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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGondrin (32)
Surface220m²
Coût Total227 260€
Loyer Annuel18 545€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 622,73 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 20 m²), 5 chambres, Terrasse

Grande maison en pierre en bon état abritant deux appartements de 100 et 127 m² dont l'un génère un revenu locatif. L'appartement loué comprend 5 pièces pour une surface totale de 100m² avec cour fermée. Le second logement de 6 pièces pour une surface de 127 m², est actuellement vide et peut être remis au goût du jour avant location.

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°440 648 848 - Greffe de AUCH) Sonia BEAUFEY Entrepreneur Individuel Réf.929539

Ville : Gondrin
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32330
Coordonnées : 43.879641, 0.261510
Total : 227 260€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 79 300€
Valeur du bien : 216 300€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1545€/mois
Loyer annuel estimé : 18545€/an
Fourchette totale : 1167€ - 2046€/mois
Fourchette annuelle : 14007€ - 24553€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 574,71 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :346 436 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :-209 436€ (-60.5%)
Marge achat-revente :119 176€ (34.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 141,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 207,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 153,07€
Coût de l'assurance :19 885,25€
Taxe foncière : 1 854,46€/an
Soit par mois : 154,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 545,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 362,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :183,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 372 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols usés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs vieillissants nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon (peinture, revêtement de sol, électricité)
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 300 €(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 800€
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 40€/m² = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage PVC: 27 fenêtres × 700€ = 18900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Revêtement sol (parquet flottant): 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rafraîchissement du salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Gondrin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 545 €/an
Calcul : 1 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 260 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 795 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 872 €
Revenus locatifs : +18 545 €
Charges déductibles : -89 872 €
Résultat foncier Année 1 : -71 327 €(Déficit de 71 327 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 927 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 572 €/an
Revenus locatifs : +18 545 €
Charges déductibles : -10 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 973 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49927.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 545 €89 879 €7 930 €-71 335 €21 400 €49 935 €49 935 €
218 916 €10 373 €7 723 €8 543 €--41 392 €
319 294 €10 158 €7 508 €9 136 €--32 256 €
419 680 €9 936 €7 286 €9 743 €--22 513 €
520 073 €9 706 €7 056 €10 367 €--12 146 €
620 475 €9 468 €6 818 €11 007 €--1 139 €
720 884 €9 221 €6 571 €11 663 €---
821 302 €8 966 €6 316 €12 336 €---
921 728 €8 701 €6 051 €13 027 €---
1022 163 €8 426 €5 777 €13 736 €---
1122 606 €8 142 €5 492 €14 463 €---
1223 058 €7 848 €5 198 €15 210 €---
1323 519 €7 543 €4 893 €15 976 €---
1423 989 €7 227 €4 577 €16 762 €---
1524 469 €6 900 €4 250 €17 569 €---
1624 959 €6 561 €3 911 €18 397 €---
1725 458 €6 210 €3 560 €19 248 €---
1825 967 €5 847 €3 197 €20 120 €---
1926 486 €5 470 €2 820 €21 016 €---
2027 016 €5 080 €2 430 €21 936 €---
2127 556 €4 675 €2 026 €22 881 €---
2228 107 €4 257 €1 607 €23 851 €---
2328 670 €3 823 €1 173 €24 847 €---
2429 243 €3 374 €724 €25 869 €---
2529 828 €2 908 €258 €26 920 €---
TOTAL593 989 €260 700 €115 153 €333 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 894 €-6 420 €+10 314 €
2+3 894 €0 €+3 894 €
3+3 894 €0 €+3 894 €
4+3 894 €0 €+3 894 €
5+3 894 €0 €+3 894 €
6+3 894 €0 €+3 894 €
7+3 894 €+3 157 €+737 €
8+3 894 €+3 701 €+193 €
9+3 894 €+3 908 €-14 €
10+3 894 €+4 121 €-227 €
11+3 894 €+4 339 €-445 €
12+3 894 €+4 563 €-669 €
13+3 894 €+4 793 €-899 €
14+3 894 €+5 029 €-1 135 €
15+3 894 €+5 271 €-1 377 €
16+3 894 €+5 519 €-1 625 €
17+3 894 €+5 774 €-1 880 €
18+3 894 €+6 036 €-2 142 €
19+3 894 €+6 305 €-2 411 €
20+3 894 €+6 581 €-2 687 €
21+3 894 €+6 864 €-2 970 €
22+3 894 €+7 155 €-3 261 €
23+3 894 €+7 454 €-3 560 €
24+3 894 €+7 761 €-3 867 €
25+3 894 €+8 076 €-4 182 €
Total+97 350 €+99 987 €+-2 637 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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