €
15+1 675 €+2 110 €-435 €
16+1 675 €+2 227 €-552 €
17+1 675 €+2 348 €-673 €
18+1 675 €+2 472 €-797 €
19+1 675 €+2 599 €-924 €
20+1 675 €+2 730 €-1 055 €
21+1 675 €+2 864 €-1 189 €
22+1 675 €+3 002 €-1 327 €
23+1 675 €+3 144 €-1 469 €
24+1 675 €+3 290 €-1 615 €
25+1 675 €+3 439 €-1 764 €
Total+41 875 €+44 034 €+-2 159 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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