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Achat ferme 1 étage

Bien expiré
VilleChaillé-les-Marais (85)
Surface164m²
Coût Total315 228€
Loyer Annuel16 552€
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-408€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 600 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 1 680,49 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 164 m², Bâtiment de 1 étage, 6 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles d'eau, 3 Toilettes, Chauffage climatisation réversible, Terrain de 6400 m², Calme

Ancien corps de ferme rénové vous offre le calme et la tranquillité avec une parcelle de plus de 6000m². Vous trouverez une pièce de vie chaleureuse et traversante avec une cuisine ouverte ainsi qu'une arrière cuisine. 4 chambres spacieuses, deux salles d'eau, une véranda. Une dépendance attenante ainsi qu'un double garage.

Ville : Chaillé-les-Marais
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85450
Coordonnées : 46.374800, -1.026360
Total : 315 228€
Prix d'acquisition : 275 600€
Travaux : 17 580€
Valeur du bien : 293 180€
Frais de notaire : 22 048€
Coût estimé : 22 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 10.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1379€/mois
Loyer annuel estimé : 16552€/an
Fourchette totale : 1116€ - 1705€/mois
Fourchette annuelle : 13394€ - 20454€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 228€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 557,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :91,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 649,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 139,35€
Coût de l'assurance :27 582,45€
Taxe foncière : 1 655,19€/an
Soit par mois : 137,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 379,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 787,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-408,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau (environ 12 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans la cuisine, mise aux normes plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 580 €(107 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 200€
    Rénovation salle de bain: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture et finitions: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:900€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise à jour:1 200€
    Mise à jour plomberie: 1 installation = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chaillé-les-Marais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 379 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 552 €/an
Calcul : 1 379 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 228 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 103 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 655 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 857 €
Revenus locatifs : +16 552 €
Charges déductibles : -30 857 €
Résultat foncier Année 1 : -14 305 €(Déficit de 14 305 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 605 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 277 €/an
Revenus locatifs : +16 552 €
Charges déductibles : -13 277 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3605.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 179 140 €(65% de 275 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 514 €/an
Calcul : 179 140 € × 3,636% = 6 514 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 552 €30 867 €10 529 €-14 316 €10 700 €3 616 €3 616 €
216 883 €13 007 €10 249 €3 876 €---
317 221 €12 717 €9 959 €4 503 €---
417 565 €12 417 €9 659 €5 148 €---
517 916 €12 107 €9 349 €5 809 €---
618 275 €11 786 €9 028 €6 488 €---
718 640 €11 454 €8 696 €7 186 €---
819 013 €11 111 €8 353 €7 902 €---
919 393 €10 756 €7 998 €8 637 €---
1019 781 €10 389 €7 630 €9 392 €---
1120 177 €10 009 €7 251 €10 167 €---
1220 580 €9 616 €6 858 €10 964 €---
1320 992 €9 210 €6 451 €11 782 €---
1421 412 €8 790 €6 031 €12 622 €---
1521 840 €8 355 €5 596 €13 485 €---
1622 277 €7 905 €5 147 €14 371 €---
1722 722 €7 440 €4 682 €15 282 €---
1823 177 €6 959 €4 201 €16 217 €---
1923 640 €6 462 €3 703 €17 179 €---
2024 113 €5 947 €3 188 €18 166 €---
2124 595 €5 415 €2 656 €19 181 €---
2225 087 €4 864 €2 106 €20 223 €---
2325 589 €4 295 €1 536 €21 294 €---
2426 101 €3 706 €947 €22 395 €---
2526 623 €3 096 €338 €23 526 €---
TOTAL530 161 €238 681 €152 139 €291 480 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 552 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 476 €-3 210 €+6 686 €
2+3 476 €+78 €+3 398 €
3+3 476 €+1 351 €+2 125 €
4+3 476 €+1 544 €+1 932 €
5+3 476 €+1 743 €+1 733 €
6+3 476 €+1 946 €+1 530 €
7+3 476 €+2 156 €+1 320 €
8+3 476 €+2 371 €+1 105 €
9+3 476 €+2 591 €+885 €
10+3 476 €+2 818 €+658 €
11+3 476 €+3 050 €+426 €
12+3 476 €+3 289 €+187 €
13+3 476 €+3 535 €-59 €
14+3 476 €+3 787 €-311 €
15+3 476 €+4 045 €-569 €
16+3 476 €+4 311 €-835 €
17+3 476 €+4 585 €-1 109 €
18+3 476 €+4 865 €-1 389 €
19+3 476 €+5 154 €-1 678 €
20+3 476 €+5 450 €-1 974 €
21+3 476 €+5 754 €-2 278 €
22+3 476 €+6 067 €-2 591 €
23+3 476 €+6 388 €-2 912 €
24+3 476 €+6 719 €-3 243 €
25+3 476 €+7 058 €-3 582 €
Total+86 900 €+87 444 €+-544 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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