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Immeuble 2 pièces 366 m²

Bien expiré
VilleAvesnes-sur-Helpe (59)
Surface366m²
Coût Total477 232€
Loyer Annuel39 216€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+443€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 398 000 €
Surface : 366 m²
Prix au m² : 1 087,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Immeuble de rapport de 366m² composé de 6 logements actuellement loués! Immeuble rénové en plein centre d'Avesnes sur helpe. 3060€/mois de loyer Référence agence : 3509 Référence annonce : 1QRN-RHN-YO5 Date de réalisation du diagnostic : 20/02/2019 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 224 € et 1 336 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2018 (abonnements compris)

Ville : Avesnes-sur-Helpe
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59440
Coordonnées : 50.124710, 3.929217
Total : 477 232€
Prix d'acquisition : 398 000€
Travaux : 47 392€
Valeur du bien : 445 392€
Frais de notaire : 31 840€
Coût estimé : 31 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 366m²
Loyer prédit : 8.93€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 3268€/mois
Loyer annuel estimé : 39216€/an
Fourchette totale : 2689€ - 3971€/mois
Fourchette annuelle : 32270€ - 47656€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :477 232€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 358,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :139,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 497,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :230 327,79€
Coût de l'assurance :41 757,80€
Taxe foncière : 3 921,56€/an
Soit par mois : 326,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 267,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 824,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :443,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 366 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: Estimation de 36 fenêtres (environ 366 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 366 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: Surface de 366 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, cuisine en bon état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, chambres en bon état.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salon en bon état.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon lumineux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 392 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:27 000€
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 750€ = 27000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 392€
    Isolation combles: 366 m² × 12€/m² = 4392€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:0€
    Aucune intervention nécessaire, cuisine en bon état.
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état.
  • Chambres:0€
    Aucune intervention nécessaire, chambres en bon état.
  • Salon:0€
    Aucune intervention nécessaire, salon en bon état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avesnes-sur-Helpe (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Les travaux de cuisine, salle de bain, chambres et salon ne nécessitent pas d'intervention.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 392€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 268 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 216 €/an
Calcul : 3 268 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 477 232 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 670 €/an
Calcul : 139 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 922 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 392 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 909 €
Revenus locatifs : +39 216 €
Charges déductibles : -68 909 €
Résultat foncier Année 1 : -29 693 €(Déficit de 29 693 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 293 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 517 €/an
Revenus locatifs : +39 216 €
Charges déductibles : -21 517 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 699 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8293.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 398 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 258 700 €(65% de 398 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 407 €/an
Calcul : 258 700 € × 3,636% = 9 407 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 216 €68 924 €15 940 €-29 708 €21 400 €8 308 €8 308 €
240 000 €21 108 €15 516 €18 892 €---
340 800 €20 669 €15 077 €20 131 €---
441 616 €20 215 €14 623 €21 401 €---
542 448 €19 745 €14 153 €22 703 €---
643 297 €19 259 €13 667 €24 038 €---
744 163 €18 757 €13 165 €25 406 €---
845 046 €18 237 €12 645 €26 809 €---
945 947 €17 700 €12 108 €28 248 €---
1046 866 €17 144 €11 552 €29 722 €---
1147 804 €16 569 €10 977 €31 235 €---
1248 760 €15 974 €10 382 €32 786 €---
1349 735 €15 359 €9 767 €34 376 €---
1450 730 €14 723 €9 131 €36 007 €---
1551 744 €14 064 €8 473 €37 680 €---
1652 779 €13 384 €7 792 €39 395 €---
1753 835 €12 680 €7 088 €41 155 €---
1854 911 €11 951 €6 359 €42 960 €---
1956 010 €11 198 €5 606 €44 811 €---
2057 130 €10 419 €4 827 €46 711 €---
2158 272 €9 613 €4 021 €48 659 €---
2259 438 €8 780 €3 188 €50 658 €---
2360 627 €7 917 €2 326 €52 709 €---
2461 839 €7 026 €1 434 €54 813 €---
2563 076 €6 103 €511 €56 973 €---
TOTAL1 256 088 €417 517 €230 328 €838 571 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 838 571 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 216 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 235 €-6 420 €+14 655 €
2+8 235 €+3 175 €+5 060 €
3+8 235 €+6 039 €+2 196 €
4+8 235 €+6 420 €+1 815 €
5+8 235 €+6 811 €+1 424 €
6+8 235 €+7 211 €+1 024 €
7+8 235 €+7 622 €+613 €
8+8 235 €+8 043 €+192 €
9+8 235 €+8 474 €-239 €
10+8 235 €+8 917 €-682 €
11+8 235 €+9 370 €-1 135 €
12+8 235 €+9 836 €-1 601 €
13+8 235 €+10 313 €-2 078 €
14+8 235 €+10 802 €-2 567 €
15+8 235 €+11 304 €-3 069 €
16+8 235 €+11 819 €-3 584 €
17+8 235 €+12 346 €-4 111 €
18+8 235 €+12 888 €-4 653 €
19+8 235 €+13 443 €-5 208 €
20+8 235 €+14 013 €-5 778 €
21+8 235 €+14 598 €-6 363 €
22+8 235 €+15 197 €-6 962 €
23+8 235 €+15 813 €-7 578 €
24+8 235 €+16 444 €-8 209 €
25+8 235 €+17 092 €-8 857 €
Total+205 875 €+251 571 €+-45 696 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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