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Achat maison

Bien expiré
VilleSavigné (86)
Surface165
Coût Total180 100
Loyer Annuel12 126
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-45
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 165 m², 9 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles de bain, 2 Toilettes, Une entrée, Salle de séjour : 43 m², 1 Box, Terrain de 1807 m²

Maison d'habitation d'environ 165 m² comprenant en rez-de-chaussée : une entrée sur couloir, un salon séjour de 43m², une cuisine ouverte, trois chambres, une arrière cuisine, deux salles de bains dont une avec Wc et un Wc séparé. A l'étage une chambre de 30 m² et un grand grenier de 78 m². La propriété comprend des petites dépendances. Chauffage avec un insert au bois, au gaz ou électrique. La fosse n'est pas aux normes. Proche des commodités.

Prix de vente : 121 000 € Honoraires charge vendeur Classe énergie : D Classe climat : C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 960 € et 4 070 € par an. Prix indexés au 1er janvier 2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Savigné
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86400
Coordonnées : 46.166860, 0.311560
Total : 180 100
Prix d'acquisition : 121 000
Travaux : 49 420
Valeur du bien : 170 420
Frais de notaire : 9 680
Coût estimé : 9 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12126€/an
Fourchette totale : 786€ - 1299€/mois
Fourchette annuelle : 9434€ - 15586€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :901,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 954,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 386,92
Coût de l'assurance :15 758,75
Taxe foncière : 1 212,60€/an
Soit par mois : 101,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 010,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 055,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

FosseOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement de la fosse septique pour conformité aux normes en vigueur
Quantité: 1 fosse
Raison: Fosse non conforme - Obligation légale de mise aux normes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ou électrique ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m² (grenier)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 420(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Fosse:6 000
    Mise aux normes fosse septique: 1 fosse × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:3 120
    Isolation combles: 78 m² × 40€/m² = 3120€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 800
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 130€/m² = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigné (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 620✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 126 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 224 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 100 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 213 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 487
Revenus locatifs : +12 126
Charges déductibles : -57 487
Résultat foncier Année 1 : -45 361(Déficit de 45 361 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 961
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 067 €/an
Revenus locatifs : +12 126
Charges déductibles : -8 067
Résultat foncier Années 2+ : 4 059 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23961.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 12657 4936 230-45 36721 400 €23 967 €23 967 €
212 3697 9106 0674 458--19 509 €
312 6167 7415 8984 875--14 634 €
412 8687 5665 7235 302--9 332 €
513 1267 3855 5425 741--3 591 €
613 3887 1975 3546 191---
713 6567 0035 1606 653---
813 9296 8014 9587 128---
914 2086 5934 7507 615---
1014 4926 3774 5348 115---
1114 7826 1534 3118 628---
1215 0775 9224 0799 155---
1315 3795 6823 8399 696---
1415 6865 4343 59110 252---
1516 0005 1773 33410 823---
1616 3204 9113 06811 409---
1716 6464 6352 79212 011---
1816 9794 3492 50612 630---
1917 3194 0542 21113 265---
2017 6653 7481 90513 918---
2118 0193 4301 58814 588---
2218 3793 1021 25915 277---
2318 7472 76291915 984---
2419 1212 41056716 712---
2519 5042 04520217 459---
TOTAL388 399185 88190 387202 51821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 518
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 126 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 546 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 546-6 420+8 966
2+2 5460+2 546
3+2 5460+2 546
4+2 5460+2 546
5+2 5460+2 546
6+2 546+780+1 766
7+2 546+1 996+550
8+2 546+2 138+408
9+2 546+2 284+262
10+2 546+2 434+112
11+2 546+2 588-42
12+2 546+2 747-201
13+2 546+2 909-363
14+2 546+3 076-530
15+2 546+3 247-701
16+2 546+3 423-877
17+2 546+3 603-1 057
18+2 546+3 789-1 243
19+2 546+3 980-1 434
20+2 546+4 175-1 629
21+2 546+4 376-1 830
22+2 546+4 583-2 037
23+2 546+4 795-2 249
24+2 546+5 013-2 467
25+2 546+5 238-2 692
Total+63 650+60 756+2 894
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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