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Immeuble 10 pièces 222 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface222m²
Coût Total396 120€
Loyer Annuel25 675€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 222 m²
Prix au m² : 1 076,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 10 pièces 222 m²

Immeuble de rapport – Rue Antoine Durafour

Immeuble élevé sur cave, idéalement situé rue Antoine Durafour, comprenant :

Au rez-de-chaussée : un local commercial avec terrasse, actuellement exploité Sur deux niveaux habitables : cinq appartements de type T2 ( possibilité un supplémentaire )

L’ensemble du bien est équipé de double vitrage PVC et de chauffages individuels électriques.

Rapport locatif annuel d’environ 30 000 euros.

Contactez notre commercial : MUHAMED KORKMAZ O6.85.03.47.81 Agent commercial EI inscrit au RSAC de St Etienne sous le n° 79843076500023

Surface : 222 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/03/2024

Consommation énergie primaire : 310 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 163 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 580 € et 790 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.424942, 4.398781
Total : 396 120€
Prix d'acquisition : 239 000€
Travaux : 138 000€
Valeur du bien : 377 000€
Frais de notaire : 19 120€
Coût estimé : 19 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 222m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.22€ - 12.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2140€/mois
Loyer annuel estimé : 25675€/an
Fourchette totale : 1602€ - 2858€/mois
Fourchette annuelle : 19221€ - 34296€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 314,53 €/m²
Basé sur :1340 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :291 826 €
Prix d'achat :239 000 €
Décote à l'achat :-52 826€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-104 294€ (-35.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :396 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 961,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :115,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 077,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :192 446,75€
Coût de l'assurance :34 660,50€
Taxe foncière : 2 567,52€/an
Soit par mois : 213,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 139,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 291,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 5 systèmes pour 222 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration de la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète pour 5 appartements
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 salles de bain (1 par appartement)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Mobilier usé, nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :138 000 €(622 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 5 systèmes × 2600€/système = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Fenêtres double vitrage performant: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€/système = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:60 000€
    Cuisine complète pour 5 appartements: 10000€ (cuisine standard) + 5000€ (plomberie) + 3000€ (électricité) + 2000€ (carrelage) + 10000€ (main d'œuvre) = 50000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:40 000€
    Rénovation de 5 salles de bain: 5 salles de bain × 8000€/salle = 40000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Revêtement de sol dans 4 chambres (48 m² total): 48 m² × 100€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture et rafraîchissement du salon: 100 m² (estimation) × 30€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 140 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 675 €/an
Calcul : 2 140 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 396 120 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 386 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 138 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 155 251 €
Revenus locatifs : +25 675 €
Charges déductibles : -155 251 €
Résultat foncier Année 1 : -129 576 €(Déficit de 129 576 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 108 176 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 251 €/an
Revenus locatifs : +25 675 €
Charges déductibles : -17 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 108175.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350 €(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 675 €155 264 €13 310 €-129 588 €21 400 €108 188 €108 188 €
226 189 €16 910 €12 956 €9 279 €--98 910 €
326 712 €16 545 €12 591 €10 168 €--88 742 €
427 247 €16 166 €12 212 €11 080 €--77 661 €
527 792 €15 775 €11 821 €12 017 €--65 645 €
628 347 €15 370 €11 416 €12 977 €--52 667 €
728 914 €14 951 €10 997 €13 963 €--38 704 €
829 493 €14 518 €10 564 €14 975 €--23 730 €
930 083 €14 070 €10 116 €16 013 €--7 717 €
1030 684 €13 606 €9 652 €17 078 €---
1131 298 €13 127 €9 173 €18 171 €---
1231 924 €12 630 €8 676 €19 294 €---
1332 562 €12 117 €8 163 €20 445 €---
1433 214 €11 586 €7 632 €21 628 €---
1533 878 €11 036 €7 082 €22 842 €---
1634 555 €10 468 €6 514 €24 088 €---
1735 247 €9 880 €5 926 €25 367 €---
1835 951 €9 271 €5 317 €26 680 €---
1936 671 €8 642 €4 688 €28 029 €---
2037 404 €7 991 €4 037 €29 413 €---
2138 152 €7 317 €3 363 €30 835 €---
2238 915 €6 620 €2 666 €32 295 €---
2339 693 €5 899 €1 945 €33 794 €---
2440 487 €5 153 €1 200 €35 334 €---
2541 297 €4 382 €428 €36 915 €---
TOTAL822 384 €429 295 €192 447 €393 089 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 089 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 392 €-6 420 €+11 812 €
2+5 392 €0 €+5 392 €
3+5 392 €0 €+5 392 €
4+5 392 €0 €+5 392 €
5+5 392 €0 €+5 392 €
6+5 392 €0 €+5 392 €
7+5 392 €0 €+5 392 €
8+5 392 €0 €+5 392 €
9+5 392 €0 €+5 392 €
10+5 392 €+2 808 €+2 584 €
11+5 392 €+5 451 €-59 €
12+5 392 €+5 788 €-396 €
13+5 392 €+6 134 €-742 €
14+5 392 €+6 488 €-1 096 €
15+5 392 €+6 852 €-1 460 €
16+5 392 €+7 226 €-1 834 €
17+5 392 €+7 610 €-2 218 €
18+5 392 €+8 004 €-2 612 €
19+5 392 €+8 409 €-3 017 €
20+5 392 €+8 824 €-3 432 €
21+5 392 €+9 250 €-3 858 €
22+5 392 €+9 688 €-4 296 €
23+5 392 €+10 138 €-4 746 €
24+5 392 €+10 600 €-5 208 €
25+5 392 €+11 075 €-5 683 €
Total+134 800 €+117 927 €+16 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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